안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어려운 경기 속에서 큰 결심을 하고 상가 점포에 입점하신 사장님들이 많으실 겁니다. 특히 공실 부담을 줄이거나 시너지 효과를 내기 위해, 기존 세입자(임차인)와 계약을 맺고 들어가는 '상가 전대차 계약'을 선택하시는 경우가 늘고 있습니다.
이때 많은 사장님들이 '건물주(임대인)의 동의서'까지 받아두었으니 완벽하게 안전할 것이라 믿으십니다. 하지만 청천벽력 같은 소식이 들려옵니다. 중간 세입자가 건물주에게 월세를 몇 달치나 밀렸고, 화가 난 건물주가 임대차 계약을 해지했다며 전차인인 사장님에게 "무단 점유자이니 당장 나가라"고 독촉하는 상황입니다.
내 잘못도 아닌데, 중간 세입자의 신용 문제 때문에 피땀 흘려 마련한 프랜차이즈 권리금, 인테리어 시설비, 전대차 보증금까지 모두 잃고 길거리에 나앉아야 할까요?
오늘은 건물주의 동의를 얻은 '적법한 전차인'이 중간 임차인의 월세 연체 상황에서 어떻게 법적으로 대항하고, 영업권과 보증금을 지켜낼 수 있는지 실무적인 해결책을 쉽게 풀어드리겠습니다.
건물주의 동의를 받아둔 '적법한 전차인'은 법적으로 보호받습니다. 실제로 민법에는 이를 위한 여러 조항이 존재합니다.
그 대표적인 것이 바로 민법 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)입니다.
민법 제638조 ① 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
이 조항만 보면 '건물주가 나한테 미리 통지 안 해줬으면 나가라고 못 하는 거 아닌가?' 하고 안심하기 쉽습니다. 그러나 여기에 치명적인 함정이 숨어 있습니다.
대법원 판례(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결)는 이 부분에 대해 명확히 선을 긋고 있습니다.
결국, 적법한 전차인이라 하더라도 중간 세입자가 월세를 3기 이상 연체하여 건물주가 임대차 계약을 해지하면, 전차인은 이를 막을 수 없고 즉시 퇴거 위기에 처하게 됩니다.
눈앞이 캄캄한 상황이지만, 적법한 전차인에게는 여전히 활용할 수 있는 법적 무기와 협상 카드가 남아 있습니다.
가장 좋은 방법은 건물주가 계약을 해지하기 전에 선제적으로 손을 쓰는 것입니다. 중간 세입자의 자금 사정이 나빠져 월세를 밀리는 낌새가 보인다면, 전차인은 민법 제630조 제1항에 근거하여 건물주에게 월세를 직접 납부할 수 있습니다.
이미 임대차 계약이 해지되어 건물주가 명도소송이나 퇴거를 압박해 오는 단계라면, 순순히 나가기보다 법적 권리를 주장하며 협상 시간을 확보해야 합니다.
전차인 사장님의 진짜 목적은 소송에서 이기는 것이 아니라, 투자한 시설비와 권리금을 보전하면서 장사를 안정적으로 이어가는 것입니다.
건물주 역시 명도소송을 통해 전차인을 내보내려면 최소 6개월에서 1년 이상의 시간과 수백만 원의 소송 비용이 발생합니다. 그 기간 동안 건물은 사실상 공실 상태나 다름없어 월세 수입도 끊깁니다.
이때 법률 전문가의 조력을 받아 건물주에게 다음과 같은 제안을 던져야 합니다.
"건물주님, 소송을 진행하시면 시간과 비용이 많이 듭니다. 저는 법적으로 부속물매수청구권과 동시이행항변권을 행사할 수 있어 소송이 장기화될 수 있습니다. 차라리 중간 세입자를 배제하고 건물주님과 직접 임대차 계약을 새로 체결하겠습니다. 월세를 밀리지 않고 직접 입금해 드릴 테니, 기존 조건대로 영업을 계속할 수 있게 해주십시오."
건물주 입장에서도 이미 성실히 영업 중인 전차인과 직접 계약을 맺는 것이 훨씬 이득이기 때문에, 대다수의 사건이 이 단계에서 원만하게 합의로 마무리됩니다.
Q1. 중간 임차인에게 이번 달 월세를 이미 선불로 줬는데, 건물주가 자기한테도 달라고 합니다. 이중으로 내야 하나요?
원칙적으로 민법 제630조 제1항에 따라 전차인은 전대인(중간 세입자)에게 월세를 지급했다는 이유로 건물주에게 대항하지 못합니다. 다만 대법원은 '전대차 계약상 약정된 지급일에 맞춰 정상적으로 납부한 경우'라면 건물주에게도 이미 지급했다고 주장할 수 있다고 봅니다. 약정일보다 훨씬 이전에 미리 댕겨서 낸 월세는 건물주에게 대항할 수 없으므로 이중 지급의 위험이 있습니다. 중간 세입자의 재정 상태가 불안하다면 절대 월세를 선불로 지급하지 마십시오.
Q2. 계약이 해지되었으니, 제가 중간 세입자에게 줬던 '전대차 보증금'을 건물주에게 직접 돌려달라고 청구할 수 있나요?
안타깝게도 건물주에 대한 직접 청구는 불가능합니다. 전차인은 중간 세입자와 계약을 맺은 것이지 건물주와 계약을 맺은 것이 아니기 때문입니다. 보증금 반환 청구는 계약 상대방인 중간 세입자(전대인)에게만 할 수 있습니다. 다만, 건물주가 중간 세입자에게 돌려주어야 할 원 임대차 보증금이 남아 있다면, 이를 명도 거부의 협상 카드(동시이행항변권 원용)로 활용할 수 있습니다.
Q3. 건물주 동의 없는 무단 전대차는 아무런 보호도 받지 못하나요?
네, 매우 위험한 상황입니다. 건물주의 동의가 없는 전대차는 무단 점유에 해당하여 건물주가 언제든 즉시 퇴거를 요구할 수 있고, 부속물매수청구권이나 동시이행항변권 원용 등 어떤 법적 방어막도 작동하지 않습니다. 중간 임차인이 월세를 성실히 내고 있더라도, 건물주가 무단 전대를 이유로 계약을 해지하면 쫓겨나야 합니다. 계약 전 반드시 건물주 날인이 포함된 동의서를 확보하시기 바랍니다.
Q4. 건물주가 무단 점유라며 제 허락 없이 가게 잠금장치를 바꾸겠다고 협박합니다. 어떻게 대응하나요?
계약이 해지되어 점유 권원을 상실했더라도, 법적 절차(명도소송 및 강제집행)를 거치지 않고 건물주가 일방적으로 영업장에 침입해 비밀번호를 바꾸거나 집기를 반출하는 행위는 형법상 주거침입죄, 업무방해죄, 재물손괴죄 등에 해당하는 명백한 불법행위입니다. 이러한 조짐이 보이면 즉시 서면으로 형사고소 가능성을 경고하시고, 실제 침입이 발생하면 경찰에 신고하여 증거를 확보하십시오.
본 글에서 소개한 법리는 전대차 계약서의 구체적인 특약 내용, 건물주 동의서의 범위, 실제 월세 연체 현황 및 보증금 잔존 금액 등 개별 사안의 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다.
중간 임차인의 무책임한 행동으로 수천만 원에서 수억 원에 달하는 권리금과 인테리어 비용을 잃을 위기에 처하셨다면, 독단적으로 판단하여 대응하기보다 골든타임을 놓치기 전에 전문가의 조력을 받으시길 권해드립니다.
법률사무소 완봉은 전대차 분쟁을 비롯한 상가 임대차 관련 전문 상담을 제공하고 있습니다. 의뢰인의 소중한 일터와 재산을 지키기 위해 첫 상담부터 구체적인 사실관계를 치밀하게 분석하여 실질적인 해결책을 제시해 드리겠습니다.
