안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가 건물을 매수할 때, 전 건물주가 "세입자와 미리 제소전화해조서를 받아두었으니 월세 안 내면 곧바로 내보내면 됩니다"라며 조서 정본을 건네주는 경우가 많습니다. 매수인 입장에서는 '명도소송 없이 바로 강제집행이 가능하다니 든든한 무기를 얻었구나' 싶지요.
하지만 막상 세입자가 월세를 3달 이상 밀려 법원에 강제집행을 청구하려 하면, 집행관으로부터 뜻밖의 거절 통보를 받게 됩니다.
"이 화해조서에는 채권자(임대인)가 전 건물주 이름으로 되어 있어서, 새 건물주인 귀하의 이름으로는 바로 집행할 수 없습니다."
확실한 무기가 손에 있음에도, 절차적 함정에 걸려 무용지물이 되는 순간입니다. 전 건물주가 받아둔 제소전화해조서를 새 건물주가 활용해 신속하게 상가를 인도받으려면 어떻게 해야 할까요? 핵심 절차인 승계집행문 부여 신청과 실무상 주의해야 할 치명적인 함정들을 정리해 드립니다.
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라, 상가 건물의 양수인(매수인)은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 임대차 계약상의 모든 권리와 의무가 새 건물주에게 넘어오는 것이지요.
그러나 실체법상 계약 승계와 소송법상 집행력 승계는 완전히 다른 차원의 문제입니다.
제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원(강제집행을 할 수 있는 법적 근거)입니다. 법원 집행관은 조서에 적힌 문언 그대로만 집행합니다. 조서상 채권자가 '전 소유자 A'로 되어 있는데 '새 소유자 B'가 나타나 "내가 건물을 샀으니 내보내 달라"고 하면, 집행관은 이를 거절할 수밖에 없습니다.
집행권원 성립 후 당사자가 변경되었을 때, 새 당사자가 집행할 수 있도록 법원이 공식적으로 인정해 주는 문서가 바로 승계집행문(민사집행법 제31조)입니다. 기존 화해조서에 새 임대인의 집행력을 얹는 이 과정은 선택이 아닌 필수입니다.
새 건물주들이 가장 많이 실수하는 부분이 바로 여기입니다.
사례:
인수 전 세입자가 이미 월세를 2달 밀린 상태였습니다. 매수 완료 후 한 달 만에 또 월세가 밀렸습니다. 새 건물주 B씨는 "전 소유주 때 2달, 내 때 1달 해서 총 3기 연체가 되었으니 기존 화해조서로 바로 승계집행문을 받아 강제집행하겠다"며 법원을 찾았습니다. 과연 성공했을까요?
별도 조치 없이 그냥 신청했다가는 기각됩니다.
대법원은 이에 대해 명확한 기준을 제시하고 있습니다.
"임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우, 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 양수인에게 승계되지 않는다. 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상, 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다."
(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다1597 판결)
전 건물주 시절 밀린 월세는 전 건물주의 개인 채권일 뿐, 새 건물주에게 자동으로 넘어오지 않습니다. 새 건물주가 된 시점부터 순수하게 3기(3달) 이상 연체가 발생해야 임대차계약을 해지하고 세입자를 내보낼 권리가 생깁니다.
건물 매수 당시 이미 연체가 심각해 즉시 명도 절차를 원한다면, 매매계약서 작성 단계부터 아래 절차를 밟아야 합니다.
이 두 가지가 명확히 증빙되어야만 법원에서 이전 연체 기간을 합산한 승계집행문 신청을 받아들입니다.
신청만 하면 끝날 것 같지만, 세입자는 법원의 승계집행문 발급에 대해 이의신청 또는 이의의 소를 제기할 수 있습니다. "연체 계산이 잘못되었다", "전 소유주와의 합의가 새 소유주에게 그대로 승계되는 것은 부당하다"는 주장과 함께 집행정지 신청을 넣어 시간을 끄는 전략을 취하는 것입니다.
이러한 방해를 원천 차단하려면, 승계집행문을 신청하는 단계부터 법리적 빈틈이 없어야 합니다. 상가 명도는 하루하루 지체될수록 대출 이자 부담과 기회비용 손실이 쌓이는 싸움인 만큼, 초기 서류 접수부터 전문가의 검토를 거치는 것이 실질적인 비용을 아끼는 방법입니다.
Q1. 건물주가 바뀌었으니 제소전화해를 새로 작성해야 하나요?
새로 작성하는 것이 가장 깔끔하고 분쟁의 소지가 적은 것은 사실입니다. 다만 기존 화해조서 조항이 유리하게 설계되어 있고 임대차 조건에 큰 변화가 없다면, 승계집행문 발급만으로도 강제집행이 가능합니다. 반면 월세나 보증금이 크게 변경되었다면 기존 화해조서의 효력이 문제될 수 있으므로 새로 작성하는 것을 권장합니다.
Q2. 전 소유주 때 2달, 제가 인수하고 1달 밀렸는데 채권양도 없이도 총 3달 연체로 집행문이 나오지 않나요?
불가능합니다. 대법원 판례상 채권양도·양수 계약과 세입자에 대한 통지 절차가 생략되었다면, 새 임대인은 본인 소유 기간 동안 발생한 연체 차임만 주장할 수 있습니다. 인수 후 순수하게 3기 이상 연체가 발생해야만 화해조항 위반을 원인으로 집행문을 신청할 수 있습니다.
Q3. 승계집행문을 실제로 받기까지 얼마나 걸리나요?
소명 자료의 완결성과 법원 업무량에 따라 다르지만, 통상 접수 후 1~3주 내외로 발급됩니다. 다만 보정명령이 내려지거나 이해관계인 통지 과정에서 지연이 발생하면 수개월이 걸릴 수도 있으므로, 처음부터 완벽한 서류를 접수하는 것이 중요합니다.
Q4. 세입자가 송달을 피해 문을 잠그고 연락을 끊으면 집행을 못 하나요?
세입자가 고의로 송달을 회피하는 경우, 법원에 특별송달(야간·휴일 송달) 또는 공시송달 절차를 신청해 송달 효력을 강제로 발생시킬 수 있습니다. 송달이 완료된 것으로 간주되면 세입자가 물리적으로 문을 잠그고 잠적했더라도 집행관을 동반해 강제로 개문하고 명도 집행을 진행할 수 있습니다.
제소전화해조서는 임대인의 재산권을 지키는 강력한 수단이지만, 주체가 변경되는 순간 까다로운 절차법적 검토가 필요합니다. 서류의 자구 하나, 채권양도 통지서의 도달 시점 하나에 따라 수천만 원의 가치가 있는 집행권원이 한순간에 무력화될 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 명도 및 제소전화해 관련 승계집행문 신청에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 계약 조항을 위반한 임차인 문제로 어려움을 겪고 계신다면 언제든지 문의해 주세요.
※ 본 글은 2026년 7월 기준 법령 및 판례를 바탕으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단과 절차가 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대면 상담을 받아보시기 바랍니다.
