안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
계약 만기가 다가와 대출까지 일으켜 전세보증금 3억 원을 온전히 마련해 두었습니다. 그런데 세입자가 갑자기 합의되지 않은 이사비 500만 원을 주지 않으면 집을 비우지 않겠다고 버팁니다. 심지어 보증금을 송금하려 하니 계좌까지 막아버렸습니다. 세입자는 '보증금을 돌려받지 못했으니 나는 적법하게 점유하는 것이고, 하루 늦어질 때마다 지연이자 연 12%를 청구하겠다'며 오히려 기세를 올리고 있습니다.
보증금을 돌려주지 못해 안달이 난 집주인의 이 억울한 상황, 어떻게 해결해야 할까요? 세입자의 페이스에 휘말려 억지 이사비를 쥐여주어야 할까요? 절대 그렇지 않습니다. 법적으로 보증금을 지급한 효과를 내면서 세입자를 순식간에 '무단 점유자'로 만들 수 있는 강력한 수단이 있습니다. 바로 '변제공탁'입니다.
임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 서로 동시에 이행해야 하는 동시이행 관계(민법 제536조)에 있습니다. '네가 집을 비워줘야 나도 돈을 주고, 네가 돈을 줘야 나도 집을 비워준다'는 원칙입니다.
문제는 일부 악의적인 세입자들이 이 제도를 교묘하게 악용한다는 점입니다. 임대인이 보증금을 반환할 준비를 마쳤음에도 합의되지 않은 이사비를 요구하거나 원상회복 비용 공제를 전면 거부하면서 보증금 수령을 고의로 회피합니다. 그러면서 '돈을 안 받았으니 동시이행항변권을 행사해 이 집을 점유할 권리가 있다'고 주장하는 것입니다.
임대인이 이 상태를 방치하면 지연이자를 물거나 채무불이행 책임이라는 억울한 독박을 쓰게 될 위험이 있습니다. 특히 전세 시장의 변화 속에서 이러한 고의적 지연이자 챙기기 수법이 늘고 있어 주의가 필요합니다. 이 고리를 끊으려면 먼저 '이행의 제공(민법 제460조)'을 완료해 세입자의 동시이행항변권을 소멸시켜야 합니다.
'이행의 제공'이란 '나는 돈을 줄 준비가 완벽히 되어 있으니 받아 가라'고 객관적으로 증명하는 행위입니다. 그러나 세입자가 일부러 계좌를 폐쇄하거나 연락을 끊어버리면 돈을 보낼 방법이 없습니다. 이때 활용하는 법적 제도가 바로 변제공탁(민법 제487조)입니다.
변제공탁은 채권자(세입자)가 정당한 이유 없이 변제를 받지 않거나(수령거절) 받을 수 없을 때(수령불능), 채무자(임대인)가 보증금을 법원 공탁소에 맡겨 채무를 면하는 제도입니다.
적법한 변제공탁이 이루어지면 다음과 같은 효과가 발생합니다.
변제공탁을 할 때 임대인들이 가장 많이 범하는 치명적인 실수가 있습니다. 바로 공탁서의 '반대급부 조건'을 잘못 기재하는 것입니다.
보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계이므로, 임대인은 '돈을 찾아갈 때 집을 돌려달라'는 조건을 붙여 공탁할 수 있습니다. 이를 '반대급부 조건부 변제공탁'이라고 합니다. 그런데 조건 문구를 어떻게 적느냐에 따라 공탁의 유효 여부가 완전히 갈립니다.
'명도확인서 제출'을 조건으로 걸면, 세입자는 집을 먼저 완전히 비워주고 나서 임대인에게 확인서를 받아야만 공탁금을 찾을 수 있게 됩니다. 이는 동시이행이 아니라 세입자에게 선이행(먼저 의무를 이행할 것)을 강제하는 부당한 조건이 되므로, 대법원은 이 공탁 전체를 무효로 판단합니다.
공탁이 무효가 되면 보증금을 돌려주지 않은 상태가 유지되어 지연이자를 고스란히 물어야 합니다. 반대급부란 기재 하나가 결과를 완전히 뒤바꿀 수 있으므로, 변제공탁을 진행할 때는 반드시 전문 법률대리인의 조력을 받으시기 바랍니다.
적법한 변제공탁이 완료되면 세입자는 더 이상 임차인이 아닌 '무단 점유자'일 뿐입니다. 이제 임대인이 공세로 전환할 차례입니다.
Q1. 세입자가 계좌를 알려주지 않아 돈을 보낼 방법이 없는데, 바로 공탁하면 되나요?
곧바로 공탁소로 가시면 안 됩니다. 공탁이 유효하려면 먼저 '적법한 이행제공'과 '세입자의 수령거절' 사실이 증명되어야 합니다. 만기일 전에 내용증명을 발송하여 '보증금 전액을 지급할 준비가 되었으니 며칠까지 수령할 계좌번호를 알려달라'고 공식적으로 최고해야 합니다. 이러한 통지에도 계좌를 알려주지 않거나 거부 의사를 표시했을 때 비로소 수령거절 사유로 공탁을 진행할 수 있습니다.
Q2. 세입자가 집을 심하게 파손해 두었습니다. 수리비를 빼고 남은 보증금만 공탁해도 될까요?
원칙적으로 변제공탁은 채무 전액을 공탁해야 유효합니다. 일부 금액만 공탁하는 경우 부족액이 극히 근소하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채권자가 거절하면 공탁 전체가 무효가 될 위험이 있습니다. 가장 안전한 방법은 보증금 전액을 '건물 인도'를 반대급부로 하여 공탁한 뒤, 건물을 인도받는 시점에 파손 부위를 확인하고 별도로 손해배상 청구 소송이나 공탁금 가압류 절차를 밟는 것입니다.
Q3. 공탁을 해두면 세입자가 돈만 쏙 찾아가고 집은 안 비워주면 어쩌죠?
걱정하지 않으셔도 됩니다. '건물 인도'를 반대급부 조건으로 공탁했기 때문에, 세입자가 공탁금을 수령하려면 건물을 실제로 인도했다는 증명서면을 공탁소에 제출해야 합니다. 통상 이사 확인서, 열쇠 반납 확인서, 퇴거 사실이 담긴 전입세대열람내역 등을 제출해야 하므로, 임대인이 집을 돌려받지 못한 채 돈만 잃는 상황은 발생하지 않습니다.
Q4. 공탁 이후에도 세입자가 버티면 손해배상을 받을 수 있나요?
네, 청구할 수 있습니다. 공탁 완료 이후의 점유는 법적 권원이 없는 무단 점유이므로, 임대인은 해당 기간 동안 세입자가 얻은 이익(통상 인근 시세 기준 차임 상당액)을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 세입자의 고의적 지연이 길어질수록 배상액도 누적되므로, 공탁 후에는 신속하게 명도 절차로 이어가는 것이 유리합니다.
법률사무소 완봉에서는 변제공탁 설계부터 명도소송, 가처분 신청까지 임대인의 권리 회복을 위한 전반적인 법률 상담을 제공하고 있습니다.
변제공탁은 반대급부 조건의 문구 하나, 내용증명 발송 타이밍 하나만 어긋나도 공탁 전체가 무효가 될 수 있는 예민한 제도입니다. 개별 사안의 사실관계와 증거 관계에 따라 대응 방향이 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황에 맞는 전략을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.
