안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"계약금 10%만 있으면 잔금 치르기 전에 프리미엄(P) 붙여서 전매해 드리겠다", "중도금은 무이자로 진행되니 입주 때까지 돈 한 푼 안 든다"는 분양 대행사 직원의 말에 솔깃해 지식산업센터(지산)나 생활형숙박시설(생숙) 계약서에 도장을 찍으신 분들이 적지 않습니다.
그러나 잔금 납부 시기가 도래한 지금, 상황은 전혀 달라졌습니다. 심각한 공급 과잉과 금리 인상, 금융권의 잔금 대출 규제 강화로 대출 한도가 턱없이 부족하거나 담보 대출 자체가 거절되는 사례가 속출하고 있습니다.
시행사로부터 "기한 내 잔금을 납부하지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 몰수하겠다"는 독촉장을 받고 밤잠을 설치고 계신가요? 대출이 막혀 잔금을 치를 수 없는 수분양자가 위약금 폭탄에서 벗어날 수 있는 법리적 탈출구를 상세히 소개해 드립니다.
수분양자들이 가장 많이 오해하는 부분이 "계약금 10% 포기할 테니 계약 끝내 주세요" 라는 요구입니다.
민법 제565조(해약금)에 따르면, 계약금만 주고받은 상태에서는 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 중도금이 단 1회라도 납입되었다면, 이는 '이행의 착수'로 보아 시행사의 동의 없이는 일방적인 계약 해제가 원칙적으로 불가능합니다.
"중도금 대출은 무이자였고, 은행이 시행사로 직접 송금했으니 내가 낸 돈이 아니지 않느냐"고 반문하실 수 있습니다. 그러나 대출 계약의 명의자는 수분양자 본인이며, 이 역시 수분양자가 중도금을 납입한 것과 동일한 법적 효력을 가집니다.
결국 단순히 "대출이 안 나온다", "전매가 안 된다"는 이유로 잔금을 미납하면, 시행사는 다음과 같이 압박해 옵니다.
이 늪에서 빠져나가려면 시행사나 대행사의 귀책사유를 포착해 계약 자체를 취소(무효화)시키는 법리적 접근이 필수입니다.
법원은 "전망이 좋다", "P가 붙을 것이다" 수준의 일반적인 과장 광고는 사기로 인정하지 않습니다. 그러나 아래의 구체적인 기망 행위가 있었고 이를 입증할 증거가 있다면, 민법 제110조(사기에 의한 취소) 또는 제109조(동기의 착오)를 근거로 계약 취소를 이끌어낼 수 있습니다.
지식산업센터는 산업집적법에 따라 제조업·정보통신업 등 특정 업종의 기업만 입주할 수 있습니다. 일반 개인은 원칙적으로 분양받을 수 없습니다.
그런데 일부 분양 대행사는 실적을 위해 "유령 제조업 사업자등록을 내서 계약하고, 잔금 후 폐업하거나 업종 변경하면 된다"는 불법 편법을 적극 권유하고 직접 대행해 주기도 했습니다.
최근 하급심 판례에 따르면, 입주 자격이 없는 수분양자에게 허위 사업자등록을 유도해 계약을 체결하게 한 행위는 거래의 중요 사항에 관한 기망 행위로 인정되어 분양계약 취소 및 분양대금 전액 반환 판결이 내려진 사례가 있습니다.
구두 약속만으로는 입증이 어렵습니다. 그러나 분양 대행사 직원이 직접 작성해 준 전매 보장 확약서나 수익률 보장 각서가 남아 있다면 강력한 무기가 됩니다.
시행사가 직접 작성한 문서가 아니더라도, 시행사가 대행사의 이러한 영업 방식을 묵인·방조했거나 수분양자가 해당 확약 조건을 계약의 본질적 내용으로 삼았음을 입증하면, '유발된 동기의 착오' 또는 '사기 기망'을 이유로 계약 취소를 주장할 수 있습니다.
생숙을 분양하면서 "실거주가 가능하다", "아파트처럼 전입신고하고 살면 된다"고 광고해 계약을 유도한 경우입니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 2026년 초 대법원(2025다217022)은 "홍보물에 '주거' 표현이 일부 사용되었더라도, 계약서나 수분양자가 서명한 확인서에 '본 시설은 숙박시설이며 주거용으로 사용할 수 없다'는 문구가 명확히 기재되어 있었다면, 착오를 이유로 계약을 취소하기 어렵다"고 판결했습니다.
따라서 단순히 "주거용인 줄 알았다"는 주장만으로는 부족합니다. 확인서 서명 당시 "형식적인 서류일 뿐이니 걱정 말고 사인하라"고 기망한 정황(녹취, 문자 등)이나, 모델하우스 내 주거용 취사시설 설치 등 표시광고법 위반 여부를 입체적으로 엮어 대응해야 합니다.
[증거 수집] → [방문판매법 위반 검토] → [내용증명 발송] → [채무부존재확인 / 반소 준비]
STEP 1. 증거 아카이빙 (가장 중요)
분양 당시 대행사 직원과의 통화 녹음 파일을 찾아내세요. "대출 무조건 나온다", "사업자등록은 가짜로 내면 된다", "전매 보장한다"는 내용이 핵심입니다. 카카오톡·문자 대화는 PDF 또는 캡처본으로 보관하고, 당시 배포된 카탈로그·전단지·온라인 광고도 확보해 두세요.
STEP 2. 방문판매법 위반 여부 검토
길거리 가설 홍보관이나 전화로 유인해 그 자리에서 계약을 체결하게 했다면 방문판매법 적용을 검토해야 합니다. 계약서 교부일로부터 14일 이내에는 조건 없이 청약을 철회할 수 있으며, 방문판매업 신고 없이 불법 영업을 한 경우라면 그 이후에도 계약 무효를 주장해 볼 여지가 있습니다.
STEP 3. 전략적 내용증명 발송
시행사의 독촉에 침묵하거나 감정적으로 대응하는 것은 법적으로 불리합니다. 변호사의 자문을 받아 "귀사의 허위 광고 및 기망 행위(허위 사업자등록 권유, 전매 약정 불이행 등)로 인해 본 계약을 취소하며, 납부한 계약금 전액의 반환을 청구한다"는 내용증명을 발송해 법적 명분을 선점해야 합니다.
Q1. "잔금 대출 80~90% 무조건 나온다"고 장담했는데 은행에서 거절당했습니다. 이것만으로 계약 취소가 되나요?
단순 구두 설명이나 전망치 제시는 법원에서 사기로 인정받기 어렵습니다. 대출 실행 책임은 원칙적으로 수분양자 본인에게 있기 때문입니다. 그러나 분양사가 특정 금융기관을 지정하며 "이 은행에서 대출이 확정됐다"고 명시적으로 기망했거나, 불법 허위 사업자등록을 유도해 대출 조건을 억지로 맞추려 한 사정이 결부되어 있다면 사기 취소 사유로 충분히 주장할 수 있습니다.
Q2. 시행사가 제 아파트를 가압류하겠다고 합니다. 실제로 가능한가요?
가능합니다. 잔금 미납 시 시행사는 분양대금 채권을 근거로 수분양자 명의의 부동산이나 예금 통장에 가압류를 신청할 수 있으며, 법원은 형식 요건이 충족되면 이를 인용합니다. 시행사가 가압류를 걸기 전에 빠르게 법적 대응을 시작해 가압류이의신청 등을 통해 자산을 방어하고, 본안 소송에서 기망 행위를 입증해 승소하는 것이 최선입니다.
Q3. 중도금 무이자 약정이었는데 시행사가 자금난으로 이자 대납을 중단했습니다. 어떻게 해야 하나요?
'중도금 무이자'는 시행사가 수분양자 대신 이자를 대납하겠다는 약정입니다. 대납이 중단되면 은행은 대출 명의자인 수분양자에게 이자를 청구하는데, 무작정 거부하면 신용불량자가 될 수 있습니다. 시행사의 이자 대납 의무 불이행은 명백한 채무불이행에 해당하므로, 이를 사유로 즉시 계약 해제 및 손해배상을 청구하는 것이 바람직합니다.
Q4. 소송을 하면 계약금 10% 외에 위약금을 더 물어야 할 수도 있나요?
아무 준비 없이 잔금을 미납해 시행사가 먼저 계약을 해제하고 위약금 소송을 제기하면, 계약금 몰수는 물론 중도금 이자까지 배상해야 할 수 있습니다. 반면 수분양자가 선제적으로 분양사의 기망을 입증해 소송을 이끌어 간다면 위약금 없이 탈출할 수 있으며, 일부 책임이 인정되더라도 민법 제398조 제2항에 따른 위약금 감액을 청구해 피해를 줄일 수 있습니다.
지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 해제 소송은 시행사 측 대형 로펌을 상대해야 하는 까다로운 싸움입니다. "억울하다", "대출이 안 나온다"는 하소연만으로는 법원을 설득할 수 없습니다. 시행사와 대행사의 기망 행위를 정확히 포착하는 법리 분석과 철저한 증거 설계가 승패를 가릅니다.
법률사무소 완봉에서는 지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 취소 및 계약금 반환 청구에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 이미 독촉장을 받으셨거나 소송 기로에 서 계신다면 골든타임을 놓치지 마시고 연락해 주세요.
