안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어느 날 갑자기 상가 세입자로부터 청천벽력 같은 소장이나 내용증명을 받는 건물주들이 늘고 있습니다.
"직접 장사하실 거라는 소문을 들었으니 새 임차인 구하는 건 포기하겠다. 대신 권리금만큼 손해배상을 해달라."
"새로운 임차인을 구할 예정이니 권리금을 보장하라는 확답을 달라. 안 주면 소송하겠다."
계약서나 인적사항은커녕 새로운 세입자의 얼굴 한 번 보여준 적도 없으면서 수천만 원에서 수억 원에 달하는 권리금을 물어내라는 주장, 임대인 입장에서는 황당함을 넘어 분통이 터질 노릇입니다. 상가임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 것은 사실이지만, 이것이 임차인의 무조건적인 권리금 보장이나 임대인의 무조건적인 손해배상 책임으로 이어지는 것은 아닙니다.
임차인의 무리한 청구로 시작된 권리금 손해배상 소송, 피고인 임대인의 입장에서 어떻게 법리적으로 반박하여 기각을 이끌어낼 수 있는지 실무적인 방어 전략을 안내드립니다.
많은 임차인이 오해하는 조항이 바로 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)입니다. 법이 임차인의 권리금을 보호하는 전제 조건은 '임차인이 신규임차인을 주선하였을 것'입니다.
여기서 '주선'은 단순히 "누구 한 명 데려올 테니 준비하세요"라고 구두로 흘리거나, 부동산에 매물을 올렸다는 사실을 통보하는 수준이 아닙니다.
대법원 판례에 따르면, 임차인이 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면 신규임차인의 구체적인 인적사항, 신용 상태, 차임 지급 능력(자력) 등의 정보를 임대인에게 제공하면서 주선했음이 입증되어야 합니다.
따라서 임차인이 아래와 같은 행동만 취한 상태에서 소송을 제기했다면, 임대인은 주선의무 불이행을 이유로 청구 기각을 주장할 수 있습니다.
민사소송의 원칙상 '권리금 회수 기회를 방해받았다'는 사실의 입증 책임은 원고인 임차인에게 있습니다. 임대인은 임차인이 법이 정한 수준의 주선의무를 다하지 못했다는 점을 치밀하게 파고들어야 합니다.
소송 실무에서 임차인들이 가장 많이 내세우는 주장이 있습니다. "임대인이 직접 가게를 운영하겠다고 했기 때문에 새 세입자를 데려오지 않았다"는 것입니다.
실제로 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 '명백하고 확정적으로 거절'했다면, 임차인이 세입자를 주선하지 않았더라도 손해배상 책임이 발생할 수 있다는 법리가 존재합니다.
그러나 임차인들은 이를 지나치게 확대 해석합니다. "나중에 내가 쓸 수도 있다", "가족이 운영하는 방안을 고민 중이다"라고 말한 것조차 '확정적 거절'이라며 소송을 제기하는 것입니다.
이러한 주장을 반박하려면 임대인의 언급이 '확정적 계약 거절'의 단계에 이르지 않았음을 변론해야 합니다.
소장을 송달받은 후 답변서와 준비서면을 작성할 때는 아래 3단계를 거쳐 논리를 구축해야 합니다.
임차인이 신규 임차인과 실제로 권리금 계약을 체결했는지, 아니면 소송을 위해 급조한 허위 계약인지 의심해 보아야 합니다. 계약금의 실제 이체 내역이 존재하는지, 권리금 계약서 작성 시점이 임대차 종료 직전에 집중되어 있지는 않은지 법원을 통한 금융거래정보 제출명령 등으로 확인해야 합니다. 실체 없는 계약임이 드러나면 손해배상 청구는 즉시 기각됩니다.
상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제1호에 따르면, '신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우' 임대인은 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있습니다. 재판 과정에서 원고 측에 신규 세입자의 재정 상태, 자금 조달 계획, 신용 상태 등을 증명할 자료를 제출하도록 강력히 요구하십시오. 이를 입증하지 못하면 임차인은 '정당한 주선'을 했다고 볼 수 없습니다.
상가임대차법상 임대인에게 권리금 보호 의무 자체가 발생하지 않는 예외 조항(제10조 제1항 각 호)이 적용되는지 검토해야 합니다.
이러한 법정 면책 사유가 존재한다면 임차인의 청구는 본안 심리를 깊이 할 필요 없이 기각 대상이 됩니다.
Q1. 임차인이 신규 세입자의 이름도 알려주지 않고 "권리금 계약했으니 계약 날짜 잡자"고만 합니다. 거절해도 되나요?
네, 거절하셔도 법적으로 안전합니다. 임차인은 신규 임차인의 자력과 구체적인 인적사항을 임대인에게 제공할 의무가 있습니다. 아무런 정보 없이 계약서 작성부터 요구하는 것은 정당한 주선의무 이행이 아닙니다. 정보를 먼저 제공해달라고 요구하시고, 이를 거부할 경우 협의를 중단하더라도 임대인의 과실이 되지 않습니다.
Q2. "나중에 퇴직하면 여기서 카페나 해볼까"라고 혼잣말한 걸 세입자가 녹음해 '확정적 거절'이라며 소송을 걸었습니다. 질 수 있나요?
지지 않습니다. 장래의 막연한 계획을 언급한 사적 대화, 또는 구체적인 계약 조건 협의 없이 이루어진 단순한 구두 표명은 법원이 말하는 '신규 임차인 주선을 원천 봉쇄하는 확정적 거절 의사표시'로 보지 않습니다. 실제 주선조차 하지 않은 임차인이 자신의 의무 불이행을 덮기 위해 제기한 억지 주장임을 논리적으로 반박해야 합니다.
Q3. 세입자가 예전에 월세를 3번 밀린 적이 있지만 지금은 모두 납부한 상태입니다. 이 경우에도 권리금 소송을 방어할 수 있나요?
가능합니다. 상가임대차보호법은 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우' 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무를 면제합니다. 이후 연체금을 모두 변제했더라도, 연체 사실 자체가 존재했다는 점만으로 임차인의 권리금 청구권은 상실됩니다. 대법원과 헌법재판소에서 일관되게 확인된 법리입니다.
Q4. 법원으로부터 권리금 소장을 받았습니다. 당장 무엇부터 해야 하나요?
소장을 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 합니다. 기한 내에 답변서를 제출하지 않으면 법원은 임대인이 청구 내용을 모두 인정한 것으로 보고 '무변론 패소 판결'을 내릴 수 있습니다. 소장을 받는 즉시 상가임대차 전문 변호사의 조력을 받아, 첫 답변서부터 임차인 측 주장의 허점을 날카롭게 지적하며 대응하시기 바랍니다.
법은 철저히 '요건과 입증'의 영역입니다. 임차인이 법률이 요구하는 정당한 주선의무를 다했는지, 권리금 계약의 실체가 존재하는지를 꼼꼼하게 따지면 억지 소송의 허점은 반드시 드러납니다.
법률사무소 완봉은 부동산 및 임대차 분쟁에서 치밀한 법리 분석과 명확한 사실관계 입증을 통해 건물주들의 권리를 지켜온 실무 경험을 보유하고 있습니다. 권리금 소송으로 어려움을 겪고 계신다면, 초기 단계부터 함께 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.
본 포스팅은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 대응 방안은 반드시 정식 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.
