"집주인분, 밤마다 모르는 사람들이 트렁크 질질 끌고 드나드는데 이게 대체 무슨 일입니까? 새벽까지 술판을 벌여서 도저히 잠을 못 자겠어요!"
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어느 날 갑자기 이웃 주민이나 관리소장으로부터 이런 항의 전화를 받으셨나요? 주거용으로 사용하겠다는 약속을 믿고 세입자를 들였는데, 알고 보니 내 집이 에어비앤비나 파티룸으로 둔갑해 불특정 다수가 드나들고 있다면 임대인으로서는 가슴이 철렁 내려앉을 수밖에 없습니다.
불법 공유숙박은 이웃 민원에서 그치지 않습니다. 미신고 숙박업 영업에 따른 공중위생관리법 위반으로 관할 구청의 과태료나 행정처분이 임대인에게 전가될 수 있고, 불특정 다수의 투숙객이 집안 시설을 험하게 다뤄 내부가 훼손되는 일도 빈번합니다.
임대인의 동의 없이 몰래 불법 영업을 벌인 세입자를 어떻게 하면 가장 빠르고 안전하게 내보내고, 입은 피해를 배상받을 수 있을까요? 오늘은 퇴거 및 손해배상 청구의 핵심 절차를 단계별로 정리해 드리겠습니다.
세입자가 집을 불법 공유숙박으로 운영하는 행위는 크게 두 가지 민법상 계약 해지 사유에 해당합니다.
① 무단 전대 금지 위반 (민법 제629조)
민법 제629조 제1항에 따르면, 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대(재임대)하지 못합니다. 동의 없는 무단 전대가 확인되면 동조 제2항에 따라 임대인은 남은 계약 기간과 관계없이 즉시 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 에어비앤비에 방을 올리고 돈을 받아 게스트를 숙박시키는 행위는 전형적인 무단 전대에 해당합니다.
② 약정 용도 외 사용 (선관주의의무 위반)
민법은 임차인에게 임차 목적물을 원래 정해진 용도에 따라 사용·보존할 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)를 부과합니다. 주거용 빌라·아파트·오피스텔을 숙박업 영업이나 파티룸으로 활용하는 것은 약정 용도를 벗어난 계약 위반이자 불법 행위입니다.
따라서 임대인은 계약 만기를 기다릴 필요 없이 계약 해지를 통보하고 즉시 퇴거(명도)를 요구할 수 있습니다.
세입자가 "단순히 지인을 재워준 것"이라고 발뺌하는 경우에 대비해, 법원에서 통할 명백한 증거를 사전에 확보해야 합니다.
에어비앤비 등 플랫폼 예약 화면 캡처
가장 직접적인 증거입니다. 내 집 내부 사진, 세입자의 호스트 프로필, 게스트 이용 후기, 등록일, 예약 가능 달력 등을 캡처해 두십시오. 필요하다면 지인 계정으로 실제 예약을 진행해 결제 영수증을 남겨두는 것도 유효한 입증 방법입니다.
이웃 주민 사실확인서 및 소음 녹취
캐리어를 끌고 드나드는 이방인들을 직접 목격한 이웃의 사실확인서(서명·날인 포함)를 받아두십시오. 소음 피해로 주고받은 카카오톡 메시지나 단지 단체 채팅방 캡처본도 요긴하게 활용됩니다.
관리사무소 방문 차량 기록 및 CCTV 영상
관리사무소에 협조를 요청해 세입자 이외의 제3자 차량 방문 내역, 외부인 출입 기록을 확보하십시오. 엘리베이터나 로비 CCTV에 서로 다른 외지인들이 반복적으로 비밀번호를 누르고 집에 들어가는 영상이 있다면 물증으로서 가치가 매우 높습니다.
문자·카카오톡을 통한 확인
정황을 발견한 즉시 임차인에게 "이웃 소음 민원이 왔는데 에어비앤비를 운영 중인 것이 맞냐", "내 허락 없이 외부인에게 방을 빌려준 것이냐"고 질문하여, 시인하거나 변명하는 메시지·통화 녹음을 확보해 두십시오.
증거가 수집되었다면 계약 해지 내용증명을 발송하고, 세입자가 불응할 경우 명도소송에 돌입해야 합니다. 이때 절대 빠뜨려서는 안 되는 절차가 바로 점유이전금지가처분입니다.
판결문을 받기까지는 최소 수개월이 소요됩니다. 그 사이에 세입자가 제3자에게 집의 점유를 넘겨버리면, 기존 세입자를 상대로 받은 판결문으로는 새로운 점유자를 강제집행할 수 없게 됩니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 처음부터 소송을 다시 시작해야 하는 상황이 발생합니다.
따라서 명도소송 소장 접수와 동시에, 또는 그보다 먼저 법원에 점유이전금지가처분을 신청해 현재의 점유 상태를 법적으로 묶어두어야 합니다. 가처분 결정이 내려지면 소송 중 점유가 이전되더라도 임대인은 안전하게 집을 돌려받을 수 있습니다.
집을 돌려받는 것 외에도, 불법 영업으로 발생한 금전적 손해를 빠짐없이 청구해야 합니다.
Q1. 세입자가 적발 직후 게스트를 내보내고 "이제 안 하겠다"고 사과해도 계약을 즉시 해지할 수 있나요?
네, 가능합니다. 대법원 판례에 따르면 무단 전대 행위가 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 해쳐 임대차 관계를 더 이상 지속하기 어려운 정도에 이른 경우, 사후에 전차인을 내보냈다고 해서 이미 발생한 임대인의 해지권이 소멸하지 않습니다. 상업적 에어비앤비 영업은 중대한 신뢰 훼손에 해당하므로 즉시 해지 대상입니다.
Q2. 임대인이 동의하면 에어비앤비 영업이 합법이 되나요?
그렇지 않습니다. 주거용 오피스텔은 건축법상 숙박시설이 아니어서 임대인 동의 여부와 관계없이 공유숙박 등록 자체가 불법입니다. 아파트·빌라 역시 지자체에 적법하게 등록하지 않은 독채 숙박 제공은 공중위생관리법 위반으로 형사처벌 대상이 됩니다. 임대인이 동의하더라도 이 행정 규제는 우회할 수 없습니다.
Q3. 세입자가 보증금에서 밀린 월세와 손해배상금을 다 빼라고 버티면 법적 효력이 있나요?
없습니다. 임차인은 보증금이 남아 있다는 이유로 임대료나 손해배상금 지급을 거절하거나 무단 점유를 정당화할 수 없습니다. 임대인은 명도소송 및 부당이득반환 소송으로 최종 판결을 받은 뒤, 보증금에서 손해배상액·연체 월세·소송 비용 등을 공제하고 나머지만 반환하면 됩니다. 손해액이 보증금을 초과한다면 임차인의 다른 재산에 가압류를 진행해 회수할 수 있습니다.
불법 영업 세입자에 분노한 나머지 집의 비밀번호를 임의로 바꾸거나 세입자 짐을 밖으로 빼내는 경우가 종종 있습니다. 아무리 내 소유의 집이고 상대가 불법을 저질렀더라도, 판결 없이 점유를 침탈하는 행위는 형법상 주거침입죄나 재물손괴죄로 오히려 임대인이 형사처벌을 받는 역효과를 낳을 수 있습니다. 반드시 점유이전금지가처분과 명도소송이라는 합법적인 절차를 밟으셔야 안전합니다.
법률사무소 완봉에서는 불법 공유숙박 세입자 퇴거 및 손해배상 청구와 관련한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 증거 수집 단계부터 소송 준비까지 세심한 법적 조력이 필요하신 분들은 편하게 연락해 주시기 바랍니다.
