안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
임차인들이 임대차 계약 종료 후 퇴거할 때 가장 많이 겪는 갈등이 무엇인지 아시나요? 바로 '원상회복' 문제입니다.
이삿짐을 다 싣고 홀가분한 마음으로 보증금을 돌려받으려는데, 집주인이 구석구석 훑어보더니 이렇게 말합니다.
"여기 거실 마루에 긁힌 자국 있네요? 안방 벽지도 색이 변했고요. 마루 전체 새로 깔고 도배 다시 해야 하니까 보증금에서 500만 원 빼고 돌려주겠습니다."
당장 오늘 이사 갈 집 잔금을 치러야 하는 임차인 입장에서는 눈앞이 캄캄해집니다. '일단 이사부터 가야 하니 울며 겨자 먹기로 돈을 떼여야 하나' 고민하시는 분들이 정말 많습니다.
하지만 결론부터 말씀드리면, 일상적으로 살면서 생긴 자연스러운 흠집이나 벽지 변색은 임차인이 물어줄 의무가 없습니다. 법률사무소 완봉에서 임차인의 권리를 지키는 핵심 무기인 '통상의 손모(Normal Wear and Tear)' 법리와 실전 대응 전략을 확실하게 짚어 드리겠습니다.
민법 제615조(임대차에 관한 제654조에 의해 준용)에 따르면 임차인은 임대차가 종료했을 때 목적물을 원상태로 회복하여 반환할 의무가 있습니다.
많은 임대인들이 이 조항을 근거로 "들어올 때 상태 그대로 깨끗하게 만들어 놓으라"며 무리한 요구를 합니다. 심지어 시간이 흘러 자연스럽게 낡아진 부분까지 새로 도배해 주고 나가라는 경우도 있죠.
그러나 법원이 해석하는 '원상회복'의 개념은 다릅니다. 대법원과 하급심 판례는 임차인이 정상적으로 주거 공간을 사용하면서 자연스럽게 발생하는 가치의 감소, 즉 '통상의 손모(損耗)'는 원상회복 범위에 포함되지 않는다고 명확히 선을 긋고 있습니다.
⚖️ 서울중앙지방법원 판례 (2005가합100279, 2006가합62053 판결)
"원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 '통상의 손모'에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다."
이 법리의 핵심은 이중 청구 방지에 있습니다. 임차인은 매달 월세를 내거나 전세금을 제공함으로써 집을 사용하는 대가를 이미 지불하고 있습니다. 집이 노후화되고 닳는 것에 대한 감가상각 비용은 임대인이 받아 간 임대료에 포함되어 있는 것입니다. 이를 임차인에게 다시 청구하는 것은 임대인의 부당이득에 해당합니다.
일상에서 흔히 발생하는 사례를 기준으로 원상회복 의무 여부를 정리해 드립니다.
손상이 임차인의 고의·과실로 발생했다는 사실과 구체적인 수리비 금액을 증명해야 하는 책임은 전적으로 임대인에게 있습니다. 다음과 같이 대응하세요.
"살면서 생기는 통상적인 마모는 법원 판례상 임대인이 부담하도록 되어 있습니다. 제 과실로 파손되었다고 주장하시려면 구체적인 근거와 함께 정식 시공 견적서를 제시해 주셔야 합니다. 근거 없이 보증금을 공제하시면 법적 책임을 지실 수 있습니다."
새 집 잔금 때문에 돈이 급하다면, 집주인이 공제하겠다는 금액을 제외한 나머지라도 우선 받아야 합니다. 단, 아무 말 없이 돈을 받으면 정산에 합의한 것으로 간주될 수 있으니, 반드시 문자나 내용증명으로 이의유보 의사를 먼저 밝혀야 합니다.
"이사 잔금 일정으로 인해 집주인께서 일방적으로 공제하신 원상복구비 500만 원을 제외한 잔액만 우선 수령합니다. 단, 해당 공제액에는 동의하지 않으며, 이는 임차인의 원상회복 의무가 없는 '통상의 손모'에 해당하므로 추후 법적 절차(분쟁조정 신청 및 보증금 반환 소송)를 통해 전액 청구할 예정임을 밝힙니다."
Q1. 계약서 특약에 "퇴거 시 임차인 비용으로 원상복구한다"고 적혀 있습니다. 새것처럼 고쳐놓아야 하나요?
아닙니다. 대법원 판례에 따르면 일반적인 원상복구 특약은 민법상 원상회복 의무를 재확인한 것에 불과합니다. '통상적인 마모·노후화까지 임차인이 전액 부담하여 도배·장판을 새로 해준다'는 구체적이고 명시적인 합의가 특약에 담겨 있지 않은 한, 통상의 손모 책임은 여전히 집주인에게 있습니다.
Q2. 마루 한 칸만 살짝 긁혔는데 색상이 안 맞는다며 거실 전체 시공비를 요구합니다. 다 줘야 하나요?
줄 필요 없습니다. 판례는 부분 보수가 가능한 하자에 대해 전체 시공비를 청구하는 것을 과잉 청구로 보아 인정하지 않습니다. 임차인 과실이 맞더라도 훼손된 해당 부위의 부분 보수 비용만 부담하면 되며, 기존 마루의 감가상각분을 제외한 금액만 배상하는 것이 타당합니다.
Q3. 공제당한 금액이 100만~200만 원 선이라 소송하기엔 비용과 시간이 아깝습니다. 더 빠른 방법이 있나요?
'주택임대차분쟁조정위원회'에 조정 신청을 하는 방법을 추천합니다. 수수료가 수만 원 수준으로 저렴하고, 통상 60일 이내에 절차가 마무리됩니다. 양측이 조정안에 동의하면 법원 확정판결과 동일한 강제집행력이 생깁니다. 3,000만 원 이하 소액 사건이라면 '지급명령 신청'을 통해 변호사 없이도 비교적 간단하게 돈을 돌려받을 수 있습니다.
이사 당일의 혼란스럽고 다급한 심리를 이용해 원상복구를 핑계로 보증금을 줄이려는 사례가 적지 않습니다. 법률을 잘 모르면 요구에 응해 버리기 쉽지만, 법원은 '통상의 손모' 법리를 통해 임차인의 권리를 두텁게 보호하고 있습니다.
법리적 논리와 확실한 증거 자료가 준비되어 있다면 보증금은 한 푼도 떼이지 않고 전액 돌려받을 수 있습니다.
퇴거를 앞두고 원상회복 범위나 비용 공제 문제로 갈등을 겪고 계시거나, 이미 부당하게 공제당한 채 이사를 나오셨다면 혼자 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 법률사무소 완봉에서는 임대차 분쟁 및 보증금 반환 문제에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
[법률사무소 완봉 상담 안내]
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(본 글은 2026년 7월 15일 기준 법률 및 판례를 바탕으로 작성되었으며, 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.)
