안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
최근 역전세 현상과 맞물려 세입자의 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 곤란을 겪는 임대인분들이 많습니다. 특히 어느 날 갑자기 주택도시보증공사(HUG)로부터 '대위변제 통지서'나 '구상금 청구 예고 통지서'를 받게 되면 가슴이 덜컥 내려앉기 마련입니다.
"세입자가 나갔으니, 늦게나마 돈이 마련되는 대로 세입자 통장에 보내주면 해결되겠지?"
만약 지금 이런 생각을 하고 계신다면 정말 위험한 상황입니다. 당황한 마음에 무턱대고 기존 세입자에게 보증금을 보냈다가는, 진짜 채권자인 HUG에 돈을 또 갚아야 하는 '이중변제의 덫'에 걸려 파산에 이를 수 있기 때문입니다.
오늘은 HUG로부터 대위변제 통지서를 받은 임대인분들을 위해, 절대로 저지르지 말아야 할 법적 실수와 이자 부담을 줄일 수 있는 현실적인 대응 전략을 정리해 드립니다.
HUG가 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 것을 '대위변제'라고 합니다. 이 과정에서 세입자가 가지고 있던 '보증금 반환 채권'은 법률상 HUG로 이전됩니다.
민법 제450조(지명채권양도의 대항요건)에 따라, 세입자가 임대인에게 채권양도 사실을 통지하거나 HUG가 대위변제 사실을 송달한 순간부터 임대인의 보증금 반환 상대방은 오직 HUG뿐입니다.
임대인 A씨는 전세 만기 때 돈을 구하지 못해 세입자가 HUG 보증보험을 통해 2억 원을 받고 이사하게 됐습니다. 며칠 뒤 HUG로부터 대위변제 통지서를 받은 A씨는 뒤늦게 친척들에게 2억 원을 빌려 기존 세입자 계좌로 2억 원을 송금했습니다. 그리고 세입자에게 "돈 보냈으니 HUG에 얘기해서 마무리해 달라"고 했죠.
하지만 세입자는 그 돈을 들고 잠적해 버렸고, HUG는 A씨에게 구상금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 당연히 HUG의 손을 들어줬습니다. A씨는 법적으로 유효한 채권자인 HUG가 아닌, 권한 없는 제3자에게 돈을 준 것에 불과했기 때문입니다. 결국 A씨는 HUG에 2억 원을 이중으로 변제해야 했고, 세입자를 상대로 별도의 부당이득반환청구 소송까지 진행해야 하는 처지가 됐습니다.
대위변제 통지서를 받은 순간부터, 기존 세입자와의 금전 거래는 즉시 완전히 차단해야 합니다.
당황스러우시겠지만, 아래 3단계를 차분하게 이행하셔야 피해를 최소화할 수 있습니다.
대위변제 이자가 본격적으로 쌓이기 시작하는 시점은 세입자가 집을 완전히 비워주고 열쇠(혹은 비밀번호)를 반환한 날부터입니다. 짐이 일부 남아 있거나 비밀번호를 인계받지 못했다면 아직 명도가 완료된 것이 아니므로, 해당 기간의 이자 발생 여부를 다툴 여지가 있습니다. 퇴거일과 명도 상태를 사진이나 문자로 반드시 기록해 두세요.
통지서에 적힌 HUG 관할 지사 및 채권관리 담당자에게 연락해야 합니다. "구상금을 상환할 테니 공사 명의의 가상계좌를 발급해 달라"고 요청하세요. 이때 발급받은 HUG 공식 계좌로만 입금해야 채무가 완전히 소멸합니다.
세입자가 보증보험을 청구할 때 해당 주택에 임차권등기를 설정하는 경우가 대부분입니다. 구상금을 상환함과 동시에 HUG로부터 임차권등기 말소에 필요한 서류를 교부받는 일정을 사전에 조율해 두어야 합니다. 등기가 그대로 남아 있으면 다음 세입자를 받거나 매매를 진행하는 데 지장이 생깁니다.
HUG가 세입자에게 보증금을 대신 지급한 날부터 임대인에게는 연 5%에서 최대 연 12%(소송 진행 시)에 달하는 지연손해금이 부과됩니다. 2~3억 원의 보증금에 연 12% 이자가 붙으면 한 달에만 수백만 원씩 빚이 늘어납니다.
HUG는 무조건적인 경매 집행보다 신속한 채권 회수를 우선합니다. 임대인이 자발적으로 변제 의사를 밝히고 자진 납부를 약속하면, 누적된 지연배상금의 상당 부분을 감면해 주는 내부 규정을 운용하고 있습니다. 특히 원금을 일시에 상환할 능력이 있다면, 담당자와 협의하여 이자 전액 또는 대부분을 감면받는 협상이 가능합니다.
당장 목돈을 마련하기 어렵다면 HUG와 분할상환 약정을 체결해야 합니다.
- 상환 기간은 일반적으로 최대 3년에서 5년까지 분할납부가 가능합니다.
- 약정을 체결하고 성실하게 납부하면 신용정보 등록을 유예하고 강제경매 절차도 보류해 줍니다.
- 성실 상환자에 대해서는 잔여 기간의 지연배상금 요율을 추가로 인하해 주는 혜택도 있으니 적극적으로 활용하세요.
보증금을 도저히 갚을 길이 없고 경매로 집이 넘어갈 위기라면, HUG의 '든든전세주택2(협의매입)' 사업을 검토해 보시기 바랍니다. HUG가 임대인의 주택을 직접 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 대신, 매입 대금만큼 구상금 채무를 차감해 주는 제도입니다. 잔여 채무에 대해서는 최장 6년간 원금 상환을 유예하고 연 5% 수준의 저리 이자만 내도록 하며, 추후 자금을 마련하면 해당 주택을 다시 살 수 있는 우선매수권(환매 조건)도 부여합니다.
Q1. 통지서에 '채권양도통지'라고만 적혀 있고, 아직 HUG가 세입자에게 돈을 주지 않았다고 합니다. 이때는 누구에게 돈을 줘야 하나요?
A1. 세입자가 보증보험을 신청하면 먼저 채권양도통지서가 발송되지만, 실제 HUG가 세입자에게 돈을 지급하기 전이라면 세입자에게 직접 반환하는 것이 맞습니다. 단, 세입자가 전세대출을 받고 그 채권에 질권이 설정되어 있다면 은행에 반환해야 하므로, 송금 전에 반드시 대출 유무와 보증 상품의 종류를 확인하세요. HUG가 이미 대위변제를 완료했다면 반드시 HUG에 갚아야 합니다.
Q2. 세입자가 집을 엉망으로 사용해 수리비가 발생했습니다. 이 금액을 빼고 HUG에 입금해도 되나요?
A2. 연체 월세나 미납 관리비처럼 객관적으로 확정된 항목은 공제가 가능하나, 임대인이 임의로 산정한 원상복구비나 수리비는 HUG가 쉽게 인정하지 않습니다. 일방적으로 금액을 깎고 송금했다가는 미납 원금에 대한 지연이자가 계속 붙거나 경매 절차가 진행될 수 있습니다. 수리비 견적서와 파손 사진 등 명확한 증빙자료를 갖춰 HUG 담당자와 사전에 공제 합의를 마친 뒤 송금하는 것이 안전합니다.
Q3. 도저히 돈이 없어 일단 버티면 어떻게 되나요?
A3. HUG는 지급명령 공시송달 특례기관으로 지정되어 있어, 임대인이 연락을 피하거나 송달을 거부하더라도 공시송달을 통해 신속하게 집행권원을 확보합니다. 판결이 확정되면 은행 계좌 압류, 부동산 가압류, 신용불량자 등록이 빠르게 진행되며, 해당 주택은 강제경매로 넘어가게 됩니다. 버티는 기간이 길어질수록 연 12%의 이자만 눈덩이처럼 불어나므로, 최대한 빨리 협상 테이블에 앉는 것이 유리합니다.
Q4. 대위변제 통지서를 받은 뒤 세입자가 전화로 "나한테 직접 보내달라"고 요구합니다. 어떻게 해야 하나요?
A4. 절대 응하지 마세요. 세입자의 요구는 법적으로 아무런 권한이 없는 요청입니다. 정중하게 "HUG로부터 대위변제 통지를 받아 HUG에 직접 상환해야 한다"고 안내하고, 이후 세입자와의 금전 관련 대화는 문자 등 기록이 남는 방식으로만 진행하시기 바랍니다.
Q5. 이미 세입자에게 돈을 보내버렸습니다. 지금이라도 방법이 있나요?
A5. 최대한 빨리 법률 전문가와 상담하셔야 합니다. 세입자를 상대로 부당이득반환청구 소송을 진행하는 동시에, HUG와 분할상환 협상을 병행하는 방식으로 피해를 최소화해야 합니다. 시간이 지날수록 HUG에 대한 지연이자가 불어나므로 즉각적인 대응이 중요합니다.
법률사무소 완봉에서는 HUG 대위변제 및 구상금 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. HUG와의 지연이자 감면 협상, 분할상환 약정 체결, 임차권등기 말소 및 자산 보호까지 임대인의 상황에 맞는 실무적 법률 지원을 드립니다.
혼자 고민하며 지연이자를 키우지 마시고, 부동산 전문 변호사의 조력을 통해 안전하고 신속하게 위기를 탈출하시기 바랍니다.
(본 글은 2026년 6월 기준의 법률 및 HUG 제도를 바탕으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.)
