안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
임대인 A씨는 최근 극심한 스트레스에 시달리고 있습니다. 상가 임차인이 세면대 뒤쪽 벽면에 미세한 누수 흔적이 있다며, 이를 고쳐주기 전까지는 월세를 전혀 낼 수 없다고 버티기 시작했기 때문입니다. A씨는 수리 업체를 수소문해 일정을 잡으려 했으나, 세입자는 "장사에 방해되니 영업시간 이후나 주말에만 공사하라"며 까다로운 조건을 걸고 협조하지 않았습니다. 그러면서 벌써 석 달째 월세를 단 한 푼도 입금하지 않고 있습니다.
A씨가 "월세가 밀렸으니 계약을 해지하겠다"고 통보하자, 세입자는 오히려 큰소리를 칩니다. "임대인이 누수를 안 고쳐줬으니 월세를 안 낼 권리(동시이행항변권)가 있다"며 적반하장으로 나오는 것입니다.
많은 임대인분들이 이런 상황에서 억울함을 호소하십니다. "물이 조금 새거나 곰팡이가 슬었다고 월세를 아예 안 내는 게 말이 되느냐"면서도, 계약 해지를 통보했다가 소송에서 불리해질까 봐 선뜻 행동에 나서지 못하시는 경우가 많습니다.
결론부터 말씀드리겠습니다. 세입자의 이러한 주장은 법적으로 명백히 잘못되었습니다. 하자를 핑계로 월세 전체를 거부하는 세입자에 대해 적법하고 안전하게 대응하는 법리적 기준과 실무 전략을 상세히 짚어 드리겠습니다.
법률상 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무(민법 제623조, 임대인의 수선의무)를 집니다. 임차인은 이에 대응하여 차임을 지급할 의무(민법 제618조)를 집니다.
세입자들은 이 두 의무가 '동시이행 관계'에 있으므로, 임대인이 수선의무를 다하지 않으면 자신도 월세를 안 내도 된다고 주장합니다. 하지만 대법원의 판단은 다릅니다.
[대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결 등]
"임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다.
하지만 수선의무 불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용·수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐, 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로, 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행(연체)이 된다."
즉, 누수나 균열, 결로 등의 하자가 발생했더라도 임차인이 해당 공간에서 거주하거나 영업을 계속하고 있다면, '하자로 인해 사용하지 못한 만큼의 비율'에 해당하는 금액만 공제하고 나머지는 정상적으로 지급해야 합니다.
예를 들어, 상가 면적 중 10%에 해당하는 창고 부분에 누수가 있어 그곳을 쓰지 못했다면 월세의 10%만 거절할 수 있습니다. 나머지 90% 공간을 정상적으로 사용하면서 월세 100%를 내지 않았다면, 미납한 90%의 월세는 고스란히 '차임 연체'로 쌓이게 됩니다.
세입자가 하자를 핑계로 월세를 통째로 거부하고 있다면, 이는 적법한 항변이 아니라 무단 연체에 해당하며, 누적된 연체액이 기준치(주택 2기, 상가 3기)를 넘으면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
분쟁 초기에 임대인이 감정적으로 대처해 세입자의 문을 강제로 따거나 단전·단수를 강행하면, 오히려 재물손괴나 업무방해 등으로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 법적으로 유리한 위치를 확보하려면 아래 3단계를 차분히 밟아야 합니다.
세입자가 하자를 제기하면, 즉시 보수해주겠다는 의사를 문자·카카오톡·이메일 등으로 기록을 남기며 표시해야 합니다.
- "누수 부위를 확인하고 수리 업체를 보내드릴 테니, 가능한 일정을 알려주십시오."
만약 세입자가 바쁘다는 이유로 일정을 미루거나 협조하지 않는다면, 이 역시 "임대인은 수선 의지가 있었으나 임차인의 비협조로 지연되었음"을 증명하는 강력한 증거가 됩니다.
세입자가 하자를 핑계로 월세를 계속 미납하여 주택은 2기(2달치), 상가는 3기(3달치) 이상 연체되었다면, 내용증명을 발송합니다. 내용증명에는 다음 사항이 반드시 포함되어야 합니다.
내용증명을 보냈음에도 세입자가 요지부동이라면, 임대차 계약은 적법하게 해지된 것으로 보아 법원에 건물명도소송을 제기합니다.
이때 반드시 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 합니다. 소송 도중 세입자가 제3자에게 무단으로 점유를 넘겨버리면 판결문을 받아도 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.
Q1. 세입자가 누수로 영업 손실이 났다며 월세와 상계하자고 합니다. 가능한가요?
A1. 임차인이 누수로 인한 영업 손실을 청구하려면, 임대인이 하자를 알고도 방치했다는 점과 구체적인 손해 액수를 객관적으로 입증해야 합니다. 세입자가 일방적으로 산정한 금액으로 월세 지급을 전면 거절하거나 임의로 상계할 수는 없습니다. 손해배상 채권이 법적으로 확정되지 않은 상태에서 월세를 내지 않는 것은 여전히 차임 연체에 해당합니다.
Q2. 계약서에 "하자는 임차인이 직접 수리한다"는 특약이 있어도 임대인이 고쳐줘야 하나요?
A2. 법원은 수선의무 면제 특약의 범위를 좁게 해석합니다. 형광등 교체나 문고리 수리 같은 소규모 수선은 특약에 따라 임차인이 부담할 수 있습니다. 그러나 외벽·배관 등 주요 구조부의 파손으로 인한 누수나 보일러 전면 교체 등 대규모 수선은 특약이 있더라도 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 다만, 임대인이 수리를 제안했는데 임차인이 이를 거부하며 월세를 내지 않는 것은 여전히 불법입니다.
Q3. 세입자가 전화를 피하고 문자도 읽지 않습니다. 계약 해지 의사를 어떻게 전달하나요?
A3. 카카오톡이나 문자의 '읽음' 표시가 없거나 수신을 고의로 거부하는 경우, 해지 통지의 도달 여부가 법적 쟁점이 될 수 있습니다. 이럴 때는 내용증명 우편을 발송해야 합니다. 세입자가 수취 거부나 폐문부재로 수령을 피한다면, 법원의 의사표시 공시송달 절차를 통해 도달한 것과 동일한 법적 효력을 발생시킬 수 있습니다.
Q4. 연체 기간이 기준에 달했는지 계산이 헷갈립니다. 어떻게 산정하나요?
A4. 주택임대차는 2기(2달치), 상가임대차는 3기(3달치) 이상의 차임이 연체되어야 해지 요건이 충족됩니다. 비례적 차임감액 법리를 적용하면, 세입자가 전액을 미납한 경우라도 하자로 정당하게 공제될 수 있는 금액을 제외한 나머지 연체분을 기준으로 합산합니다. 구체적인 계산은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 전문가와 함께 검토하시는 것이 안전합니다.
누수나 결로 같은 하자는 노후 건물에서 언제든 발생할 수 있습니다. 임대인이 이를 고쳐줄 의무가 있는 것은 맞지만, 세입자가 이를 볼모로 삼아 무한정 월세를 거부하며 버틸 권리까지 주는 것은 아닙니다.
세입자의 억지 주장에 감정적으로 대응하다 보면 오히려 법을 어기게 되고, 명도 소송에서 불리한 위치에 처할 수 있습니다. 초기 단계부터 대법원의 '비례적 차임감액' 법리를 근거로 내용증명을 발송하고, 합법적인 퇴거 요건을 확보하는 것이 가장 빠르고 안전한 해결책입니다.
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면책공고: 본 포스팅은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었으며, 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생한 경우에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 대응 방안을 결정하시기 바랍니다.
