안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
수년간 성실히 모은 돈과 대출금을 보태 토지를 매수했습니다. 등기부상 명의도 확실했고, 계약 당시 '종중 대표자'라고 밝힌 매도인은 종중 직인이 찍힌 총회 결의서까지 제시했습니다. 아무런 의심 없이 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마쳤는데, 어느 날 법원에서 소장이 날아옵니다.
"당신이 산 땅은 종중 재산인데, 적법한 총회 결의 없이 무단으로 매도된 것이므로 매매 계약은 무효입니다. 즉시 소유권이전등기를 말소하고 땅을 돌려주십시오."
등기부도 믿었고, 대표자와 결의서까지 확인하고 정당하게 대가를 치렀는데 왜 땅을 빼앗겨야 할까요? 이미 건넨 수억 원의 매매대금은 영영 돌려받지 못하는 걸까요?
종중 땅 매매 무효 소송은 일반적인 부동산 분쟁 중에서도 가장 까다로운 싸움에 속합니다. 하지만 절대로 그냥 포기해서는 안 됩니다. 매수인의 권리를 지키고, 설령 땅을 돌려주더라도 매매대금을 단 한 푼도 잃지 않고 회수할 수 있는 '투 트랙(Two-Track) 법률 전략'이 존재하기 때문입니다.
민법 제275조·제276조는 비법인사단(종중, 교회 등 법인격은 없지만 단체로서 실체가 있는 조직)의 재산 소유 형태를 '총유(總有)'로 규정합니다.
총유재산은 일반 공유재산과 달리 지분 개념이 없어, 종중원 개개인이 자기 몫을 쪼개 팔 수 없고 종중 대표자도 마음대로 처분할 수 없습니다. 민법은 총유물의 관리·처분은 반드시 종중 규약에 따르거나, 규약이 없다면 종중 총회의 결의를 거쳐야 한다고 명시합니다.
"적법한 대표자라고 믿었고 결의서 서류도 완벽했는데, 표현대리가 성립하지 않나요?"
안타깝게도 대법원 판례는 확고합니다. 총유물 처분에 관한 민법 규정은 강행규정이므로, 이를 위반한 처분행위는 상대방의 선의·악의를 불문하고 절대적 무효입니다. 민법 제126조의 '권한을 넘은 표현대리' 규정도 적용되지 않습니다.
그렇다고 꼼짝없이 땅을 잃고 돈도 날려야 하는 건 아닙니다.
종중이 매수인을 상대로 소송을 제기하려면, 소송 제기 행위 자체에 대해서도 종중 총회의 결의나 정관에 정해진 요건을 갖추어야 합니다. 일부 종중원들이 적법한 소집 절차 없이 종중 명의로 소송을 제기하는 사례가 적지 않습니다.
소송 제기 결의에 절차적 하자가 있다면 해당 소송은 부적법하여 '소각하' 판결을 받을 수 있습니다. 소장을 받는 즉시, 원고 종중이 이 소송을 위해 적법한 총회를 개최했는지 회의록과 소집 통지서 등을 역추적해 확인해야 합니다.
원고 측은 "매매 당시 총회 결의가 없었거나 위조되었다"고 주장할 것입니다. 그러나 실제로는 총회가 적법하게 개최되었음에도 현 대표자와 갈등 관계에 있는 일부 종중원들이 무효를 주장하는 경우도 빈번합니다.
계약 당시 받았던 총회 결의서, 회의록, 출석자 명부, 위임장 등을 면밀히 검토하여 "적법한 소집 통지와 참석자 과반수 찬성으로 의결된 유효한 처분 행위였다"는 점을 적극적으로 증명해야 합니다.
매수인은 종중 대표자 개인에게 손해배상을 청구할 수 있지만, 개인은 이미 돈을 탕진했거나 재산을 은닉한 채 버티는 경우가 많습니다. 이때 핵심 열쇠가 민법 제35조(법인의 불법행위책임)의 유추적용입니다.
대법원 판례에 따르면, 비법인사단인 종중의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우 종중은 민법 제35조 제1항을 유추 적용하여 손해를 배상할 책임을 집니다. 대표자가 개인의 이익을 위해 위조 서류로 계약을 체결했더라도, 외관상 종중 대표자로서의 직무 범위 내 행위로 보인다면 종중 역시 공동으로 배상 의무를 부담합니다.
즉, 매수인은 소유권을 잃는 대신 "종중과 대표자 개인은 연대하여 매매대금 상당의 손해를 배상하라"는 청구 소송(또는 반소)을 통해 종중 재산 자체를 압류하거나 추심할 수 있습니다.
매매대금이 종중 공식 계좌로 입금되어 종중 부채 탕감이나 재산 관리비 등으로 사용된 경우, 계약이 무효가 된 이상 종중은 법률상 원인 없이 이득을 취한 것입니다. 이 경우 종중을 상대로 매매대금 전액에 대한 부당이득반환청구를 통해 돈을 돌려받을 수 있습니다.
종중 측은 "매수인도 대표자 자격이나 결의서 진위를 제대로 확인하지 않은 과실이 있다"며 배상 비율을 낮춰달라고 주장할 것입니다(과실상계 항변). 배상 비율을 최대한 높이려면 계약 당시 주의의무를 다했음을 입증해야 합니다.
이러한 자료가 잘 보존되어 있을수록 매수인의 과실 비율은 낮아지고 손해액의 대부분을 회수할 수 있습니다.
답변서 제출 기한은 소장 송달일로부터 30일 이내입니다. 이 기간 동안 반드시 실행해야 할 사항입니다.
종중 소송은 비법인사단 법리, 총유물 법리 등이 복합적으로 작용하여 혼자 대응하기 극히 어렵습니다. 초기 전략 수립 단계부터 반드시 부동산 전문 변호사의 조력을 받으시기 바랍니다.
Q1. 등기부상 명의가 개인(종중 대표자나 종원)으로 되어 있어도 종중 땅이라며 무효가 될 수 있나요?
네, 그렇습니다. 실소유주는 종중이지만 명의만 종중원 개인에게 신탁해 두는 '명의신탁' 토지인 경우가 많습니다. 매수인이 계약 당시 이 땅이 실제로는 종중 소유임을 알았거나 알 수 있었다면, 적법한 처분 결의가 없는 한 매매는 무효가 될 수 있습니다. 계약 전 등기부상 명의자가 실제 단독 소유자인지, 종중의 명의수탁자에 불과한지 반드시 확인해야 합니다.
Q2. 종중 대표자가 매매대금을 개인적으로 횡령했는데, 종중에 돈을 돌려달라고 할 수 있나요?
네, 가능합니다. 대표자가 매매대금을 종중 계좌에 넣지 않고 개인 용도로 횡령했더라도, 매수인 입장에서는 '종중 대표자로서 땅을 파는 직무 행위'로 믿을 만한 외관이 존재했습니다. 민법 제35조의 법인 불법행위 책임을 물어 종중 재산에 직접 강제집행을 할 수 있는 손해배상 채권을 확보할 수 있습니다.
Q3. 계약을 진행한 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
네, 가능합니다. 공인중개사는 거래 대상 부동산의 권리관계를 명확히 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 매매 대상이 종중 땅임이 명확함에도 총회 결의서 진위를 확인하지 않거나 대표자의 대리권을 검증하지 않은 채 중개를 마쳤다면, 공인중개사 및 공인중개사협회를 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.
Q4. 종중 총회 결의서를 받아뒀는데, 나중에 위조로 판명되면 어떻게 되나요?
결의서가 위조된 것이라면 그 계약을 주도한 대표자의 형사 책임(사문서 위조 등)은 별론으로 하고, 민사적으로는 민법 제35조에 따라 종중의 손해배상 책임을 더욱 강하게 주장할 수 있습니다. 위조된 서류를 믿고 계약한 매수인의 선의는 오히려 과실상계 방어에 유리하게 작용합니다.
Q5. 소송이 길어지는 동안 해당 토지를 사용하거나 처분할 수 있나요?
소송 계속 중 상대방이 처분금지가처분을 신청하면 처분이 제한될 수 있습니다. 다만 가처분 자체에 대해서도 다툴 수 있으므로, 가처분 결정을 받았다면 이의신청 등 대응 방안을 변호사와 즉시 검토하시기 바랍니다.
평생 성실하게 일구어 매수한 땅이 종중 내부 갈등이나 대표자의 위법 행위로 한순간에 날아갈 위기에 처했을 때의 심정은 감히 헤아리기 어렵습니다. 그러나 상대방의 무효 주장에 무조건 굴복할 필요는 없습니다.
소송의 절차적 흠결을 찾아 등기를 방어하거나, 민법 제35조를 통해 종중으로부터 매매대금 전액을 손해배상으로 회수하는 정밀한 소송 전략이 필요합니다.
법률사무소 완봉에서는 부동산·종중 분쟁에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 소장을 받으셨다면 지체하지 마시고 아래 연락처로 문의해 주십시오.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사실관계에 따라 법원의 판단 및 소송 결과는 달라질 수 있습니다. 반드시 변호사와의 직접 상담을 통해 의사결정을 내리시기 바랍니다.
