안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어렵게 일궈놓은 상가 점포, 이제 계약 만료를 앞두고 권리금을 회수하려는 순간 청천벽력 같은 말을 듣는 사장님들이 계십니다.
"내가 직접 장사할 거니까 다음 세입자 구하지 말고 그냥 나가세요."
"내 자식에게 이 자리를 물려줄 거라 새로 올 사람이랑은 계약 안 합니다."
건물주가 이렇게 단호하게 선을 그으면 세입자는 깊은 고민에 빠집니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금을 돌려받으려면 '내가 데려온 신규 임차인'을 건물주가 거부했다는 사실을 입증해야 한다는데, 어차피 계약도 안 해줄 사람을 억지로 찾아 데려와야 하는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 그럴 필요 전혀 없습니다.
건물주가 직접 장사하겠다며 신규 세입자와의 계약을 원천적으로 차단한 상황이라면, 불필요한 주선 절차 없이도 권리금 상당액을 건물주에게 직접 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 이 막막한 상황을 영리하게 돌파하는 대법원 판례 활용법과 실무 전략을 자세히 풀어드리겠습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 임차인이 평생 모은 재산이자 땀의 대가인 권리금을 지킬 수 있도록 마련된 강력한 법적 장치입니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 세입자가 데려온 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 어기면 손해를 배상할 책임을 집니다.
문제는 '방해 행위'의 입증 방식에 있습니다. 과거 일부 법원은 법 조문을 도식적으로 해석하여, "임차인이 신규 세입자를 직접 데려와 주선하는 행위가 먼저 있어야만 임대인의 거절(방해) 행위도 성립한다"는 엄격한 기준을 적용했습니다.
이 논리에 갇히면 임차인은 억울하기 짝이 없습니다. 건물주가 "누가 와도 절대 계약 안 해준다"고 딱 잘라 말했는데, 어떤 예비 임차인이 권리금 계약을 맺고 건물주를 만나러 가겠습니까? 결국 임차인은 계약 성사 가능성이 없는 사람을 억지로 모셔와 건물주에게 거절당하는 '형식적인 절차'를 밟아야만 했습니다.
이 모순적인 상황에서 임차인의 손을 들어준 것이 바로 대법원의 기념비적인 판결입니다.
꽉 막힌 현실의 물꼬를 터준 판례가 바로 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결입니다.
[사건 개요]
상가 임차인 A씨는 임대차 종료 시점에 커피전문점 권리금 약 6,000만 원을 회수하려 했습니다. 그런데 건물주 B씨가 "더 이상 세를 놓지 않고 아들에게 직접 커피전문점을 차려주겠다"고 선언했습니다.A씨는 내용증명을 발송해 확인했습니다. "신규 임차인을 주선해도 계약을 거절하실 건가요?"
B씨는 명확히 회신했습니다. "맞습니다. 직접 사용할 계획이니 신규 계약은 하지 않겠습니다."
A씨는 추가 주선 없이 상가를 비워주었고, B씨는 그 자리에 본인의 커피전문점을 개업했습니다. 이후 A씨는 B씨를 상대로 권리금 상당액의 손해배상 소송을 제기했습니다.
1심과 2심 법원은 "A씨가 실제로 신규 임차인을 주선한 사실이 없으므로 방해 행위가 성립하지 않는다"며 임차인 패소 판결을 내렸습니다.
하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 다음과 같은 명쾌한 법리로 원심을 파기하고 임차인 승소 취지로 사건을 돌려보냈습니다.
"임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다."
임대인의 거절 의사가 명백하고 확정적이었다면, 굳이 가짜 세입자를 내세우는 무익한 절차 없이도 손해배상을 청구할 수 있다는 뜻입니다.
대법원 판례가 세입자에게 유리하게 정리되었다고 해서 아무 준비 없이 소송에 뛰어들어서는 안 됩니다. 법정에서 가장 치열하게 다투는 쟁점은 바로 "임대인의 거절 의사가 정말로 '명백하고 확정적'이었는가?"입니다.
소송이 시작되면 건물주 측은 십중팔구 이렇게 주장합니다.
"직접 장사할 수도 있다고 해본 말이었지, 무조건 계약 안 하겠다고 한 적 없다. 좋은 조건의 세입자를 데려왔다면 검토해 봤을 것이다."
실제로 대법원 판결 이후에도 임대인의 거절 표현이 다소 유동적이었다고 판단되어 임차인이 패소한 하급심 사례가 적지 않습니다(대법원 2024다232530 판결 등). 따라서 아래 3단계 증거 확보는 반드시 실천하셔야 합니다.
건물주가 구두로 "내가 직접 쓸 거다"라고 했다면, 즉시 내용증명을 발송하세요.
- "임대차 종료를 앞두고 권리금 회수를 준비 중입니다. 임대인께서 직접 사용을 이유로 신규 계약을 거절하신다고 하셨는데, 이를 확인해 주시기 바랍니다."
건물주가 서면으로 "직접 사용할 것이니 세입자를 구하지 말라"고 회신한다면, 소송에서 가장 강력한 증거를 손에 쥐는 것입니다.
전화나 대면 대화 시에는 반드시 녹음하세요. 다음과 같은 발언이 담겨야 합니다.
- "누구를 데려와도 계약 안 해준다."
- "내가 들어갈 거니까 부동산에 내놓지 마라."
- 문자·카카오톡 대화 내용도 훌륭한 증거이므로 캡처 후 안전하게 보관하세요.
신규 임차인과 실제 계약을 체결하지 않았으므로 기준이 되는 '권리금 계약서'가 없는 경우가 많습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 손해배상액은 '임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액'을 기준으로 결정됩니다.
소송 전 또는 소송 초기에 기존 시설물 목록, 인테리어 비용 영수증, 직전 1~2개년 매출 장부 및 부가가치세 과세표준증명원을 꼼꼼히 정리해 두면 감정평가액을 높이는 데 실질적인 도움이 됩니다.
Q1. 건물주가 직접 장사하겠다며 내보낸 뒤, 실제로는 장사를 안 하거나 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 되나요?
임대차 종료 후 1년 6개월이 지나지 않았는데 본인이 직접 사용하지 않거나, 다른 세입자에게 임대를 주었다면 이는 명백한 허위 거절이자 방해 행위에 해당합니다. 건물주는 손해배상 책임을 면할 수 없습니다.
Q2. 건물주 본인이 아닌 가족(자녀·배우자)이 직접 운영하겠다는 경우도 방해 행위인가요?
네, 방해 행위에 해당합니다. 가족의 직접 사용은 법상 정당한 거절 사유에 포함되지 않으며, 임대차보호법상 권리금 회수 방해로 판단됩니다.
Q3. 장사를 10년 넘게 해서 계약갱신요구권이 없는데, 이 경우에도 권리금 소송이 가능한가요?
네, 가능합니다. 대법원은 전체 임대차기간이 법적 상한선(10년)을 초과해 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 건물주의 권리금 회수기회 보호 의무는 여전히 존속한다고 판시했습니다. 오래 운영하신 점포일수록 무형적 가치가 크므로 포기하지 마시기 바랍니다.
Q4. 소송을 하면 권리금을 고스란히 다 돌려받을 수 있나요?
손해배상 금액은 법원이 선정한 감정평가사가 산정한 금액을 기준으로 결정됩니다. 비품·인테리어 등 유형 자산과 거래처·인지도·영업 노하우 등 무형 자산의 가치를 종합 평가받게 되며, 실무적으로는 감정평가액의 상당 부분을 인정받을 수 있습니다.
Q5. 건물주가 구두로만 거절 의사를 밝히고 내용증명에는 답하지 않는 경우 어떻게 해야 하나요?
내용증명 발송 사실 자체가 임차인이 권리금 회수를 적극적으로 시도했다는 근거가 됩니다. 이와 함께 구두 발언 녹취, 목격자 진술, 카카오톡 등 간접 증거를 최대한 확보하시고, 조기에 법률 전문가와 상담해 대응 전략을 세우시는 것이 중요합니다.
임대인의 '직접 사용 통보'는 언뜻 합리적인 이유처럼 들리지만, 실상은 임차인이 쌓아 올린 상권 가치에 무임승차하려는 경우가 적지 않습니다.
법률사무소 완봉에서는 신규 임차인 주선 없이 진행하는 권리금 손해배상 청구, 증거 확보 전략 수립, 감정평가 대응 등 권리금 분쟁 전반에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 건물주로부터 직접 사용 통보를 받으셨거나, 계약 만료를 앞두고 권리금 문제로 고민 중이시라면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
본 포스팅은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 사건의 구체적인 사실관계에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 법률사무소 완봉의 구체적인 상담을 받아 보시기 바랍니다.
