공사가 절반도 끝나지 않은 상태에서 수급인과 연락이 끊겼다면, 발주자는 새 업체 투입과 선급금 회수를 서두르게 됩니다. 다만 기존 현장을 정리하거나 재시공하기 전에 공사중단 시점의 기성고를 확인해 두는 것이 중요합니다.
기성고란 공사중단 시점까지 실제로 완성된 공사의 비율 또는 가치를 말합니다. 이미 시공된 부분이 있다면 선급금은 전액을 곧바로 돌려받는 돈이 아니라, 미지급 기성공사대금과 먼저 정산될 수 있습니다.
예를 들어 총 공사대금이 1억 원이고 선급금으로 4,000만 원을 지급한 뒤 업체가 공사를 중단했다고 가정해 보겠습니다. 기존 시공 상태를 확인하지 않은 채 다른 업체가 철거나 보수, 재시공을 시작하면 나중에 기존 수급인이 “이미 상당 부분을 시공했다”고 주장할 때 이를 판단할 자료가 부족해질 수 있습니다.
가능한 한 빠르게 다음 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
설계나 사양을 변경하면서 공사대금도 변경하기로 했다면, 최초 계약금액만으로 정산하기 어려울 수 있습니다. 변경 내용에 따라 실제 공사가 진행되었다면 변경된 공사대금을 기준으로 기성고를 산정할 수 있기 때문입니다.
계약 해제는 계약관계를 종료하겠다는 법적 의사표시입니다. 상대방에게 해제 의사표시를 해야 하며, 한 번 한 해제 의사표시는 철회할 수 없습니다. 따라서 감정적으로 해제를 통보하기보다 계약서의 해제 조항과 공사중단 경위를 함께 검토할 필요가 있습니다.
수급인이 공사를 이행하지 않는 경우에는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 최고란 “언제까지 공사를 재개하거나 이행하라”고 요구하는 절차입니다.
다만 수급인이 미리 공사를 이행하지 않겠다는 의사를 명확히 표시했다면 최고 없이 해제할 수 있습니다. 단순한 연락두절만으로 이행 거절이 분명하다고 단정하기는 어려울 수 있으므로, 문자·이메일·내용증명 등을 통해 공사 재개 요구와 해제 조건을 명확히 남겨 두는 방법을 검토할 수 있습니다.
선급금은 특정 공정의 대가가 아니라 전체 공사대금 일부를 미리 지급한 금액입니다. 따라서 계약 해제 또는 해지로 반환 문제가 생기면, 특별한 사정이 없는 한 선급금은 미지급 기성공사대금에 먼저 충당되고, 정산 후 남는 금액이 반환 대상이 됩니다.
위 사례에서 중단 시점의 기성공사대금이 2,500만 원이라면, 선급금 4,000만 원 중 2,500만 원이 우선 기성 부분 대금으로 정산되고 남은 1,500만 원이 반환청구의 기준이 될 수 있습니다.
공사가 상당히 진행되어 원상회복이 큰 사회·경제적 손실을 초래하고, 완성된 부분이 발주자에게 이익이 되는 경우에는 계약의 효력이 원칙적으로 미완성 부분에만 미칠 수 있습니다. 이 경우 발주자는 인도받은 기성 부분에 상응하는 보수를 지급해야 합니다.
특별한 약정이 없다면 기성공사대금은 공사중단 당시 완성 부분에 든 공사비와 남은 공사를 완성하는 데 필요한 비용을 함께 고려하여 기성고 비율을 산정하고, 그 비율을 약정 공사비에 적용하는 방식으로 계산합니다. 단순히 눈에 보이는 시공량만으로 기성고를 판단하는 것은 주의할 필요가 있습니다.
기존 시공에 하자가 있거나 다른 업체를 투입하면서 추가비용이 발생했다면, 해당 비용을 기성공사대금이나 반환금에서 공제하고자 할 수 있습니다. 그러나 하자보수비나 대체시공 추가비처럼 상대방에 대한 금전채권을 상계하려면, 원칙적으로 같은 종류의 채무여야 하고 양쪽 채무의 이행기가 도래해야 하며 상대방에게 상계 의사표시를 해야 합니다.
정산표에는 다음 항목을 구분해 정리하는 것이 좋습니다.
하자나 추가비용은 견적서만 보관하기보다 현장 사진, 보수 전후 자료, 제3업체의 공사 범위와 견적 자료를 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.
수급인이 잠적했거나 재산을 처분할 우려가 있다면, 선급금 반환채권 등 금전채권을 보전하기 위한 가압류를 검토할 수 있습니다. 가압류는 본안소송의 판결 전 채무자의 재산을 임시로 묶어 두어, 나중에 강제집행이 어려워지는 상황을 막기 위한 절차입니다.
수급인의 동산·부동산뿐 아니라 제3자에게 받을 금전채권도 가압류 대상이 될 수 있습니다. 신청 시에는 청구채권과 가압류가 필요한 이유를 적고 이를 소명해야 하며, 가압류를 하지 않으면 장래 판결의 집행이 곤란해질 우려가 있어야 합니다. 법원이 담보제공을 명할 수도 있습니다.
다만 기성고 정산 없이 과도한 금액을 기준으로 가압류를 시도하면 분쟁이 커질 수 있습니다. 계약서, 지급자료, 현장기록을 바탕으로 반환 예상액을 먼저 산정하는 것이 중요합니다.
그렇지 않을 수 있습니다. 선급금은 전체 공사대금의 일부이므로, 미지급 기성공사대금에 먼저 충당한 뒤 남는 금액을 계산해야 합니다.
공사 정상화가 필요하더라도 기존 현장 상태를 충분히 촬영·기록하고 기성고 자료를 확보한 뒤 진행하는 편이 좋습니다. 기존 시공이 철거되거나 가려지면 정산 근거가 약해질 수 있습니다.
원칙적으로는 상당한 기간을 정해 공사 이행을 요구하는 최고를 한 뒤 해제를 검토합니다. 다만 명확한 이행 거절 의사가 있는 경우에는 달리 판단될 수 있습니다.
하자보수비나 추가비용을 상계하려면 상계 요건을 갖추고 상대방에게 상계 의사표시를 해야 합니다. 하자와 비용의 근거도 별도로 정리할 필요가 있습니다.
공사중단, 계약 해제, 기성고 산정, 선급금 반환, 상계와 가압류는 계약 내용과 실제 시공 상태에 따라 판단이 달라집니다. 특히 변경공사 약정, 하자 범위, 지급 내역, 공사 재개 가능성에 따라 정산 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 공사중단 관련 증거 정리, 계약해제 통지, 기성고 정산 구조, 선급금 반환청구 및 가압류 검토에 관한 상담을 제공하고 있습니다. 상담 시 계약서, 현장 사진, 지급내역, 변경지시 자료를 함께 준비하면 사실관계 확인에 도움이 됩니다.
