안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
원청의 자금난으로 공사가 중단됐는데 “완공하지 못했으니 기성금을 줄 수 없다”는 말을 들었다면, 우선 실제 시공분에 대한 기성고와 증빙자료를 정리해야 합니다. 공사가 멈췄다고 이미 시공한 부분의 대금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
기성고란 전체 공사 중 실제로 진행된 공사의 정도를 말합니다. 예를 들어 약정 공사비가 1억 원이라도, 공사중단 당시 실제 시공분의 기성고가 얼마인지에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라집니다.
공사 완공 전 계약이 해제되어 기성공사비를 정산하는 경우에는, 이미 시공된 부분에 실제로 들어간 공사비와 남은 공사를 완성하는 데 필요한 공사비의 합계 중 기시공 부분 공사비가 차지하는 비율을 기성고로 산정해 약정 공사비에 적용하는 방식이 원칙입니다.
따라서 단순히 공정표상 “몇 퍼센트 진행됐다”고 기재하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 실제 투입된 자재·인력·장비와 남은 공사의 완성 비용을 함께 살펴 기시공 부분을 구체적으로 계산해야 합니다.
공사가 상당히 진행되어 이를 원상회복하는 것이 큰 사회·경제적 손실을 초래하고, 시공된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우에는 기성 공사물을 인도하고 그 완성도 또는 기성고에 상응하는 보수를 지급하는 관계가 인정될 수 있습니다.
공사중단 직후에는 현장이 변경되거나 다른 업체가 후속 공사를 진행하기 전에 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
하도급계약서·견적서
공종, 수량, 단가, 총 공사대금의 기준을 확인합니다.
내역서·도면·공정표
맡은 공종과 시공 위치, 예정 물량을 특정하는 자료입니다.
중단일 전후 현장사진·영상
촬영일과 동·층·호수·구간·부재 위치가 드러나도록 여러 각도에서 남겨두는 것이 좋습니다.
작업일보와 인력·장비 투입내역
작업일, 투입 인원, 장비, 작업 내용을 연결해 정리합니다.
자재 발주서·납품서·거래명세서
실제 자재가 현장에 투입됐다는 점을 보강할 수 있습니다.
원청의 작업지시 메시지·회의록
문자, 카카오톡, 이메일, 회의록 등에 담긴 공법·물량·공정 지시는 원본 형태로 보존합니다.
기성 확인 및 정산자료
기성청구서, 검측자료, 원청의 확인 회신, 발주자와 원청 사이의 기성금 지급·정산자료가 해당합니다.
사진만 많아도 촬영 위치나 공종을 알 수 없다면 활용에 한계가 있을 수 있습니다. 사진 목록에 촬영일 / 위치 / 공종 / 작업내용 / 관련 도면 번호를 함께 표시하면 자료의 의미가 훨씬 명확해집니다.
설계 변경, 사양 변경, 공법 변경으로 처음 계약에 없던 작업이 발생하는 경우가 있습니다. 이때 원청이 “계약서에 없는 공사”라고 다투면, 추가공사 지시와 실제 시공 사실을 연결하는 자료가 중요합니다.
하도급법이 적용되는 건설위탁에서는 최초 위탁뿐 아니라 계약내역에 없는 추가공사 또는 계약내역 변경공사를 위탁할 때에도, 원사업자가 법정 기재사항을 담은 서면을 수급사업자가 해당 공사를 시작하기 전에 발급해야 합니다.
서면을 받지 못한 경우에는 수급사업자가 위탁받은 작업 내용과 하도급대금 등을 적은 서면으로 원사업자에게 위탁내용 확인을 요청하는 방법을 검토할 수 있습니다.
설계·사양 변경에 따라 공사대금을 변경하기로 약정했고, 변경된 내용대로 공사가 진행된 뒤 중단됐다면 기성공사비는 당초 계약금액이 아니라 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용해 산정할 수 있습니다. 추가공사 정산표에는 지시일 / 지시자 / 변경 내용 / 시공 구간 / 수량 / 단가 근거 / 시공 여부를 정리해 두는 것이 좋습니다.
하도급법이 적용되는 거래에서 원사업자가 발주자로부터 기성금을 받았다면, 수급사업자가 시공한 부분에 해당하는 금액은 기성금 수령일부터 15일 이내에 지급해야 합니다. 하도급대금 지급기일이 더 먼저라면 그 지급기일까지 지급해야 합니다.
건설산업기본법상으로도 수급인이 발주자로부터 기성금을 받은 경우, 하수급인 시공분에 해당하는 금액을 받은 날부터 15일 이내 현금으로 지급하도록 정하고 있습니다.
또한 원사업자의 지급정지·파산 등으로 지급이 어려운 경우, 3자 간 직접지급 합의가 있는 경우, 하도급대금 2회분 이상이 미지급된 경우, 지급보증 의무를 이행하지 않은 경우 등에는 발주자 직접지급 문제가 검토될 수 있습니다. 하도급대금 지급이 2회 이상 지체된 경우에는 별도 직접지급 합의가 없더라도 직접청구권이 인정될 수 있습니다.
다만 발주자의 직접지급 의무는 원칙적으로 발주자가 원청에게 아직 부담하는 공사대금 범위에서 정해집니다. 발주자가 이미 원청에 지급한 해당 하도급 부분 금액은 직접지급액에서 공제될 수 있으므로, 발주자와 원청 사이의 기성금 지급일·지급액·정산 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
정산표는 단순한 항의문이 아니라, 계산 근거와 증빙을 한눈에 보여주는 자료여야 합니다. 공종별로 다음 항목을 정리해 보세요.
계약금액 / 변경금액 / 전체 예정 물량 / 실제 시공 물량 / 기성고 비율 / 기성금액 / 기수령액 / 미지급 잔액 / 증빙번호
예를 들어 당초 공사금액 8,000만 원에 변경공사 2,000만 원이 반영됐다면, 기성고 산정의 기준금액이 1억 원인지부터 확인해야 합니다. 이후 실제 시공 물량에 사진, 작업일보, 납품서, 변경지시 등을 연결하고, 이미 받은 선급금이나 기성금은 별도 항목으로 공제해 정리합니다.
그렇지는 않습니다. 계약서, 도면, 작업일보, 현장사진, 납품서, 작업지시 등으로 실제 시공 내용과 물량을 입증할 자료를 정리해야 합니다. 다만 원청의 확인자료가 있다면 기성고 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.
추가공사 지시, 실제 시공 사실, 대금 변경 약정 여부가 쟁점이 됩니다. 당시의 메시지, 회의록, 변경도면, 현장사진, 자재자료를 최대한 확보해야 합니다. 하도급법 적용 거래라면 위탁내용 확인 요청도 검토할 수 있습니다.
직접지급은 지급불능, 3자 합의, 2회분 이상 미지급, 지급보증 의무 미이행 등의 요건을 확인해야 합니다. 발주자가 원청에 아직 지급할 공사대금이 남아 있는지도 중요합니다.
원청의 기성금 수령 여부와 발주자·원청 사이의 정산내역은 지급 시기와 직접지급 가능성을 판단하는 중요한 자료입니다. 먼저 본인이 시공한 범위와 청구 근거를 정리하는 것이 필요합니다.
공사중단의 원인, 계약 해제 경위, 변경공사 약정, 하자 주장, 기수령 금액, 현장에 남은 자재의 소유관계 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약서와 현장자료를 기준으로 개별적인 검토가 필요합니다.
법률사무소 완봉에서는 공사중단 상황의 하도급계약, 변경공사 자료, 기성고 산정표, 발주자 직접지급 요건 등을 검토하고 있습니다.
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