공사 중 발주처로부터 “오늘부로 계약을 해지하니 현장에서 철수하라”는 통보를 받았다면, 곧바로 장비와 인력을 철수하기보다 계약서와 현장 상태를 먼저 정리할 필요가 있습니다. 이후 다른 업체가 공사를 이어가거나 현장 상태가 바뀌면, 수급인이 어디까지 시공했는지와 반입 자재의 범위를 확인하기 어려워질 수 있기 때문입니다.
공사대금 분쟁에서는 사진의 개수보다 계약 해지 통보 시점의 기성고와 현장 상태를 얼마나 구체적으로 정리했는지가 중요합니다. 기성고란 전체 공사 중 실제로 완성된 정도를 말합니다.
도급계약은 수급인이 일을 완성하고, 도급인 또는 발주처가 그 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 현장에서는 ‘해지’와 ‘해제’라는 표현이 혼용되기도 하지만, 실제 분쟁에서는 발주처가 어떤 근거로 계약관계를 종료하겠다고 통보했는지가 중요합니다.
계약 또는 법률에 해제·해지권이 있는 경우, 그 권리는 상대방에 대한 의사표시로 행사합니다. 따라서 발주처의 통보서만 볼 것이 아니라 계약서와 함께 다음 사항을 확인해야 합니다.
수급인의 공사중단 또는 지연으로 약정 공사기간 내 완공이 명백히 어려운 경우, 발주처는 기간이 끝나기 전에도 계약 해제를 문제 삼을 수 있습니다. 다만 원칙적으로는 수급인에게 상당한 기간 내 완공을 요구하는 절차가 문제 될 수 있고, 수급인이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 예외가 검토될 수 있습니다.
한편 민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에도 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 해지 사유를 다투는 경우에도 기성고와 현장 자료를 정리하는 일은 별도로 필요합니다.
사진은 중요한 자료이지만, 사진만으로는 어느 공종의 어느 범위가 시공되었는지 또는 현장 자재가 어느 공사에 사용될 예정이었는지 명확하지 않을 수 있습니다.
발주처에 공동 현장확인을 제안하고, 공종별 현황을 표로 정리해 전달하는 방식을 고려할 수 있습니다.
| 구분 | 정리할 내용 |
|---|---|
| 기시공 부분 | 층·구역·공종별 시공 범위, 수량, 촬영 위치와 촬영일 |
| 미시공 부분 | 남은 작업, 미완성 상태, 후속 공정과의 연결 상태 |
| 반입 자재 | 품명·규격·수량·보관 위치, 납품서·거래명세서 등 |
| 공정 자료 | 공정표, 작업일지, 인력·장비 투입 자료, 협의 내용 |
| 변경 사항 | 변경 지시, 변경 전후 도면·사양, 견적 및 승인 자료 |
현장 사진은 근접 사진만 촬영하기보다 전체 위치를 알 수 있는 사진과 함께 보관하는 것이 좋습니다. 반입 자재도 현장에 있다는 사실뿐 아니라, 계약상 어느 공종에 투입될 자재인지 구분해 정리할 필요가 있습니다.
발주처가 공동 확인을 거절하거나 출입을 제한한다면, 공동 확인을 요청한 일시와 내용, 상대방의 답변을 문자나 이메일 등으로 남겨 두는 방법을 검토할 수 있습니다. 이때에는 감정적 표현보다 “기성고 및 반입 자재 확인을 위한 공동 현장확인을 요청한다”는 목적을 명확히 적는 편이 좋습니다.
공사 중도 해제 당시 공사가 상당히 진행되어 원상회복이 큰 사회·경제적 손실을 낳고, 기성 부분이 발주처에 이익이 되는 경우에는 계약이 미완성 부분에 대해서만 효력을 잃는 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 수급인은 현 상태로 인도하고, 발주처는 특별한 사정이 없으면 기성 부분에 대한 보수를 지급해야 합니다.
기성 공사대금은 특별한 사정이 없으면 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용하는 방식으로 검토합니다. 기성고 비율은 공사중단 당시 기시공 부분에 든 공사비가 기시공분과 미시공분 완성 예상비를 합한 전체 공사비에서 차지하는 비율을 기준으로 판단합니다.
따라서 수급인이 실제로 지출한 비용 자료는 중요하지만, 그것만으로 기성대금이 정해지는 것은 아닙니다. 계약서에 기성 부분 보수나 기성고 산정 방식에 관한 특약이 있다면, 해당 특약이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
설계나 사양 변경에 따라 공사대금도 변경하기로 한 특약이 있고, 변경공사가 진행되다가 중단되었다면 변경된 공사대금을 기준으로 기성고를 산정하는 문제가 생길 수 있습니다. 변경 견적서, 수정 도면, 발주처의 지시 내용, 회의 자료는 원계약 자료와 구분해 정리하는 것이 필요합니다.
총액 공사계약에서는 원칙적으로 최초 약정 공사대금을 초과하는 지급의무가 인정되기 어렵습니다. 다만 원계약에 포함되지 않은 추가공사라면 추가공사비가 인정될 여지가 있습니다. 이때에는 발주처의 명시적 지시뿐 아니라 묵시적 합의, 변경 경위, 계약 내용, 전체 비용에서 차지하는 비중 등을 함께 검토합니다.
발주처가 하자를 이유로 공사대금 지급을 다투는 경우도 있습니다. 완성된 목적물에 하자가 있으면 발주처는 하자보수 또는 손해배상을 청구할 수 있고, 특별한 사정이 없으면 이러한 청구는 수급인의 보수청구와 동시이행 관계가 될 수 있습니다. 따라서 하자 주장과 기성고, 추가공사 내역을 한 정산표에 섞기보다 각각의 위치와 범위를 구분해 검토하는 것이 바람직합니다.
안전 문제나 출입 제한 등 현장 사정을 고려해야 합니다. 다만 철수 전 기시공 부분, 미시공 부분, 반입 자재를 구분해 현장 상태를 정리하고 공동 확인을 요청할 필요가 있습니다.
기성 공사대금은 원칙적으로 실제 지출액만이 아니라 약정 총공사비와 기성고 비율을 기준으로 검토합니다. 계약서상 기성금 또는 정산 특약도 함께 확인해야 합니다.
구두 지시만으로 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 발주처의 지시 또는 묵시적 합의, 변경 경위, 계약 내용, 비용 비중 등을 종합해 판단합니다. 문자, 이메일, 수정 도면, 회의 자료, 변경 견적 자료를 정리해 둘 필요가 있습니다.
하자 주장과 기성대금 문제는 각각 위치·내용·범위를 특정해 살펴봐야 합니다. 기성고 자료, 추가공사 자료, 하자 관련 자료를 분리해 정리하는 것이 우선입니다.
공사계약 해지와 기성대금 정산은 계약서의 특약, 해지 통보 내용, 실제 공정 진행 정도, 변경공사 여부, 하자 주장 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 현장 자재의 반출이나 공사 중단과 관련해서도 별도 쟁점이 생길 수 있으므로, 구체적인 대응 전에는 계약자료와 현장 자료를 함께 검토할 필요가 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 공사 중단 및 계약 해지 통보를 받은 수급인을 대상으로 기성대금 정산 자료, 계약서 특약, 변경공사 자료 및 청구 방향에 대한 상담을 제공하고 있습니다.
