안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
인테리어 공사 후 발주자가 “하자가 많으니 잔금은 지급할 수 없다”, “다른 업체를 불러 고친 비용을 공제하겠다”고 통보하는 사례가 있습니다. 이때 수급인은 ‘하자’라는 표현만으로 공사대금 전액 감액을 받아들이기보다, 주장된 문제를 항목별로 나누어 확인해야 합니다.
하자공제 분쟁의 핵심은 결국 무엇이 하자인지, 원인이 누구에게 있는지, 보수에 필요한 비용이 얼마인지를 자료로 확인하는 데 있습니다.
TL;DR
발주자가 공사대금 지급을 거절할 수 있는 범위는 실제 하자와 그에 상응하는 손해액을 중심으로 판단됩니다.
수급인은 하자 항목별 사진, 계약도면, 시공기록, 보수 제안 내용을 남겨야 합니다.
미지급 기성금·추가공사비·하자보수비는 분리하여 검토하는 것이 중요합니다.
민법 제667조에 따르면 완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있으면, 도급인인 발주자는 수급인에게 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있습니다. 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 함께 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.
다만 “마감이 마음에 들지 않는다”거나 “계약과 다른 방식으로 시공됐다”는 사정만으로 곧바로 하자책임이 인정되는 것은 아닙니다. 대법원도 시공 방식의 차이 외에 구조적·기능적 결함이 있는지, 통상 기대되는 품질에 미달하는지, 하자의 원인·범위·중요성 및 보수비용이 얼마인지를 구체적으로 살펴야 한다고 봤습니다.
예를 들어 도장 들뜸, 타일 단차, 설비 작동 불량을 이유로 잔금 전액의 지급을 거절한다면, 다음 사항을 각각 확인할 필요가 있습니다.
이러한 구분 없이 “하자가 있으니 잔금은 없다”는 주장만 받아들이면, 일부 보수 문제로 전체 공사대금이 장기간 묶일 수 있습니다.
내용증명이나 공사대금 청구를 준비할 때는 발주자의 주장과 수급인의 답변을 항목별 표로 정리하는 것이 좋습니다. 감정적인 문자나 통화보다 쟁점을 명확히 남길 수 있습니다.
| 구분 | 발주자 주장 | 수급인 확인사항 | 확보할 자료 |
|---|---|---|---|
| 하자 위치 | 어느 공간·공종의 문제인지 | 위치가 특정됐는지 | 평면도, 현장 사진·영상 |
| 하자 내용 | 균열, 누수, 작동 불량 등 | 기능·품질상 결함인지 | 시공 전후 사진, 작업일지 |
| 원인 | 수급인 시공 때문인지 | 자재·지시·현장 조건 영향인지 | 문자, 자재내역, 지시서 |
| 보수 범위 | 전체 철거 또는 재시공 주장 | 부분 보수가 가능한지 | 견적서, 보수 제안서 |
| 공제 금액 | 공제하려는 금액 | 항목별 산정 근거가 있는지 | 발주자 견적서, 비교 자료 |
발주자가 다른 업체의 견적서를 제시하더라도, 그 견적이 실제 하자보수에 필요한 비용인지 따져야 합니다. 디자인 변경, 전체 교체, 추가공사 또는 자재 업그레이드 비용이 함께 포함되어 있다면 하자보수비와 그대로 동일하게 볼 수 없습니다.
대법원은 하자보수에 갈음한 손해배상액에 상응하는 보수비 범위에서는 발주자가 공사대금 지급을 거절할 수 있다고 봤습니다. 또한 보수비는 목적물 완성 시점이 아니라 손해배상 청구 시점을 기준으로 산정하는 것이 상당하다고 판단했습니다.
작은 흠결을 이유로 전체 철거와 재시공이 필요하다는 주장이 제기될 수 있습니다. 그러나 하자가 중요하지 않고 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수 또는 그에 갈음한 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다.
특별한 사정이 없다면 손해는 하자가 없는 상태와 하자가 있는 상태의 교환가치 차액, 즉 목적물의 가치가 실제로 떨어진 정도를 기준으로 검토할 수 있습니다.
수급인은 단순히 “보수가 필요 없다”고 주장하기보다 다음 사항을 함께 제시하는 편이 좋습니다.
다만 외관상 경미해 보여도 실제 기능상 문제가 있을 수 있으므로, 현장 상태가 변경되기 전 사진·영상과 공정별 기록을 보존하고 보수 의사를 명확히 통지할 필요가 있습니다.
민법 제669조는 하자가 발주자가 제공한 재료의 성질 또는 발주자의 지시에서 발생한 경우, 원칙적으로 수급인의 하자담보책임 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 다만 수급인이 재료나 지시의 부적당함을 알면서도 알리지 않았다면 예외가 될 수 있습니다.
발주자가 특정 자재 사용을 요구했거나 기존 구조를 유지한 상태에서 시공할 것을 지시했다면, 당시 대화와 승인 자료가 중요합니다. 카카오톡, 문자, 이메일, 자재 승인서, 변경지시서 등을 시간 순서대로 정리하고, 수급인이 문제 가능성을 고지했는지도 함께 확인해야 합니다.
발주자가 하자를 주장한다고 해서 미지급 기성금이나 별도 추가공사비까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 청구 내용은 다음과 같이 나누어 정리하는 것이 안전합니다.
기성공사대금은 총액계약인지 단가계약인지에 따라 산정 방식이 달라질 수 있으며, 우선 계약서 내용이 중요합니다. 계약서만으로 명확하지 않다면 계약 체결 경위, 공사의 목적과 이행 과정, 당사자의 태도, 거래관행 등을 함께 살펴야 합니다.
내용증명은 상대방을 압박하기 위한 문서라기보다 분쟁의 쟁점을 명확히 남기는 문서입니다. 다음 내용을 포함하는 것이 좋습니다.
공사대금채권과 하자보수청구권 또는 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 동시이행관계가 문제 될 수 있습니다. 따라서 수급인은 잔금 지급만 요구하기보다, 실제 하자와 손해액이 쟁점인 경우 보수 또는 손해배상 이행 제공에 대비할 필요가 있습니다.
사진만으로 하자의 원인, 범위, 중요성, 보수비가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 실제 하자와 그에 상응하는 손해액이 구체적으로 검토되어야 합니다.
그렇지 않습니다. 시공 방식의 차이 외에도 구조적·기능적 결함이나 통상 품질 미달 여부, 하자의 원인과 보수비 등을 구체적으로 살펴야 합니다.
발주자 제공 재료의 성질이나 발주자 지시가 원인이라면 원칙적으로 하자담보책임 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 수급인이 문제점을 알고도 알리지 않았다면 결론이 달라질 수 있습니다.
일반 도급물은 원칙적으로 인도일부터 1년 내 청구해야 합니다. 토지·건물 등 공작물은 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 또는 유사 재료의 공작물은 10년의 특칙이 있습니다.
하자공제 분쟁은 하자 유무뿐 아니라 계약 내용, 현장 상태, 변경 지시, 자재 제공 경위, 보수 가능성, 보수비 산정 자료에 따라 결론이 달라집니다. 특히 현장 변경 전 사진·영상, 계약서, 도면, 견적서, 문자와 카카오톡 대화는 보존해 두는 것이 중요합니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 공사계약서, 공정표, 사진·영상, 문자와 카카오톡, 세금계산서, 견적서 등을 바탕으로 하자공제 주장과 공사대금 청구 범위를 검토하고 있습니다. 내용증명 발송이나 소송 준비가 필요한 경우 02-6263-9093으로 문의하실 수 있습니다.
