안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"수익률이 나지 않으면 원금을 그대로 돌려준다는 확약서까지 받았는데, 시행사는 자기들이 써준 게 아니라며 배째라고 합니다. 제 돈 찾을 수 있을까요?"
최근 상가·지식산업센터·오피스텔 등 수익형 부동산 분양 시장이 얼어붙으면서 이런 다급한 문의가 쏟아지고 있습니다. 계약을 망설이는 수분양자(분양을 받는 사람)에게 분양대행사 직원이 '원금보장확약서'나 '임대수익보장각서'를 내밀며 안심시키고 계약을 성사시키는 수법입니다.
막상 약속된 수익이 나오지 않아 계약 해제와 원금 반환을 요구하면, 시행사(사업 시행 본사)는 대행사의 독단적 행동일 뿐이라며 발뺌하기 일쑤입니다. 실제로 분양대행사는 알맹이 없는 유령 법인이거나 자력이 없는 경우가 많아, 대행사만 타격해서는 돈을 돌려받기 어렵습니다.
결국 돈을 쥐고 있는 시행사를 묶어 책임을 물어야 합니다. 오늘은 시행사가 "우리와 무관하다"며 도망칠 때, '사용자책임' 법리로 분양대금을 환수하는 실전 증거 설계법을 설명합니다.
수분양자들이 가장 먼저 시도하는 법적 주장은 표현대리(민법 제125조 등)입니다. 대행사 직원이 시행사의 대리인처럼 행동했고, 그렇게 믿을 만한 정당한 이유가 있었다는 논리입니다.
그러나 법원에서 표현대리가 인정되는 문턱은 매우 높습니다. 통상 분양계약서에는 "본 계약서에 명시되지 않은 구두 약정이나 확약은 효력이 없다", "대금 납부는 지정된 신탁 계좌로만 해야 하며 직원의 개인 수령은 인정하지 않는다" 등의 면책 조항이 깨알같이 적혀 있기 때문입니다. 법원은 수분양자가 계약서 조항을 꼼꼼히 확인하지 않은 과실을 지적하며 표현대리 주장을 기각하는 경우가 많습니다.
바로 이 지점에서 파고들어야 할 틈새가 '사용자책임(민법 제756조)'입니다.
사용자책임이란?
타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자(시행사)는, 피용자(분양대행사)가 그 사무집행과 관련하여 제3자(수분양자)에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다는 법리입니다.
대법원은 "사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 사업을 집행하는 관계에 있다면, 유효한 고용관계가 없더라도 사용자-피용자 관계가 성립한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2010다48387 판결 등 참조).
즉, 계약상 효력(표현대리)이 부인되더라도, 대행사가 시행사의 지휘 아래 허위 원금보장 약속이라는 기망 행위로 손해를 입혔다면 시행사를 사용자로서 책임지게 할 우회로가 존재합니다.
법원에서 시행사의 사용자책임을 인정받으려면 단순히 '대행사가 거짓말을 했다'는 것만으로는 부족합니다. 다음 세 가지를 촘촘히 입증해야 합니다.
시행사와 분양대행사 간 '분양대행 용역계약서'상 대행사가 시행사의 지침과 지시를 따르도록 되어 있는지, 분양 현황을 시행사에 실시간 보고했는지 여부를 확인합니다.
확약서 작성이 분양 계약 유치라는 대행사 본연의 업무 범위 내에서, 혹은 외관상 그렇게 보이는 방식으로 이루어졌는지를 따집니다.
대행사 직원이 본사의 권한을 위임받은 것처럼 속였을 때, 일반적인 투자자 입장에서 이를 진짜라고 믿을 수밖에 없었던 합리적 정황을 제시해야 과실상계로 배상액이 깎이는 것을 방어할 수 있습니다.
시행사가 "우리는 몰랐다"며 꼬리를 자르기 전에, 소송 전 단계에서 아래와 같이 치밀하게 증거를 수집해야 합니다.
시행사 본사의 공식 연락처로 전화를 걸어, 대행사 직원과의 약정 사실을 자연스럽게 노출하며 시행사의 반응을 녹음합니다.
전화 유도 시나리오 예시:
수분양자: "안녕하세요, OO호실 계약자인데요. 분양대행사 김 실장님이 작성해 준 '원금보장확약서' 관련해서 본사에 확인차 연락드렸습니다. 계약 당시 본사 승인 하에 나가는 확약서라고 하시던데 맞죠?"
시행사 직원: "아, 저희 대행사에서 다 조율해서 나가는 겁니다. 걱정 안 하셔도 돼요."
시행사 직원이 이 단계에서 '대행사가 알아서 조율하는 것'이라며 얼버무리거나 방치하는 듯한 답변을 한다면, 이는 시행사가 대행사의 영업 방식을 묵시적으로 승인했거나 관리·감독 의무를 게을리했다는 유력한 사용자책임 증거가 됩니다.
대행사 직원의 일방적인 메시지보다, 내가 의구심을 표했을 때 직원이 '시행사'를 언급하며 안심시킨 대화 맥락이 훨씬 증거 가치가 높습니다.
- 핵심 대화 추출: "시행사 대표님께 컨펌받은 문서 맞느냐", "시행사가 망하지 않는 한 책임져준다"는 식의 발언을 구체적으로 캡처하고, 카카오톡 '텍스트 내보내기' 기능으로 원본 데이터 전체를 보존해 두십시오.
Q1. 분양대행사가 이미 폐업하고 직원이 잠적했는데, 시행사만 상대로 소송할 수 있나요?
네, 가능합니다. 사용자책임은 공동불법행위에 따른 부진정연대채무 관계이므로, 대행사 직원뿐만 아니라 실질적 재산을 보유한 시행사만을 상대로도 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
Q2. 계약서에 '수익 및 원금 보장 없음'이라는 조항에 자필 서명을 했는데도 이길 수 있나요?
계약서 조항 때문에 '계약 자체의 무효'를 주장하는 것은 까다로울 수 있습니다. 그러나 '사용자책임에 기한 불법행위 손해배상'은 계약 이행을 청구하는 것이 아니라, 대행사의 기망 행위로 입은 손해를 묻는 것입니다. 따라서 계약서 문구에도 불구하고 법원은 기망의 정도와 정황을 종합하여 손해배상 책임을 인정할 수 있습니다. 다만 수분양자의 과실 비율이 일부 반영되어 배상액이 제한될 수 있습니다.
Q3. 소송 전에 가압류는 어디에 걸어야 하나요?
자력이 없는 대행사 대신, 시행사가 보유한 미분양 호실이나 신탁계좌 내 수익금 청구채권에 기습적으로 가압류를 걸어 자산을 동결해 두어야 소송 승소 후 안전하게 돈을 환수할 수 있습니다.
Q4. 시행사가 신탁사에 사업 자산을 모두 넘겨두었다면 어떻게 하나요?
분양대금이 부동산담보신탁 계좌에 묶여 있는 경우, 시행사의 신탁 수익권이나 잔여 분양대금 청구채권을 피보전채권으로 삼아 채권 가압류를 진행할 수 있습니다. 신탁 구조와 수익권 귀속 관계를 먼저 파악하는 것이 선행되어야 합니다.
부동산 침체기에는 분양대행사의 무리한 허위·과장 영업이 더욱 기승을 부립니다. 계약서 뒤에 숨어 "대행사의 독단"이라며 책임을 회피하는 시행사의 발뺌을 꺾기 위해서는, 법리적 허점을 정확히 찌르는 증거 설계가 첫걸음입니다.
법률사무소 완봉에서는 수익형 부동산 분양 피해 관련 사용자책임 청구 및 분양대금 환수 소송에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 혼자서 감당하기 벅찬 시행사·신탁사를 상대로 정당한 권리와 투자금을 되찾고 싶으시다면 편하게 연락 주십시오.
본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 법률 전문가와 상담을 거친 후 대응하시기 바랍니다.
