이삿날 아침, 집주인이 대뜸 연락해 이런 요구를 해옵니다.
"지금 현금이 부족해서 우선 3,000만 원만 보냈습니다. 남은 2억 7,000만 원은 다음 세입자 들어오면 바로 줄 테니, 오늘 이사 가시면서 현관 비밀번호 좀 알려주세요. 그래야 집을 보여주고 빨리 돈을 마련하죠."
이삿짐 트럭은 집 앞에 와 있고, 새로 갈 집 잔금 시간은 다가오는데 이런 제안을 받으면 눈앞이 캄캄해집니다. 집주인은 아주 당연하다는 듯 "돈 일부라도 먼저 성의를 보이지 않았느냐", "비밀번호를 안 주면 집을 못 보여줘서 남은 돈을 못 준다"라며 회유와 압박을 동시에 해옵니다.
하지만 이 말을 곧이곧대로 믿고 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 넘겨주는 순간, 평생 모은 재산인 보증금을 영영 돌려받지 못할 수도 있는 법적 덫에 빠지게 됩니다.
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다. 오늘은 일부 보증금만 돌려주고 이사를 독촉하는 임대인의 '꼼수'를 무력화하고, 남은 보증금 잔액을 전액 안전하게 돌려받기 위한 실무 대응 전략을 소개해 드립니다.
법률적으로 임차인의 '집을 비워줄 의무(인도)' 와 임대인의 '보증금을 돌려줄 의무(반환)' 는 서로 동시에 이행해야 하는 '동시이행관계' 에 있습니다. 이는 임차인에게 매우 강력한 무기입니다. 보증금 중 단돈 100만 원이라도 돌려받지 못했다면, 집주인에게 집을 넘겨주지 않고 버틸 정당한 권리가 있습니다.
집주인의 말을 믿고 짐을 다 뺀 뒤 비밀번호를 넘겨주는 순간, 주택임대차보호법상 대항력의 핵심 요건인 '점유(실제 거주)' 가 깨지게 됩니다. 대항력이 사라지면 우선변제권(경매 시 낙찰대금에서 먼저 배당받을 권리)도 함께 소멸합니다.
이 상태에서 집주인이 다른 사람에게 집을 팔거나 추가 대출을 받아 근저당권을 설정한다면, 미반환 잔액에 대해 아무런 우선권을 주장할 수 없게 됩니다.
"보증금을 못 받아 이사를 안 가고 버티면, 그 기간만큼 월세를 추가로 내야 하나요?"라는 질문을 자주 받습니다.
대법원 판례(대법원 98다15545 판결 등)에 따르면, 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못해 동시이행항변권에 기하여 목적물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아닙니다. 더욱이 짐만 놓아두거나 비밀번호를 잠근 채 실제로 거주하며 사용·수익하지 않았다면, 임대인에게 추가 차임 상당액이나 부당이득을 반환할 의무가 없습니다.
보증금을 전액 돌려받기 전까지는 당당하게 문을 잠그고 점유를 유지하십시오.
네, 당연히 가능합니다.
많은 분들이 임차권등기명령은 보증금을 한 푼도 받지 못했을 때만 신청할 수 있다고 오해합니다. 하지만 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우"라고 규정하고 있어, 일부만 반환되고 잔액이 남은 경우에도 잔액에 대해 신청할 수 있습니다.
보증금 3억 원 중 3,000만 원만 돌려받고 2억 7,000만 원을 받지 못했다면, 신청서의 '미반환 보증금 액수'란에 실제 돌려받지 못한 잔액인 2억 7,000만 원을 명시하여 신청하면 됩니다.
새집 잔금 등 피치 못할 사정으로 이사를 가야 한다면, 아래 단계를 반드시 순서대로 실행하셔야 합니다.
[1단계] 집주인의 일부 반환 의사 증거 확보 (문자, 카톡, 통화 녹음)
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[2단계] 관할 법원에 미반환 잔액에 대한 '임차권등기명령' 신청
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[3단계] 등기부등본 '을구'에 임차권등기 기재 완료 확인 (가장 중요!)
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[4단계] 이사 및 전입신고 이전 → 지연이자 연 5%~12% 청구 개시
집주인이 일부 보증금만 돌려주고 나머지는 나중에 주겠다고 한 대화 내용(문자, 카카오톡, 통화 녹음 등)을 확실히 남겨두세요. 임대차 계약이 종료되었으며 보증금 일부가 미반환 상태라는 사실을 증명하는 핵심 증거가 됩니다.
이사 갈 집이 아닌, 현재 살고 있는 임차주택 소재지의 관할 지방법원에 신청서를 제출합니다. 직접 법원에 가기 어렵다면 대한민국 법원 전자소송 사이트를 통해 온라인으로도 진행할 수 있습니다.
법원의 신청 인용 결정이 내려졌다고 해서 바로 이사하면 절대 안 됩니다. 결정문이 나오고 법원의 촉탁을 받아 해당 주택의 등기부등본 을구에 실제 임차권등기가 기재된 것을 직접 눈으로 확인한 뒤 짐을 빼고 전입신고를 옮겨야 합니다.
등기부에 공시되기 전에 주소지를 옮기면 기존 대항력을 잃게 되므로 반드시 주의하십시오.
등기 기재를 확인하고 안전하게 이사를 마쳤다면, 이제부터 집주인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 집을 비워줌으로써 임차인의 동시이행 의무를 다했기 때문에, 집주인은 이행지체(채무불이행) 상태에 놓이게 됩니다.
등기부등본에 임차권등기가 기재되는 순간, 협상의 주도권은 완전히 임차인에게 넘어옵니다.
Q1. 집주인이 새 세입자에게 집을 보여줘야 하니 열쇠를 부동산에 맡기라고 압박합니다.
비밀번호나 열쇠를 부동산에 넘기는 행위 역시 '점유 이전'으로 해석되어 대항력을 상실할 위험이 있습니다. 단호하게 거절하십시오. 집을 보여주는 협조는 보증금을 전액 돌려받는 것을 전제로 하는 선의일 뿐, 법적 의무가 아닙니다. 꼭 보여줘야 한다면 본인이 직접 동행한 상태에서만 문을 열어주십시오.
Q2. 보증금 잔액이 200~300만 원처럼 소액인 경우에도 임차권등기를 할 수 있나요?
네, 금액에 관계없이 단 1원이라도 미반환 잔액이 있다면 신청할 수 있습니다. 오히려 소액일수록 집주인 입장에서는 등기부에 임차권등기가 기재되고 새로운 계약이 막히는 타격을 피하기 위해 서둘러 돈을 마련해 줄 가능성이 높습니다.
Q3. 임차권등기명령 신청에 든 법원 인지대나 송달료도 돌려받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라, 임차인은 임차권등기명령 신청 및 등기와 관련하여 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 소송이나 지급명령 등의 절차를 통해 해당 비용을 받아낼 수 있으니 영수증과 납부 확인서를 잘 보관해 두시기 바랍니다.
임대차 계약 만기는 집주인과 임차인이 함께 약속한 날짜입니다. "돈이 없다", "다음 사람이 안 들어온다"는 말은 집주인의 개인 사정일 뿐, 보증금을 돌려주지 않아도 되는 법적 근거가 될 수 없습니다. 일부만 돌려주며 집을 넘기라는 회유에 넘어가 소중한 권리를 스스로 포기하는 실수를 범하지 마십시오.
처음 겪는 이삿날의 혼란 속에서 판단이 흐려지기 쉽습니다. 전세보증금 잔액을 온전히 지키기 위해서는 초기 단계부터 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 정확하게 대응하는 것이 가장 안전합니다.
법률사무소 완봉에서는 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 지연이자 청구 등 보증금 회수와 관련한 전반적인 법률 상담을 제공하고 있습니다.
(본 글은 2026년 8월 기준 최신 법령 및 판례에 기초하여 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)