안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
공사는 마쳤는데 발주처나 원청이 “하자가 있다”, “추가공사를 승인한 적 없다”, “정산이 필요하다”고 하며 대금 지급을 미루는 경우가 있습니다. 이때 내용증명부터 보내기보다, 계약금액·변경공사·기성고·기지급액을 하나의 계산 구조로 정리하는 일이 먼저입니다.
TL;DR
공사대금 청구 전에는 최초 계약 범위와 변경·추가공사 내용을 구분해야 합니다.
기성금 약정이 있다면 검사 요청·승인 자료도 중요합니다.
하자 주장이 있어도 공사대금 전부를 당연히 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제664조의 도급계약은 수급인이 일을 완성하고, 도급인이 그 결과에 대한 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 따라서 공사대금 청구의 출발점은 단순히 “공사를 했다”는 사실이 아니라, 어떤 공사를 얼마에 하기로 했는지를 확인하는 것입니다.
다음 자료를 항목별로 대조해 보세요.
특히 계약이 총액계약인지 단가계약인지 살펴볼 필요가 있습니다. 총액계약은 전체 공사를 정해진 금액으로 맡기는 방식이고, 단가계약은 공종별 단가에 실제 물량 등을 적용해 계산하는 방식입니다. 계약서만으로 불분명하다면 계약 체결 경위, 공사 목적, 이행 과정에서의 대화와 거래관행 등을 함께 검토해야 합니다.
민법 제665조는 원칙적으로 목적물 인도와 동시에 보수를 지급하고, 인도가 필요 없는 경우에는 일을 완성한 뒤 지체 없이 지급하도록 정합니다. 다만 계약서에 중도금·기성금·잔금의 지급시기와 조건이 따로 정해져 있다면 그 약정이 중요합니다.
다음 사항을 시간순으로 정리해 두는 것이 좋습니다.
공정 단계별 검사·확인 후 기성금을 지급하기로 했다면, 기성검사 요청과 검사 결과, 검수 확인, 승인 메시지, 기성내역서 등을 함께 확보해야 합니다. 약정상 검사와 합격이 지급 요건이라면, 그 요건 충족 여부가 기성대금 청구에 영향을 줄 수 있습니다.
추가공사는 분쟁이 자주 발생하는 항목입니다. 현장 사진은 시공 사실을 보여줄 수 있지만, 상대방의 추가 지시나 금액 합의까지 곧바로 증명하지는 않습니다.
추가공사별로 다음과 같이 정리해 보세요.
| 구분 | 최초 계약 포함 여부 | 변경·추가 내용 | 지시·승인 자료 | 추가금액 | 시공 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전기 | 미포함 | 콘센트 증설 | 문자·변경견적서 | 별도 기재 | 완료 |
| 목공 | 포함 | 수납장 규격 변경 | 도면·메시지 | 별도 기재 | 완료 |
계약에 설계나 사양 변경에 따라 공사대금을 변경한다는 특약이 있다면, 변경도면·사양 변경 내역·추가 견적서·금액 협의 자료를 서로 대조해야 합니다. 특히 공사가 중단된 경우에는 변경된 공사대금이 기성공사비 산정의 기준이 될 수 있으므로 자료 정리가 더욱 중요합니다.
기성고란 전체 공사 중 실제로 완성된 정도를 말합니다. 공사가 중단된 채 계약이 해제되어 정산해야 하는 상황이라면, “절반 정도 진행됐다”는 식의 표현만으로는 부족할 수 있습니다.
기성공사비는 완성된 부분과 미시공 부분에 실제로 든 비용 또는 앞으로 필요한 비용을 기초로 기성고 비율을 산정하고, 이를 약정 공사비에 적용하는 방식으로 검토됩니다. 따라서 공정별로 다음 내용을 구분해 두는 것이 좋습니다.
사진은 보조 자료로 활용하되, 청구금액과 어떤 자료가 연결되는지 알 수 있도록 정리하는 것이 중요합니다.
상대방이 하자를 이유로 대금 전부의 지급을 거절하는 경우가 있습니다. 그러나 완성·인도된 공사물에 하자가 있다는 사정만으로 공사대금 전부의 지급을 바로 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
내용증명을 보내기 전에는 상대방의 하자 주장 내용을 항목별로 정리해 보세요.
하자 주장을 이유로 청구액을 임의로 크게 줄이거나, 반대로 하자 관련 자료를 검토하지 않은 채 전액만 요구하면 이후 분쟁이 커질 수 있습니다.
공사대금 내용증명에는 다음 사항이 명확히 드러나야 합니다.
예를 들어 최초 공사대금 + 승인된 추가공사비 - 기지급액 = 미수금과 같이 계산 구조를 제시하면 청구 내용이 명확해집니다. 다만 실제 청구금액은 계약 내용, 변경 합의, 기성검사 약정, 공사 중단 경위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
채무자의 재산 처분이 우려되어 가압류를 검토한다면, 미수 공사대금의 산출근거뿐 아니라 청구채권과 보전 필요 사유, 상대방 재산 관련 자료도 함께 정리해야 합니다.
하도급공사라면 건설산업기본법 제35조 적용 여부도 살펴볼 필요가 있습니다. 직접지급 합의가 있거나, 원도급자의 하도급대금 지급 지체가 2회 이상인 경우 등 법정 사유가 있다면 하수급인이 발주자에게 직접지급을 요청할 수 있습니다. 원도급계약서, 하도급계약서, 기지급 내역, 직불합의서를 함께 확인해야 합니다.
계약서가 없다는 사정만으로 청구가 불가능해지는 것은 아닙니다. 견적서, 발주 메시지, 공사 진행 대화, 입금내역 등을 통해 공사 범위와 약정 대금을 정리해야 합니다.
사진은 시공 사실을 보여주는 자료가 될 수 있습니다. 다만 추가 지시와 금액 합의까지 확인하려면 변경 요청 메시지, 변경도면, 추가 견적서, 승인 자료를 함께 정리하는 것이 좋습니다.
그렇지 않습니다. 하자 주장만으로 공사대금 전부의 지급을 당연히 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 하자의 내용과 보수 또는 손해배상 주장 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.
계약에서 기성검사와 합격을 지급 요건으로 정했다면, 검사 요청 여부와 상대방의 답변, 검사 결과 및 승인 자료가 중요합니다.
이 글은 공사대금 미수금과 내용증명 준비 과정에서 확인할 자료를 안내하기 위한 일반적인 정보입니다. 계약서의 문구, 공사 진행 경위, 추가공사 합의, 하자 내용, 기성검사 약정 등에 따라 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 공사대금 내용증명 발송 전 청구 구조 검토, 가압류·소송 대응 및 하도급대금 직접지급 가능성에 관한 상담을 제공하고 있습니다. 계약서, 견적서, 메시지, 입금내역, 검수 자료를 정리해 상담 시 함께 확인해 보시기 바랍니다.
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