안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
장사하기도 힘든데, 비만 오면 가게 천장에서 물이 뚝뚝 떨어집니다. 임대인에게 몇 번이나 연락해도 '나중에 고쳐주겠다', '건물 외벽 문제라 어쩔 수 없다'며 미루기만 합니다. 화가 머리끝까지 난 사장님은 '누수 완전히 잡을 때까지 월세 안 줍니다!'라고 선언하고 세 달 동안 월세를 입금하지 않았습니다.
그러자 임대인에게서 날아온 청천벽력 같은 내용증명 한 장.
'월세 3회 미납으로 임대차 계약을 해지하니 가게를 비워주십시오. 안 나가면 명도소송을 진행하겠습니다.'
하자는 임대인이 안 고쳐줬는데, 왜 내가 가게를 뺏기고 쫓겨날 위기에 처해야 할까요?
오늘은 임대인이 수선의무를 어겼을 때 세입자가 합법적으로 월세 지급을 거부할 수 있는 정확한 범위와, 명도소송 위기에서 내 가게를 지키는 법적 방어책을 대법원 판례와 실무를 바탕으로 상세히 알려드리겠습니다.
임대차 계약을 체결하면 임대인은 단순히 공간만 빌려주는 것으로 끝나지 않습니다. 우리 민법은 임대인에게 명확한 의무를 지우고 있습니다.
민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
이를 임대인의 수선의무라고 합니다.
전등 교체나 문손잡이 수리처럼 세입자가 손쉽게 해결할 수 있는 사소한 파손은 세입자가 처리하는 것이 맞습니다. 하지만 천장의 심각한 누수, 배관 파손으로 인한 하수도 역류, 보일러 고장으로 인한 난방 마비 등 고치지 않으면 상가를 계약 목적대로 사용할 수 없는 수준의 중대한 하자라면, 임대인이 비용을 들여 수선해야 합니다.
중요한 점은, 하자 원인이 건물 외벽 균열이나 옥상 방수 노후화 같은 공용부분의 결함이더라도 임대인은 수선의무를 면할 수 없다는 것입니다. '내 잘못이 아니라 건물 자체 노후화 때문이니 관리사무소와 해결하라'는 주장은 법적으로 전혀 성립하지 않습니다.
임대인의 태도에 화가 나 월세를 한 푼도 입금하지 않다가 명도소송을 당하는 경우가 많습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (주택 임대차는 민법에 따라 2기 연체 시 해지 가능)
세입자 입장에서는 '임대인이 수선의무라는 약속을 지키지 않았으니, 나도 월세 지급의무를 이행하지 않겠다'며 동시이행항변권을 주장합니다. 동시이행항변권이란, 계약에서 서로 의무가 맞물려 있을 때 상대방이 먼저 이행하지 않으면 나도 내 의무를 거부할 수 있는 권리입니다.
하지만 법원의 판단은 냉정합니다. 대법원은 임대차 목적물 전체를 단 1%도 사용할 수 없는 극단적인 상황이 아닌 이상, 월세 전액의 지급을 거부하는 것은 불법 연체에 해당한다고 판단합니다.
따라서 억울하다는 이유로 월세 전체를 세 달 동안 내지 않으면, 법적으로 적법한 계약 해지 사유가 발생하게 되며, 임대인이 청구한 명도소송에서 세입자가 패소해 강제로 쫓겨나는 결말을 맞이하게 됩니다.
대법원 판례(88다카13332, 2014다65724 등)는 다음과 같이 판시하고 있습니다.
'임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 부분적으로 지장이 있는 상태에서 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 전부의 지급을 거절할 수는 없다.'
쉽게 말해, 실제 피해로 사용하지 못한 면적이나 비율만큼만 합법적으로 월세를 차감할 수 있다는 의미입니다.
구체적인 예시
- 상가 총면적 120㎡ (약 36평), 월세 300만 원
- 천장 누수로 주방 일부와 테이블 4개 구역(40㎡, 약 12평)을 사용할 수 없는 상황
- 전체 면적의 3분의 1(33.3%) 사용 불능
이 경우, 월세 300만 원 중 100만 원(33.3%)의 지급만 거부하고, 나머지 200만 원은 정상적으로 입금해야 합니다.
월세 300만 원 전체를 3달 동안 내지 않으면, 미납액 900만 원 중 법적으로 인정받는 범위(300만 원)를 초과한 600만 원은 '불법 연체'가 됩니다. 2026년 현재 법원 실무에서도 임차인의 일방적인 전액 미납을 정당한 동시이행항변권 행사로 인정하지 않고 있습니다.
무작정 월세를 깎아서 보내면 임대인은 단순 연체로 취급합니다. 반드시 정확한 법적 근거를 담은 내용증명을 먼저 발송해야 합니다.
내용증명에는 ▲하자 발생 사실 및 수리 요청 경과 ▲수리 지연으로 인한 피해 면적 비율 계산 ▲'대법원 판례에 따라 사용 불능 비율에 해당하는 월세 OO만 원을 유보하고 나머지 OO만 원만 입금하며, 하자 보수 완료 시 정상 지급하겠다'는 의사표시를 명시해야 합니다.
임대인이 끝까지 수리를 거부한다면, 세입자가 직접 업체를 불러 보수를 진행하고 상세 견적서와 영수증을 챙기는 방법이 있습니다.
이 수리 비용은 민법 제626조 제1항에 따른 필요비(임차인이 목적물 보존을 위해 지출한 비용으로, 임대인에게 즉시 청구할 수 있는 비용)에 해당합니다. 이후 '직접 지출한 수리비 OO만 원을 월세에서 상계 처리하겠습니다'라고 통지하고 그만큼 덜 입금하면, 이는 법적으로 정상적인 월세 지급으로 인정받아 연체로 인한 계약해지 위협에서 벗어날 수 있습니다.
Q1. 계약서에 '상가 수리는 세입자가 알아서 한다'는 특약을 썼는데, 누수도 제가 고쳐야 하나요?
아닙니다. 대법원은 이러한 특약이 있더라도 통상적인 소규모 수선에 한정된다고 봅니다. 건물 외벽 균열로 인한 전면적 누수, 옥상 방수공사, 보일러 전면 교체 등 건물의 주요 구성 부분에 대한 대규모 수선은 특약이 있더라도 임대인이 수선의무를 부담합니다.
Q2. 윗집 세입자 화장실에서 물이 새서 제 가게가 피해를 입었습니다. 임대인은 본인 책임이 아니니 윗집에 가서 따지라는데 맞나요?
아닙니다. 임대인은 임차인이 상가를 정상적으로 사용할 수 있도록 유지해 줄 포괄적인 의무를 집니다. 누수 원인이 다른 임차인에게 있든 건물 공용부분에 있든 관계없이, 임차인은 임대인에게 즉각적인 수선을 요구할 수 있습니다.
Q3. 이미 월세를 3달 연속 안 냈고, 임대인에게 계약해지 내용증명을 받았습니다. 지금 밀린 월세를 한꺼번에 입금하면 해결되나요?
매우 위험한 상황입니다. 상가임대차보호법상 '3기 연체'라는 해지 사유가 완성된 후 임대인의 해지 의사표시가 세입자에게 도달하면, 그 이후 밀린 월세를 전액 입금해도 이미 종료된 임대차 계약이 다시 살아나지 않습니다. 즉시 변호사의 조력을 받아 임대인의 수선의무 위반을 입증하고 합법적인 차임 지급 거절 범위를 소송에서 적극 항변해야 합니다.
Q4. 누수가 너무 심해 곰팡이와 천장 붕괴 위험으로 영업을 아예 못 했습니다. 이 기간 월세는 안 내도 되나요?
그렇습니다. 임대인의 수선의무 불이행으로 목적물을 전혀 사용할 수 없었던 상태라면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 다만, 영업을 전혀 하지 못했다는 사실(전기·수도 사용량 급감, 구청 휴업 신고서, 내부 현장 사진 등)을 객관적인 증거로 입증할 수 있어야 법원에서 인정받을 수 있습니다.
본 콘텐츠는 일반적인 상황을 전제로 한 법률 정보 가이드입니다. 개별 계약서의 특약 조항, 구체적인 누수 원인과 하자 규모, 양 당사자 간 의사소통 증거 등에 따라 법적 해석과 소송 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 분쟁이 심화되었거나 명도소송의 위기에 처해 계신다면 반드시 전문 법률 대리인과 대면 상담을 통해 맞춤형 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.
가게 누수로 매출 피해를 보고 있는데 오히려 '월세 안 냈으니 나가라'는 억울한 압박을 받고 계신가요?
감정적으로 대응해 월세를 무작정 밀렸다가는 평생 일궈온 일터와 권리금까지 한순간에 날릴 수 있습니다. 지금 필요한 것은 철저히 법리에 기반한 냉철하고 신속한 대처입니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 임대차 분쟁 및 명도소송 방어에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 합법적인 차임 거부 범위 산정, 임대인 압박을 위한 내용증명 발송, 명도소송 방어까지 단계별로 함께 해드리겠습니다.
