안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가를 소유한 임대인분들이 가장 난감해하는 순간 중 하나는 기존 세입자가 계약 만료를 앞두고 권리금을 회수하겠다며 새 임차인을 데려왔을 때입니다.
기존 세입자의 권리금 회수를 돕고 싶은 마음은 있지만, 새로 들어오겠다는 사람의 신용 상태나 자금 동원 능력이 의심스러울 때가 있습니다. 예를 들어 최근 1인 유령 법인을 세워 명의만 빌려 들어오려는 낌새가 보이거나, 월세 300만 원짜리 매장인데 자본금이 전혀 없어 보인다면 임대인 입장에서 선뜻 계약서에 도장을 찍기 어렵습니다. 월세를 제때 받지 못해 상가 운영이 어려워질 수 있고, 최악의 경우 명도소송까지 감수해야 할 수 있기 때문입니다.
그렇다고 단순한 심증만으로 계약을 거절했다가는 기존 세입자로부터 거액의 권리금 손해배상 청구 소송을 당할 수 있습니다. 실제로 많은 건물주분들이 억울하게 소송에 휘말려 수천만 원의 배상금을 물어내기도 합니다.
과연 임대인은 위험해 보이는 신규 임차인과 무조건 계약을 맺어야 할까요? 그렇지 않습니다. 우리 법은 임대인에게도 정당하게 거절할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 오늘은 신규 임차인의 자력 부족을 객관적으로 입증하여 권리금 소송에 대응하는 실무 전략을 안내해 드리겠습니다.
많은 임대인분들이 "세입자가 권리금 소송을 걸어오면 건물주가 무조건 지는 것 아닌가요?"라며 걱정하고 찾아오십니다. 임차인의 권리금 회수 기회만 부각되는 경우가 많다 보니 생긴 오해입니다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제1항에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인의 권리금 수수를 방해해서는 안 됩니다. 정당한 이유 없이 계약 체결을 거절하면 권리금 상당의 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
그러나 이는 정당한 사유가 없을 때에만 해당합니다. 상임법 제10조의4 제2항은 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 명시하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
즉, 신규 임차인이 월세를 감당할 경제적 능력이 없거나 불법 영업 등으로 건물 가치를 훼손할 우려가 명백하다면 임대인은 계약을 거절할 수 있으며, 이 경우 손해배상 책임도 지지 않습니다.
신규 임차인의 자력(재정 상태) 부족을 어떻게 입증할 수 있을까요? 상임법에 규정된 임차인의 정보제공의무를 활용하면 됩니다.
상임법 제10조의4 제5항
"임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다."
대법원 판례도 이 규정의 취지를 존중하여, 임차인이 신규 임차인의 자력 정보를 성실하게 제공하지 않았다면 임대인이 신규 계약을 거절하더라도 권리금 회수 방해 행위로 보지 않는다고 판단하고 있습니다.
하급심 법원에서도 임대인이 신규 임차인의 자력 확인을 위해 예금잔고증명서, 신용정보조회서, 국세·지방세 완납증명서 등 합리적인 서류를 요구하는 행위를 정당한 권리 행사로 인정하고 있습니다.
권리금 소송은 소송이 제기된 후 대응하는 것보다, 세입자가 신규 임차인을 데려온 시점에 어떻게 대응했는지가 승패를 가릅니다.
세입자가 문자나 카카오톡으로 "다음 사람 구했으니 언제 계약할까요?"라고 연락해 온다면, 감정적으로 거절하지 말고 즉시 내용증명을 발송해야 합니다.
[내용증명 핵심 문구 예시]
"본 임대인은 상임법 제10조의4 제5항에 따른 정보제공의무에 의거하여, 주선하신 신규 임차인의 차임 지급 자력 및 의무 이행 능력을 검증하고자 합니다. 이에 ① 개인 신용정보 조회서, ② 예금잔고증명서, ③ 국세·지방세 완납증명서, ④ 사업계획서 또는 동종 업종 경력증명서의 제출을 요청합니다. 위 서류가 제공되는 대로 계약 체결 여부를 검토하겠습니다."
서류를 제출받거나 협의를 진행할 때는 주변 시세에 맞는 정당한 임대 조건을 제시해야 합니다. 권리금 회수를 막을 목적으로 시세보다 터무니없이 높은 월세를 요구하면 그 자체가 방해 행위로 인정되어 소송에서 불리해집니다. 신용도가 다소 불안정하다면 보증금을 시세 상한선으로 조정하거나 연대보증인을 요구하는 등 위험 관리 조건을 제안하고 기록으로 남겨두십시오.
신규 임차인이 제출한 서류에서 채무 불이행 이력, 고액 세금 체납, 자본금 부재 등이 확인되었거나 서류 제출 자체를 거부했다면 최종 거절 통지서를 발송합니다.
이때 단순히 "불안해서 계약할 수 없다"가 아니라, "신용정보조회서상 신용점수가 최하 등급이며 국세 체납액이 수천만 원에 달하여 차임 지급 자력이 없다고 판단되므로 계약을 거절합니다" 또는 "수차례 자력 증빙 서류 제출을 요청하였으나 임차인이 정보제공의무를 이행하지 않아 계약을 거절합니다"와 같이 구체적인 근거를 명시해야 합니다.
건물주 본인이나 자녀가 직접 상가를 운영하겠다는 사유는 상임법상 계약 거절의 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 실제로 이러한 통보 후 임대인이 수천만 원을 배상한 판례가 있습니다. 직접 사용 계획이 있더라도 신규 임차인 주선 절차를 성실히 밟으며 자력 검증을 요구하는 방식으로 대응해야 리스크를 피할 수 있습니다.
"젊어서 돈이 없어 보인다", "업종이 시끄러울 것 같다" 등 주관적 편견만으로 거절하면 소송에서 불리합니다. 반드시 객관적인 금융 서류나 신용 정보상의 결격 사유를 근거로 거절 이유를 뒷받침해야 합니다. 업종 변경의 경우에도 건물의 공법상 제한(용도 변경 불가 등)이 없는 한 단순 업종 불일치만으로는 계약 거절이 어려울 수 있으므로 법리 검토가 필요합니다.
Q1. 신규 임차인이 개인정보 보호를 이유로 서류 제출을 거부하면 어떻게 하나요?
상임법 제10조의4 제5항에 따라 임차인에게는 정보제공의무가 있습니다. 신규 임차인이 자력 증빙을 거부한다면 임대인은 "자력을 확인할 수 없어 계약이 불가능하다"는 정당한 거절 사유를 확보하게 되므로 소송에서 유리한 위치에 서게 됩니다.
Q2. '1년 6개월간 영리 목적으로 사용하지 않는 경우'는 어떤 상황인가요?
임대차 종료 후 해당 상가를 1년 6개월 이상 비워두거나 비영리 목적으로 사용하는 경우 계약 거절이 인정됩니다. 단, 계획만으로는 부족하며 임차인이 퇴거한 날부터 실제로 1년 6개월 동안 영리 활동을 하지 않아야 사후 손해배상 책임을 면할 수 있습니다.
Q3. 자력 부족으로 계약을 거절했는데 기존 세입자가 소송을 제기했습니다. 어떻게 해야 하나요?
소장을 송달받으셨다면 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 임대인이 상임법상 자력 검증 절차를 정당하게 밟았으며, 임차인의 정보제공의무 불이행 및 신규 임차인의 객관적 자력 부족을 증명하는 내용증명, 문자 등을 증거로 제출하여 청구 기각을 이끌어내야 합니다.
Q4. 보증금이나 월세를 올리는 것도 권리금 방해 행위가 될 수 있나요?
주변 시세, 세금 및 공과금 변동, 경제 상황 변화 등을 고려한 합리적인 인상은 법적으로 허용됩니다. 다만 권리금 계약을 무산시키기 위해 시세보다 현저히 높게 책정하는 것이 밝혀진다면 권리금 회수 방해 행위로 판단될 수 있으니 주의하십시오.
상가권리금 소송은 법 조문 하나, 내용증명에 담긴 표현 하나의 차이로 수천만 원의 손해배상 책임 유무가 갈리는 섬세한 영역입니다. 법률사무소 완봉은 상가 임대차 분쟁에 대한 실무 상담을 제공하고 있습니다. 소송 전 내용증명 단계부터 체계적인 조력을 받으신다면 임대인의 소중한 재산권을 보다 안전하게 지켜낼 수 있습니다.
관련 분쟁으로 불안하시다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
본 블로그의 내용은 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와의 개별 상담을 거쳐 대응 전략을 수립하시길 권장합니다.
