"OO호에서 밤마다 외국인들이 드나들며 소음을 내서 잠을 잘 수가 없습니다."
"입주민 전용 시설에 외부인이 들어와 무단으로 사용하고 있습니다."
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어느 날 갑자기 아파트 관리소나 구청으로부터 이런 연락을 받으셨나요? 주거용으로 사용하겠다고 해서 믿고 임대해 주었더니, 임대인 동의도 없이 에어비앤비(Airbnb)나 삼삼엠투 같은 플랫폼에 등록해 불법 공유숙박업으로 운영하는 임차인들이 갈수록 늘고 있습니다.
"아직 계약 기간이 반년이나 남아 있는데 내보낼 수 있을까요?", "월세는 꼬박꼬박 내고 있으니 나갈 이유가 없다고 버티는데 어떻게 하죠?"라며 속앓이하시는 임대인분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 임차인의 불법 무단 숙박업 영업은 가장 중대한 의무 위반으로, 계약 잔여 기간과 관계없이 즉시 계약을 해지하고 강제 퇴거를 진행할 수 있습니다. 오늘은 그 구체적이고 신속한 대응 전략을 안내해 드리겠습니다.
일부 임차인들은 "내 돈 내고 빌린 집인데 누구를 재우든 무슨 상관이냐"며 오히려 큰소리를 치기도 합니다. 하지만 이는 민법과 주택임대차보호법을 전혀 모르는 주장입니다.
민법 제629조는 "임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다"고 명시하고 있습니다. 에어비앤비에 객실을 등록해 불특정 다수에게 돈을 받고 숙박을 제공하는 행위는 전형적인 무단 전대에 해당하므로, 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.
주거 목적으로 임차한 아파트를 불법 숙박시설로 사용하는 것은 임차인의 기본 의무를 저버린 행위입니다. 수많은 외지인이 수시로 드나들면서 아파트 보안이 무너지고 공동 시설이 파손된다면, 이는 중대한 용법 위반(정해진 용도 외 사용)이자 선관주의의무 위반에 해당합니다.
관할 지자체에 신고 없이 숙박업을 운영하는 행위는 공중위생관리법 제20조 제1항에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금 대상입니다. 더 나아가 임대인이 불법 영업 사실을 알고도 방치했다는 정황이 드러나면, 행정 처분이나 방조 책임의 위험에 노출될 수 있습니다. 불법 사실을 인지한 즉시 계약 해지 절차에 착수해 임대인의 무고함을 명확히 해두어야 합니다.
임차인이 발뺌할 수 없도록 객관적인 물증을 먼저 확보합니다.
- 플랫폼 화면 캡처: 에어비앤비·삼삼엠투 등에 등록된 리스팅 화면(내부 사진, 위치, 숙박 리뷰, 호스트명 등)을 꼼꼼히 저장합니다.
- 현장 증거: 공동 현관·엘리베이터 CCTV에 찍힌 외부인 출입 장면, 관리사무소 소음 민원 접수 기록, 이웃 주민의 진술(녹취·문자)을 확보합니다.
- 행정청 공문: 구청이나 보건소에서 발송한 단속 협조 요청 공문이나 조사 개시 통지서는 가장 강력한 소송 증거가 됩니다.
수집된 증거를 첨부하여 임차인에게 계약 해지를 서면으로 통보합니다.
- 내용증명에는 "임대인 동의 없는 무단 전대(민법 제629조 위반) 및 불법 숙박업 영업(용법준수의무 위반)으로 임대차 계약을 즉시 해지한다"는 문구를 명확히 작성합니다.
- 아울러 지정 기한까지 원상복구 후 인도하지 않을 경우 명도소송 제기 및 손해배상 청구(벌금·과태료·관리단 부과금 등 포함)를 진행하겠다는 내용도 함께 포함합니다.
내용증명을 발송했음에도 임차인이 버틴다면 즉각 법원에 신청해야 합니다. 이때 점유이전금지가처분을 반드시 함께 진행해야 합니다.
주의: 가처분 없이 명도소송만 진행하다가, 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 승소 판결문이 있어도 그 제3자에게는 집행할 수 없어 처음부터 소송을 다시 시작해야 하는 최악의 상황이 발생합니다. 가처분을 미리 걸어두어야 판결의 효력을 안전하게 확보할 수 있습니다.
세입자를 내보내는 것만으로는 손해를 다 메울 수 없습니다. 불법 숙박업으로 사용된 집은 도배 오염, 마루 훼손, 싱크대 파손 등 심각한 훼손이 동반되는 경우가 많습니다.
임대인은 반환해야 할 보증금에서 원상복구 공사비, 무단 점유 기간의 임대료 상당 부당이득금, 소송 비용 등을 적법하게 공제할 수 있습니다.
보증금이 거의 남아 있지 않다면, 임차인의 에어비앤비 수익금·예금·급여·차량 등 개인 자산에 채권 가압류를 신속히 진행해야 합니다. 부당이득반환청구 채권을 피보전권리로 하여 가압류를 먼저 걸어두어야 추후 판결 후 실질적인 배상을 받을 수 있습니다.
Q1. "남는 방 한 칸만 잠깐 빌려준 거라 법적으로 문제없다"는 세입자 주장, 사실인가요?
민법 제632조에 건물 소부분 임대 시 임대인 동의가 불필요하다는 조항이 있는 것은 사실입니다. 그러나 영리 목적으로 불특정 다수에게 반복적·계속적으로 숙박을 제공하고 요금을 받는 행위는 단순한 방 한 칸 사용 허락의 범위를 완전히 벗어난 공중위생관리법상 불법 숙박업에 해당합니다. 주거 계약의 취지를 훼손하고 이웃의 주거 평온을 침해하는 행위는 중대한 계약 위반으로, 즉시 해지 사유가 됩니다.
Q2. 계약갱신요구권이 적용되는 기간에도 내보낼 수 있나요?
네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호는 "임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우" 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다. 무단 에어비앤비 영업이 입증되면 세입자의 갱신요구권은 즉시 무력화됩니다.
Q3. 구청 단속으로 세입자가 벌금을 맞았는데, 집주인인 저에게도 처벌이 될 수 있나요?
공중위생관리법상 처벌의 직접 주체는 불법 영업 행위자인 임차인입니다. 원칙적으로 임대인에게 형사 벌금이 부과되지는 않습니다. 다만 임대인이 불법 영업 사실을 알고도 월세를 계속 수취하며 방치했다면 방조 혐의로 조사받거나 민사상 손해배상 청구를 당할 위험이 있습니다. 불법 영업을 인지한 즉시 해지 의사를 명확히 표시하고 소송 준비에 착수했다는 적극적인 대응 정황을 남겨두는 것이 임대인의 리스크를 차단하는 가장 확실한 방법입니다.
Q4. 명도소송 진행 중에도 에어비앤비 영업을 계속하면 어떻게 하나요?
소송과 함께 법원에 영업금지 가처분을 추가로 신청하면, 소송 도중에도 임차인이 해당 주택을 숙박업으로 사용하지 못하도록 강제할 수 있습니다. 가처분 결정을 무시하고 영업을 지속할 경우 하루당 일정 금액의 간접강제금을 부과하도록 신청하는 등 강력한 압박 수단을 동원할 수 있습니다.
임차인의 무단 에어비앤비 영업은 단순한 계약 불이행을 넘어, 임대인의 신용과 부동산 자산 가치를 심각하게 훼손하는 불법 행위입니다. "시간이 지나면 알아서 나가겠지"라며 안일하게 대처하다가는 이행강제금 누적, 입주민 단체 소송, 주택 내부 훼손 등 감당하기 어려운 손해로 이어질 수 있습니다.
법률사무소 완봉은 초기 증거 수집부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 임차인 자산 가압류 및 손해배상 청구까지 전 과정을 밀착 지원하여 임대인 여러분의 권리를 끝까지 지켜드립니다.
법률사무소 완봉에서는 무단 전대·불법 숙박업 관련 임대차 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 아래로 편하게 문의해 주세요.
(본 글은 일반적인 법률 이해를 돕기 위한 자료이며, 실제 분쟁 해결은 개별 사건의 사실관계와 계약서 특약에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와의 1:1 상담을 통해 구체적인 전략을 수립하시기 바랍니다.)
