안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
부모님으로부터 공동으로 상속받은 상가 건물, 혹은 형제자매와 함께 투자해 공동명의로 등기한 부동산. 기분 좋게 시작한 공동 소유가 때로는 깊은 갈등의 씨앗이 되곤 합니다.
남매가 각각 50%씩 지분을 나누어 가졌는데, 상대방이 내 동의도 없이 상가 전체를 임차인에게 임대하고 매달 수백만 원의 월세를 혼자 독점하고 있다는 사실을 알게 된다면 얼마나 황당하고 억울하실까요?
화가 난 마음에 임차인에게 "지분권자 동의 없이 맺은 무효 계약이니 당장 나가라"고 요구하거나, 곧바로 명도소송을 준비하는 분들이 많습니다. 하지만 잠깐 멈추셔야 합니다. 법적 기초 지식 없이 감정에 치우쳐 퇴거 소송을 제기했다가는, 오히려 법원에서 기각 판결을 받고 상대방 변호사 비용까지 부담해야 하는 최악의 상황에 놓일 수 있습니다.
왜 법은 내게 "임차인을 내쫓을 수 없다"고 판단하는 걸까요? 변경된 대법원 판례를 바탕으로 그 이유와 함께, 패소 리스크 없이 내 몫의 임대수익을 확실하게 받아내는 실리적인 법적 우회 전략을 안내해 드립니다.
우리 민법은 공동으로 소유하는 부동산(공유물)에 대해 크게 두 가지 행위로 나누어 규율합니다.
여기서 핵심은 임대차 계약의 체결과 해지는 명백한 관리행위라는 점입니다. 남매가 50:50으로 상가를 나누어 가졌다면 어느 쪽도 과반수를 넘지 못하므로, 단독으로 임대차 계약을 맺을 권한이 없습니다. 다른 공유자의 동의 없이 체결한 임대차 계약은 법적으로 효력이 없는 '무단 임대차'에 해당합니다.
"계약이 무효라면서 왜 내 건물에서 세입자를 못 내쫓는다는 겁니까?" 많은 분들이 억울함을 토로하시는 대목입니다.
과거에는 소수지분권자라 하더라도 '공유물의 보존행위'라는 명목으로 무단 임차인에게 인도(퇴거) 청구를 할 수 있다는 법리가 통용되었습니다. 그러나 대법원 2020년 5월 21일 선고 2018다287522 전원합의체 판결로 법리가 완전히 바뀌었습니다.
대법원이 판례를 변경하며 제시한 근거는 다음과 같습니다.
결국, 지분이 50% 이하인 소수지분권자가 임차인을 상대로 퇴거 소송을 제기하면 패소합니다. 소송 비용만 낭비하고 갈등만 깊어질 뿐입니다.
임차인을 직접 내보낼 수 없다고 해서 손을 놓고 있어야 할까요? 전혀 아닙니다. 철저하게 '지분 상당의 부당이득반환청구'를 앞세워 무단 공유자와 임차인을 동시에 압박하는 우회 전략을 취해야 합니다.
내 동의 없이 상가를 임대해 월세를 혼자 챙긴 공유자는 법률상 원인 없이 내 지분 비율만큼의 이득을 얻고 나에게 손해를 끼친 것입니다.
과반수 동의 없이 체결된 임대차 계약은 나에게 효력이 없으므로, 임차인도 내 지분 범위 내에서는 '법률상 원인 없이 상가를 점유하는 자'가 됩니다. 따라서 임차인을 상대로도 지분 비율만큼의 차임을 부당이득으로 직접 청구할 수 있습니다(대법원 2010다569 판결 등 참조).
이 소송을 제기하면 임차인은 매우 곤란한 처지에 놓입니다. 이미 한 공유자에게 월세를 전액 지급했는데, 다른 지분권자에게 또다시 일부를 청구당하는 이중 부담 상황이 되기 때문입니다. 임차인이 무단 임대한 공유자에게 강하게 항의하면서, 내부적으로 압력이 형성되어 협상 테이블이 열리는 경우가 많습니다.
대화가 완전히 단절되었고 공동 관리가 불가능하다고 판단된다면, '공유물분할청구소송'을 제기할 수 있습니다.
상가 건물처럼 현물 분할이 어려운 경우, 법원은 전체를 경매에 넘겨 낙찰 대금을 지분 비율대로 나누는 대금분할(형식적 경매) 판결을 내립니다. 지분을 무단으로 사용하며 이익을 보던 상대방 입장에서는 상가가 제3자에게 경매로 넘어갈 위험이 생기므로, 소송 과정에서 합리적인 가격에 지분을 매수하겠다고 제안하거나 협상에 나오는 경우가 많습니다.
Q1. 임차인을 주거침입죄로 형사 고소할 수 있나요?
A1. 불가능합니다. 임차인은 공동소유자 중 한 명과 계약을 체결하고 평온하게 점유를 개시한 것이므로 형사상 주거침입죄가 성립하지 않습니다. 이 문제는 순수한 민사 분쟁 영역으로, 민사 소송과 법리로 해결하셔야 합니다.
Q2. 상대방이 "대출 이자나 공과금으로 다 썼다"고 우기면 어떻게 하나요?
A2. 상대방이 지출한 비용 중 건물 보존에 필요했던 '필요비(예: 누수 방수 공사비)'나 건물 가치를 높인 '유익비'는 부당이득금에서 공제될 수 있습니다. 다만 개인적인 대출 이자나 일반 관리비는 공제 대상이 아닙니다. 법원에 계좌 및 임대차 계약서 등에 대한 사실조회를 신청해 실제 수령 월세를 밝혀내고, 판결을 통해 통장 압류 등을 진행할 수 있습니다.
Q3. 소송 전에 개인이 먼저 취해야 할 조치가 있나요?
A3. 가장 먼저 임차인과 상대 공유자에게 법률대리인 명의의 내용증명을 발송하는 것을 권장합니다. "현재 계약은 과반수 동의가 없어 본인에게 효력이 없으며, 지분 비율만큼의 차임을 직접 지급하지 않거나 합의에 불응할 경우 부당이득반환청구소송을 제기하겠다"는 내용을 명확히 기재하면, 상대방이 심리적 압박을 느껴 소송 전에 합의를 제안해 오는 경우가 적지 않습니다.
Q4. 지분이 50%가 아니라 1/3인 경우에도 같은 전략이 적용되나요?
A4. 네, 동일하게 적용됩니다. 3형제가 각 1/3씩 지분을 보유한 경우, 한 명이 단독으로 임대차 계약을 체결하면 과반수(50% 초과)에 미달하므로 무단 임대차에 해당합니다. 나머지 두 명은 각자의 지분 비율(1/3)만큼 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
부동산 공유 분쟁은 각 지분 비율, 공유자 간 기존 약정의 존재 여부, 임대차 계약의 구체적 내용에 따라 법원 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법리 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적이며, 실제 소송 진행 전에는 반드시 부동산 전문 변호사와 개별 상담을 거치시기 바랍니다.
공동상속·공동명의 부동산 분쟁은 가족 간의 감정싸움으로 번지기 쉬운 만큼, 이성적이고 냉철한 법리적 접근이 필수적입니다. 바뀐 대법원 전원합의체 판례를 무시하고 명도소송을 섣불리 제기했다가 시간과 비용을 낭비하는 일이 없도록 주의하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 공유 부동산 분쟁 및 부당이득반환청구에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 의뢰인의 소중한 부동산 권리와 임대수익을 철저한 분석과 맞춤형 소송 전략으로 찾아드리겠습니다.
