안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
공사를 진행해 기성검사까지 마쳤는데 발주자가 갑자기 “하자가 있으니 공사대금을 지급할 수 없다”고 말하는 경우가 있습니다. 이때는 하자가 전혀 없다는 주장에만 집중하기보다, 기성금 지급 문제와 하자보수 문제를 구분해 정리하는 것이 중요합니다.
도급계약은 수급인, 즉 공사를 맡은 업체가 일을 완성하고 도급인, 즉 발주자가 그 결과에 대한 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 별도 약정이 없다면 공사대금은 목적물을 인도할 때 동시에 지급하는 것이 원칙입니다.
다만 공사를 단계별로 진행하면서 기성부분을 검사하고 그에 따른 대금을 지급하기로 약정한 경우에는 계약 내용이 중요합니다. 기성검사란 일정 시점까지 실제로 시공된 공사 부분을 확인하는 절차입니다. 대법원은 기성검사가 완료된 부분의 공사대금에 대해서는 계약상 지급일 다음 날부터 지연손해금이 발생할 수 있다고 판단한 바 있습니다.
발주자가 하자를 이유로 대금 지급을 미루는 경우에는 다음 사항을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
민법상 도급인은 완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있으면 수급인에게 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있습니다. 따라서 “하자이니 돈을 못 준다”는 식의 포괄적인 통지만으로는 실제 쟁점을 확인하기 어렵습니다.
수급인 역시 통화로만 대응하기보다 하자 통지 일자, 하자 위치와 내용, 현장 확인 제안, 보수 일정 제안 등을 메시지나 이메일로 남겨 두는 것이 좋습니다.
특히 계약서에 하자보수, 유보금, 기성금 지급시기와 관련한 특약이 있다면 민법상 일반 기준과 결론이 달라질 수 있습니다. 공공공사라면 해당 계약조건도 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
사진은 현장 전경만 남기기보다 문제가 된 부위의 시공 전·중·후 상태가 이어지도록 정리하는 편이 좋습니다. 예를 들어 타일 공사라면 위치, 시공일, 사용 자재, 시공 단계가 연결되도록 정리해야 합니다.
하자가 발주자가 제공한 재료의 성질이나 발주자의 지시에서 비롯된 경우에는 원칙적으로 수급인의 하자담보책임이 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 수급인이 그 부적당함을 알고도 알리지 않은 경우에는 예외가 될 수 있으므로, 당시의 경고나 협의 기록이 중요합니다.
하자가 있다는 주장만으로 미지급 기성금 전체가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
대법원은 하자보수에 갈음한 손해배상을 이유로 공사대금 지급을 거절하는 경우, 그 범위는 손해배상액에 상응하는 공사대금 범위라고 보았습니다. 같은 계약에서 발생한 공사대금채권과 하자 관련 손해배상채권은 대등한 금액 범위에서 동시이행 관계가 될 수 있습니다.
예를 들어 미지급 기성금이 3,000만 원이고 발주자가 주장하는 하자보수비가 400만 원이라면, 쟁점은 기성금 3,000만 원 전부가 아니라 하자 자체의 존재, 보수비 400만 원의 산정근거, 나머지 기성금의 지급 범위가 될 수 있습니다.
또한 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수청구가 제한될 수 있습니다. 발주자가 다른 업체의 견적서를 제시했다면 공사 범위, 수량, 단가, 해당 하자와의 관련성을 항목별로 비교해야 합니다. 하자보수에 갈음한 손해배상액은 원칙적으로 목적물 완성 시점이 아니라 손해배상 청구 시점을 기준으로 산정하는 것이 타당하다고 본 대법원 판단도 있습니다.
내용증명 발송이나 소송을 검토하기 전에는 공정별로 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.
| 공정 | 계약·변경 금액 | 기성검사 여부 | 미지급액 | 발주자 하자 주장 | 보수 대응 자료 |
|---|---|---|---|---|---|
| 예: 타일 공사 | 계약서·변경서 기준 | 검사서 첨부 | 청구서 기준 | 위치·내용 특정 | 메시지·사진 첨부 |
이 표는 감정적인 공방을 줄이고, 지급받을 기성금, 다툴 하자 항목, 보수 제안 여부를 분리하기 위한 자료입니다. 발주자에게 보낼 문서도 단순히 전액 지급을 요구하기보다, 하자 항목의 특정과 산정근거 제시를 요청하고 보수 의사를 밝히며 다툼 없는 기성금의 지급을 요구하는 방식으로 검토할 수 있습니다.
그렇지는 않습니다. 하자 관련 손해배상액에 상응하는 범위가 문제 될 수 있으므로, 기성검사 완료 여부, 미지급 기성금, 하자 주장액과 산정근거를 구분해 확인해야 합니다.
하자 위치와 내용을 구체적으로 확인하고, 현장 방문·점검·보수 일정 등을 제안한 기록을 남기는 것이 중요합니다. 민법상 하자보수 청구에는 상당한 기간을 정하는 것이 전제됩니다.
발주자가 제공한 재료의 성질이나 지시로 발생한 하자는 원칙적으로 수급인의 하자담보책임이 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 그 부적당함을 알고도 알리지 않은 경우에는 예외가 될 수 있습니다.
일반 도급의 하자보수·손해배상·해제 관련 권리는 원칙적으로 목적물 인도일부터 1년 내 행사해야 합니다. 다만 토지·건물·그 밖의 공작물 또는 지반공사는 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 또는 유사 재료의 공작물은 10년의 특칙이 적용될 수 있습니다.
이 글은 민간 공사도급계약에 관한 민법상 일반 기준을 정리한 것입니다. 계약서의 기성금 지급 조건, 유보금, 하자보수 특약, 공사 진행 경위, 기성검사 내용, 하자 발생 원인에 따라 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 공사대금 미수금 및 하자보수 분쟁과 관련하여 계약내용, 기성검사 자료, 하자 통지 및 보수 대응 기록을 함께 검토하고 있습니다. 관련 자료 검토가 필요하다면 02-6263-9093 또는 서울 용산구 서빙고로 17 센트럴파크타워 12층 1202호로 문의하실 수 있습니다.
