안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"조금만 기다려 주세요, 다음 달에는 꼭 밀린 월세 다 입금하겠습니다."
임차인의 사정에 마음이 약해져 한 달, 두 달 기다려준 것이 결국 화근이 되는 경우가 많습니다. 정신을 차려보니 임차보증금은 이미 매달 미납된 월세로 공제되어 '0원'이 되었고, 임차인은 이제 연락조차 피하며 집을 비워주지 않습니다.
이 시점에서 임대인의 머릿속은 매우 복잡해집니다. 명도소송을 제기해서 강제로 내보내야 한다는 것은 알지만, 소송을 하려면 변호사 선임비와 법원 인지대, 송달료, 나아가 강제집행 비용까지 수백만 원의 목돈이 들어갑니다. 보통은 "나중에 보증금에서 소송 비용을 차감하면 된다"고 쉽게 말하지만, 이미 보증금이 한 푼도 남아있지 않은 상황이라면 이 비용을 고스란히 임대인이 부담해야 하는 것은 아닐까 두려워집니다.
오늘은 보증금이 전액 소진되었음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 상대로, 임대인이 소송 비용과 미납 월세를 실제로 회수하기 위한 구체적인 집행 실무와 대응 전략을 정리해 드립니다.
주택은 2기, 상가는 3기 이상의 월세가 연체되면 임대인은 임대차계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이미 보증금 잔액이 0원인 상황이라면, 임차인의 점유는 더 이상 적법한 임대차계약에 기한 것이 아닌 불법 점유가 됩니다.
임대인은 명도소송을 제기할 때 단순히 "집을 비워달라"고만 청구해서는 안 됩니다. 보증금이 없는 상태이므로 소장에 반드시 아래의 청구 취지를 함께 기재해야 합니다.
이를 통해 승소 판결을 받으면, 판결문 주문에 "피고(임차인)는 원고(임대인)에게 부동산을 인도하고, 인도 완료일까지 월 OOO만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 내용이 담기게 됩니다. 이것이 차후 세입자의 재산을 압류하기 위한 강력한 무기가 됩니다.
민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 명도소송에서 승소하면 판결문 주문에 "소송비용은 피고가 부담한다"는 문구가 들어갑니다.
다만, 승소 판결문만으로는 상대방에게 구체적인 소송 비용을 즉시 청구할 수 없습니다. 아래 두 가지 절차를 추가로 진행해야 합니다.
판결이 확정된 후, 소송 과정에서 지출한 영수증(변호사 수임료, 인지대, 송달료 등)을 첨부하여 법원에 소송비용액확정을 신청합니다. 법원은 「변호사보수의 소송비용산입에 관한 규칙」에 따라 청구 가능한 금액을 산정하여 임차인이 지급해야 할 구체적인 액수를 결정문으로 내려줍니다.
세입자가 판결 이후에도 퇴거를 거부하여 법원 집행관을 동원한 강제집행(문 개방, 짐 반출, 보관료 등)을 진행했다면, 이 비용 역시 집행비용액확정신청을 통해 법원으로부터 별도의 지급 결정을 받아야 합니다.
이 두 가지 결정문이 나오면, 임대인은 세입자의 재산에 직접 압류를 신청할 수 있는 독립된 집행권원을 확보하게 됩니다.
"배째라" 식으로 나오는 세입자를 상대할 때 임대인들은 "세입자 명의 재산이 없으면 결국 내 돈만 날리는 것 아닌가" 하고 절망합니다. 하지만 아무리 버티는 세입자라도 압박할 수 있는 실무 수단이 존재합니다.
임차인이 점유하고 있는 공간 내부의 가전제품, 가구, 영업용 집기 등에 법원 집행관을 통해 압류 표시를 붙이는 방법입니다. 거실 TV나 냉장고에 빨간 딱지가 붙는 순간 심리적 압박감이 상당하여, 대부분의 임차인은 주변에서 급히 돈을 구해 합의를 요청해 오는 경우가 많습니다.
시중 은행을 제3채무자로 지정하여 세입자의 예금 계좌를 압류하는 방법입니다. 통장이 압류되면 해당 계좌의 돈을 인출할 수 없고 정상적인 금융 거래가 제한됩니다. 특히 상가 임차인의 경우 사업용 계좌나 카드 매출 대금 채권이 압류되면 영업 자체가 어려워지기 때문에, 밀린 돈과 소송 비용을 신속히 변제하려는 동기가 생깁니다.
판결이나 확정결정 후 6개월 동안 세입자가 돈을 갚지 않으면 법원에 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있습니다. 명부에 등재되면 전국 은행연합회로 통보되어 신용카드 사용 정지, 신규 대출 금지 등 금융 생활에 심각한 제약이 생기므로, 경제활동을 지속해야 하는 세입자에게 강력한 압박이 됩니다.
보증금이 소진된 상태에서 명도소송을 준비할 때는 다음 두 가지를 반드시 먼저 챙기셔야 합니다.
점유이전금지가처분 신청 (필수)
임차인이 점유를 제3자에게 넘기지 못하도록 동결시키는 절차입니다. 이를 누락하면 승소 판결 직전에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨버릴 경우 판결문이 무용지물이 됩니다. 소장 제출과 동시에 반드시 진행해야 합니다.
적법한 계약 해지 의사표시의 증명
밀린 월세로 인해 계약이 해지되었다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 소송 기간이 단축됩니다. 해지 통지는 구두가 아닌 내용증명 우편 또는 카카오톡·문자메시지(수신 확인이 가능한 것)로 남겨두어야 합니다.
Q1. 보증금이 없는 상태에서 명도소송을 하면 변호사 선임비를 전부 돌려받을 수 있나요?
A. 실제 지출한 변호사 보수가 대법원 규칙에 따른 한도 내라면 전액 청구하여 결정받을 수 있습니다. 소송 목적의 값(소가)에 비례하여 청구 가능한 기준이 정해져 있으므로, 명도 전문성을 갖추고 합리적인 수임료를 제안하는 곳을 선택하는 것이 비용 회수 관점에서 유리합니다.
Q2. 임차인이 개인회생이나 파산을 신청하면 연체 월세와 소송 비용을 영영 못 받게 되나요?
A. 임차인이 개인회생을 신청하면 밀린 월세와 소송 비용은 회생 채권에 포함되어 일부만 변제받을 수 있는 리스크가 있습니다. 다만 부동산의 '인도 청구(명도)' 자체는 회생 절차와 무관하게 강제집행을 진행할 수 있습니다. 채무자의 파산 조짐이 보인다면 한시라도 빠르게 채권 가압류나 유체동산 압류를 진행하는 것이 중요합니다.
Q3. 세입자가 집 안의 가구와 가전이 자기 소유가 아니라고 주장하면 압류할 수 없나요?
A. 채무자가 실제로 점유하는 공간에 있는 유체동산은 특별한 사정이 없는 한 채무자의 소유로 추정하여 압류를 진행할 수 있습니다. 실제 소유자가 따로 있다면 그 제3자가 '제3자이의의 소'를 통해 법적으로 소유권을 증명해야 하므로, 세입자가 현장에서 구두로 부인하는 것만으로는 집행관의 압류를 막을 수 없습니다.
Q4. 보증금이 다 소진될 때까지 기다리지 말고 몇 달 연체됐을 때 바로 소송하는 게 나을까요?
A. 명도소송은 판결까지 보통 3개월에서 길게는 6개월 이상 소요됩니다. 보증금이 완전히 소진될 때까지 기다렸다가 소송을 시작하면 소송 기간 동안 쌓이는 손실은 고스란히 임대인의 몫이 됩니다. 보증금이 6~10개월 치 월세 수준으로 남아있는 시점을 기준으로 계약 해지 통보와 소송을 즉각 진행하는 것이 가장 현명한 자산 방어 전략입니다.
월세를 밀린 세입자를 상대로 한 명도소송은 단순히 판결을 받아내는 것을 넘어, 실제 지출한 소송 비용과 강제집행 비용을 어떻게 온전히 회수할 것인가까지 고려한 실무 전략이 필요합니다.
법률사무소 완봉에서는 계약 해지 통보부터 점유이전금지가처분, 본안 소송, 판결 이후의 소송비용확정신청, 유체동산·채권 압류 집행까지 명도 사건 전 과정에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 보증금을 초과하여 손실이 누적되고 있다면 더 이상 시간을 지체하지 마시기 바랍니다. 망설이는 하루하루가 임대인의 재산상 손해로 직결됩니다.
본 블로그의 내용은 일반적인 법률 지식 전달을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 따라 법적 판단 및 적용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁 해결을 위해서는 반드시 법률 전문가와의 대면 상담을 통해 대응책을 수립하시기 바랍니다.
