공사대금이 연체되었다고 장비와 인력을 곧바로 철수하면, 이후에는 “어디까지 시공했는지 입증해 달라”는 문제가 남습니다. 현장은 며칠만 지나도 다른 업체의 작업, 자재 반입, 마감공정 진행으로 당시 모습이 달라질 수 있습니다. 따라서 공사중단 직전의 기록은 단순한 업무 메모가 아니라 미지급 공사대금과 기성고를 정산하기 위한 핵심 자료입니다.
공사대금 미수금은 약정한 기성금 또는 공사비를 지급받지 못한 상태를 말합니다. 반면 기성고는 계약이 중도에 종료되거나 공사가 멈춘 시점까지 실제로 이루어진 공사의 정도와 가치를 의미합니다.
예를 들어 총 공사대금이 1억 원이고 공정표상 70%가 진행되었더라도, 곧바로 기성공사비가 7,000만 원으로 정해지는 것은 아닙니다. 대법원은 완공 전 계약이 해제된 경우, 기시공 부분에 든 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 필요한 공사비를 합한 전체 공사비 가운데 기시공 부분 공사비의 비율로 기성고를 산정할 수 있다고 보았습니다. 설계나 사양 변경에 따라 공사대금이 달라지는 약정이 있었다면 변경된 공사대금을 기준으로 검토해야 합니다.
따라서 현장기록은 “많이 시공했다”는 설명보다 어느 위치에, 어떤 자재를 사용하여, 어떤 방식으로, 어느 수량만큼 시공했는지를 보여 주는 방향으로 작성하는 것이 좋습니다.
사진은 현장 전경만 촬영해서는 부족할 수 있습니다. 층·호수·구역·그리드 등 도면상 위치가 드러나도록 촬영하고, 같은 장소를 원거리·중거리·근거리 순으로 남겨 두는 방법이 유용합니다. 근거리 사진에는 시공 상태, 자재 규격, 수량 또는 치수를 확인할 수 있는 정보가 담기도록 합니다.
영상은 현장 입구부터 공종별 작업구역까지 이동하면서 촬영하면 전체 흐름을 남기는 데 도움이 됩니다. 촬영일, 현장명, 구역, 공종을 함께 말하거나 화면에 표시해 두면 이후 자료를 분류하기 편합니다.
민간건설공사 표준도급계약 일반조건은 기성검사를 마치지 않은 부분이라도 감독일지, 사진, 비디오테이프 등 객관적 자료로 이미 수행된 사실이 확인되면 그 부분의 손해를 도급인이 부담하도록 정하고 있습니다.
작업일보에는 날짜만 기재하기보다 다음 항목을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
예를 들어 “3층 A구역 천장 경량철골 설치, 기능공 4명·보통인부 2명 투입”과 같이 작성하면 실제 작업 범위를 확인하는 데 도움이 됩니다.
표준도급계약 일반조건은 월별 공사에 관하여 공정률, 수행공사금액, 인력·장비·자재 현황, 계약변경 및 계약금액 조정 내용을 명백히 하여 제출하도록 정할 수 있습니다. 공사중단 직전에는 기존 일보를 모으는 데 그치지 말고, 위 항목을 한 장의 현황표로 정리해 두는 것이 바람직합니다.
자재납품서가 있다고 해서 해당 자재가 모두 시공되었다고 단정할 수는 없습니다. 납품서의 품목·수량·납품일을 현장 반입 사진, 자재 적치 위치, 해당 공종의 작업일보와 연결해 두어야 합니다.
특히 현장에 남은 자재와 이미 시공에 사용된 자재는 구분해 기록하는 것이 좋습니다. 철수 과정에서 자재를 반출한다면 반출 품목, 수량, 반출 전 상태도 별도로 남겨 두어야 이후 “현장 자재를 가져갔다”는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
발주자의 지시로 추가 시공을 했다면 원계약 공사와 추가공사를 섞어 관리하지 않는 것이 중요합니다. 다음 항목을 표로 분리해 정리해 보세요.
표준도급계약 일반조건에는 도급인 지시로 추가 시공한 물량은 공사비를 증액하여 지급하도록 하는 내용이 있습니다. 도급인이 변경·추가 관련 서류를 주지 않는 경우에는 수급인이 변경·추가 내용을 서면으로 통지하여 확인을 요청할 수 있습니다. 표준조항상 도급인이 15일 내 서면 회신하지 않으면 통지 내용대로 변경·추가된 것으로 보는 내용도 있습니다.
다만 실제 계약서가 표준도급계약과 다른 내용을 두고 있다면, 개별 계약 조항을 먼저 확인해야 합니다.
공사를 중단하는 날에는 현장 전체를 다시 촬영하고, 완료 부분·진행 중인 부분·미시공 부분을 구분한 목록을 작성하는 것이 좋습니다. 장비, 가설물, 반입 자재, 열쇠, 출입카드 등 현장에 남겨 둔 물건도 빠짐없이 정리해야 합니다.
가능하다면 발주자 또는 감리 측에 현장 확인이나 기성검사를 요청하고, 참석 여부와 답변 내용도 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
대금 연체가 발생했다는 이유만으로 임의로 공사를 중단하면 공기 지연 책임이 문제 될 수 있습니다. 표준도급계약 일반조건은 도급인이 선금 또는 기성부분금 지급을 지연하고, 수급인이 상당한 기한을 정해 독촉했음에도 지급하지 않은 경우 수급인이 공사중지 기간을 정하여 통보한 후 공사의 전부 또는 일부를 일시 중지할 수 있도록 정하고 있습니다.
통지서에는 다음 내용을 포함하는 방법을 검토할 수 있습니다.
표준도급계약에서는 계약문서에 따른 당사자 간 통지문서도 계약문서로서 효력을 가질 수 있습니다. 따라서 전화 통화만으로 알리기보다 발송 내용과 수령 여부를 확인할 수 있는 방식으로 남기는 것이 중요합니다.
기성부분금 약정이 있다면 기성검사 요청도 함께 검토할 수 있습니다. 표준도급계약상 도급인이 검사 결과를 14일 내 통지하지 않으면 검사에 합격한 것으로 보는 조항이 있으며, 기성금은 산출내역서 단가 또는 당사자 합의에 따른 공사진척률로 산정합니다. 다만 이 역시 실제 계약서의 기성금 및 검사 조항과 대조해야 합니다.
공사중지는 일시적으로 작업을 멈추는 조치이고, 계약해제는 계약관계를 종료하는 의사표시입니다. 민법 제544조는 상대방이 의무를 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 해제 의사표시는 상대방에게 해야 하며, 해제가 손해배상청구에 영향을 미치지는 않습니다.
계약해제를 검토한다면 “실제로 시공된 부분”과 “남은 공사를 완성하는 데 필요한 부분”을 나누어 볼 수 있도록 자료를 준비해야 합니다. 대법원은 일부 공정이 물리적으로 시공되지 않았더라도, 실제 시공 방식상 건물의 예정된 목적과 기능이 달성되고 후속 공정에 장애가 없다면 그 부분을 단순히 미완성으로만 제외해서는 안 된다고 보았습니다.
사진만으로는 부족할 수 있습니다. 도면, 공정표, 산출내역서, 작업일보, 자재자료를 함께 정리해야 기성고 정산의 기준을 설명하기 수월합니다.
촬영 날짜는 도움이 되지만, 사진만으로 위치와 시공 내용을 모두 설명하기는 어렵습니다. 사진번호를 작업일보의 날짜·공종·구역과 연결하고, 도면에 촬영 위치를 표시해 두는 방법이 좋습니다.
현장 확인에 응하지 않는다고 해서 기록 확보가 불가능한 것은 아닙니다. 수급인 측에서 사진, 영상, 작업일보 등 객관적 자료를 남기고, 현장 확인을 요청한 경위도 서면으로 보관할 필요가 있습니다. 다만 공사중지 또는 계약해제의 요건은 계약서와 연체 경위를 별도로 검토해야 합니다.
구두 지시라는 사정만으로 추가공사 사실이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 지시자, 작업 내용, 물량, 실제 시공 자료를 남기는 것이 중요합니다. 변경·추가 내용을 서면으로 통지하여 확인을 요청하는 방법도 검토할 수 있습니다.
표준도급계약 일반조건은 감독일지, 사진, 영상 등 객관적 자료로 수행 사실이 확인되는 부분을 고려하도록 정하고 있습니다. 핵심은 검사 완료 여부만이 아니라 실제 시공 사실과 범위를 입증할 자료입니다.
표준도급계약 일반조건은 참고 기준이 될 수 있으나, 실제 적용 여부와 내용은 체결한 계약서에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 공사중지, 계약해제, 기성고 산정, 추가공사대금 청구 가능성은 공사 진행 상태, 지급 약정, 발주자의 답변, 현장 자료에 따라 달라집니다. 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
공사대금 분쟁은 결국 어디까지 시공했는지, 추가공사가 왜 발생했는지, 공사중지가 어떤 절차로 이루어졌는지에 따라 달라집니다. 철수 후에는 당시 현장을 다시 재현하기 어렵습니다. 계약서, 산출내역서, 도면, 작업일보, 사진·영상, 자재자료, 통지 초안을 함께 점검할 필요가 있다면 법률사무소 완봉에서 공사대금 및 기성고 정산 관련 상담을 제공하고 있습니다.
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