안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"원룸 건물이 통째로 경매에 넘어갔습니다. 등기부는 깨끗해서 안심하고 계약했는데, 이제 보니 제 앞에 살던 세입자들의 보증금(선순위 보증금)만 수억 원이 넘는답니다. 제 순위는 완전히 밀려서 전세금을 단 한 푼도 못 받게 생겼어요. 집주인은 돈이 없다고 하고, 중개사는 자기도 몰랐다며 발을 뺍니다. 평생 모은 돈인데 이대로 날려야 하나요?"
다가구주택(원룸, 쓰리룸 등이 한 건물에 모여 있고 건물 소유주는 1명인 주택) 전세 계약을 맺은 세입자들이 가장 많이 겪는 전형적인 피해 상황입니다. 등기부등본상의 근저당(은행 대출)만 보고 안전하다고 믿었다가, 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금 총액인 '선순위 보증금'이 누락되거나 축소 고지된 사실을 뒤늦게 알게 되는 것이죠.
집주인은 돈이 없다며 버티고, 공인중개사는 '집주인이 정보를 안 줬는데 내가 어떻게 아느냐'며 책임을 회피하기 일쑤입니다. 하지만 절망하실 필요 없습니다. 정보를 은폐·조작한 행위를 '사기'로 엮어 집주인을 압박하는 형사 경로와, 재력이 확실한 공인중개사협회를 공략하는 민사 전략을 결합하면 잃어버린 돈을 돌려받을 수 있는 실질적인 길이 열립니다.
많은 분들이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황을 단순한 민사상 계약 위반으로 생각하십니다. 하지만 계약 당시 임대인이 선순위 보증금의 액수를 속이거나 고의로 숨겼다면 이는 명백한 형사상 사기죄(기망행위)에 해당합니다.
'선순위 보증금'이란 다가구주택에서 나보다 먼저 입주하여 대항력을 갖춘 임차인들의 보증금 합계를 뜻합니다. 내가 나중에 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 판단하는 가장 결정적인 기준이 됩니다. 만약 실제 선순위 보증금이 7억 원인데도 "선순위 보증금은 2억 원밖에 안 된다", "다른 방들은 대부분 월세라 보증금이 거의 없다"는 식으로 거짓말하여 세입자를 안심시키고 계약을 맺었다면, 이는 사기죄의 구성요건인 '기망'을 충족합니다.
왜 민사소송 전에 형사고소 카드를 먼저 꺼내야 할까요?
- 개인회생·파산 면책 방어: 집주인이 파산을 선언하더라도, 사기죄 등 고의의 불법행위로 발생한 손해배상 채권은 면책 대상에서 제외됩니다. 평생 따라다니며 갚아야 하는 빚으로 남길 수 있습니다.
- 형사 합의금 유도: 사기 혐의로 구속되거나 실형을 선고받을 위기에 처하면, 돈이 없다던 집주인들이 친인척에게 빌려서라도 합의금을 마련해 오곤 합니다. 현실적인 채권 회수를 위한 가장 강력한 압박 수단입니다.
집주인이 전세사기꾼이더라도 가진 재산이 없다면 형사고소만으로는 보증금 전액을 단기간에 회수하기 어려울 수 있습니다. 이때 실질적인 피고는 계약을 진행한 공인중개사와 그가 가입한 한국공인중개사협회입니다.
과거에는 공인중개사들이 "집주인이 자료를 안 줘서 확인할 방법이 없었다"고 발을 빼면 책임을 묻기가 까다로웠습니다. 하지만 2025년 12월 4일 선고된 대법원 판결(2024다283668)로 상황이 달라졌습니다.
[대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결 요약]
임대인이 선순위 보증금 자료를 제공하지 않아 공인중개사가 확인·설명서에 '임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수가 있음을 구두로 설명함'이라고 기재했더라도, 이것만으로는 설명의무가 면제되지 않습니다. 공인중개사는 전문가로서 해당 다가구주택의 규모, 방 개수, 주변 전월세 시세 등을 종합해 선순위 보증금이 어느 정도 범위로 존재할 수 있는지 직접 조사·확인하여 임차인에게 구체적으로 설명했어야 합니다. 이를 소홀히 했다면 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다.
현재 법원은 다가구주택 중개 시 공인중개사의 설명 책임을 매우 엄격하게 묻고 있습니다. 단순히 "선순위가 있다"고 언급하는 수준을 넘어, 세입자가 위험성을 구체적으로 판단할 수 있도록 위험 수준을 경고하지 않았다면 공인중개사와 협회에 강력한 손해배상 책임을 지울 수 있습니다.
전세사기 피해를 인지했거나 이미 경매 절차가 진행 중이라면 지체 없이 아래 3단계 전략을 실행해야 합니다.
주민센터에 방문하여 건물 전체의 권리관계를 전수 조사합니다.
- 필요 서류: 임대차 계약서, 신분증
- 확인 대상: '확정일자 부여현황(임대차 정보제공 요청서)' 및 '전입세대확인서'
나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자들의 실제 보증금 합계를 파악한 뒤, 계약 당시 집주인이나 중개사가 설명한 금액과 대조하여 기망행위의 증거로 삼습니다.
전수 조사 자료와 계약 당시 문자 메시지, 녹취록, 중개대상물 확인·설명서를 첨부하여 집주인을 사기 혐의로 고소합니다. 공인중개사가 집주인의 거짓말을 알면서 묵인했거나, 사기 계약을 적극 유도한 정황이 있다면 사기방조죄 또는 사기 공범으로 함께 고소장에 적시해야 합니다.
개인 공인중개사는 재산이 없거나 폐업 후 잠적할 위험이 있습니다. 실제 배상금을 지급할 여력이 확실한 한국공인중개사협회를 공동 피고로 묶어 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다. 최신 대법원 판례를 기초로 중개사의 확인·설명의무 위반을 정밀하게 입증하면 실질적인 채권 회수가 가능해집니다.
Q1. 집주인이 진짜 돈이 없어서 교도소에 가버리면 제 보증금은 못 받나요?
A. 집주인이 형사 처벌을 받는 것과 보증금을 돌려받는 것은 별개입니다. 집주인이 무자력일 때를 대비해 재력이 확실한 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하는 민사 소송을 반드시 병행해야 합니다. 협회로부터 공제금을 받아 손해의 상당 부분을 신속하게 회수하고, 남은 채권은 건물 경매 배당이나 집주인의 숨은 재산 추적을 통해 보전할 수 있습니다.
Q2. 계약서 특약에 '선순위 보증금 다수 있음'이라고 적혀 있어도 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
A. 네, 충분히 물을 수 있습니다. 앞서 소개한 2025년 12월 대법원 판례의 핵심이 바로 이 대목입니다. 단순히 '선순위가 많다'는 모호한 문구를 적거나 구두로만 고지한 것은 의무를 다한 것이 아닙니다. 임차인이 전세금을 날릴 수 있다는 실제 위험성을 깨달을 수 있도록 구체적인 위험 범위와 채권 규모를 명확히 설명하지 않았다면 설명의무 위반에 따른 책임을 집니다.
Q3. 실제 계약은 공인중개사가 아니라 '중개보조원(실장, 부장)'이랑 진행했는데, 이 경우 누구에게 책임을 물어야 하나요?
A. 공인중개사법에 따라 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업 공인중개사의 행위로 봅니다. 따라서 중개보조원의 과실이나 기망행위에 대해서도 대표 공인중개사와 한국공인중개사협회가 연대하여 책임을 집니다. 계약 당시 보조원과 주고받은 문자 메시지, 녹취록 등을 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
Q4. 소송을 하면 보증금을 100% 다 받아낼 수 있나요?
A. 민사 손해배상 소송에서는 세입자 본인에게도 일부 확인 책임이 있다고 보아 '과실상계' 비율(통상 20~40% 내외)이 적용되는 편입니다. 100% 전액은 아니더라도, 한 푼도 건지지 못할 뻔했던 전세보증금의 60~80% 상당을 확실한 재원을 가진 협회로부터 안정적으로 받아낼 수 있다는 점에서 매우 실효성 높은 전략입니다.
법률사무소 완봉에서는 다가구주택 전세사기 피해에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 집주인의 기망 정황을 포착하는 형사 절차부터 공인중개사의 설명의무 위반을 입증하는 민사 소송까지, 의뢰인의 상황에 맞는 현실적인 회수 로드맵을 함께 수립해 드립니다.
(본 포스팅은 신뢰할 수 있는 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으나, 개별 사건의 구체적 사실관계에 따라 판단 결과가 달라질 수 있습니다. 반드시 변호사와의 직접 상담을 통해 대응책을 수립하시기 바랍니다.)
