안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가 건물주분들이 임대차 계약을 맺을 때 가장 든든한 안전장치로 꼽는 것이 있습니다. 바로 제소전화해(提訴前和解) 입니다.
"월세를 3달 이상 밀리거나 무단으로 가게를 고치면 소송 없이 바로 내보낼 수 있다"는 강력한 효력 때문에, 계약 당시 적지 않은 비용과 시간을 들여 법원의 화해조서를 받아두곤 하십니다.
하지만 현실은 그리 녹록지 않습니다. 임차인이 기습적으로 점유자를 바꾸거나 불법 전대를 저지르면, 미리 받아둔 제소전화해 조서가 한순간에 무용지물이 될 위기에 처하기 때문입니다.
오늘은 제소전화해 조서가 있음에도 임차인의 꼼수로 집행이 가로막혔을 때, 새로 소송을 제기하지 않고 단 몇 주 만에 '승계집행문'을 받아 강제집행을 돌파하는 실무 노하우를 깊이 있게 분석해 드리겠습니다.
제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 계약 위반 시 지난한 명도소송 절차를 생략하고 곧바로 법원 집행관실에 강제집행(인도집행)을 신청할 수 있게 해주죠.
그러나 임대인들이 가장 많이 방심하는 부분이 있습니다. "모든 강제집행은 조서에 적힌 당사자만을 대상으로 집행할 수 있다" 는 원칙입니다.
예를 들어 보겠습니다. 임대인 A씨는 임차인 B씨가 월세를 연체하자 법원에 강제집행을 신청했습니다. 집행관과 함께 상가 문을 열고 들어갔는데, 낯선 사람 C씨가 자리를 지키고 있습니다. B씨가 임대인 동의 없이 가게를 무단 전대했거나, 사업자 명의를 가족이나 동업자 명의로 슬그머니 바꿔둔 것입니다.
이때 법원 집행관은 단호하게 말합니다.
"조서에는 피신청인이 B씨로 되어 있는데, 현재 점유자는 C씨네요. 당사자가 다르므로 오늘 집행은 불능입니다."
수개월을 기다려 개시한 집행이 단 몇 초 만에 무산되는 순간입니다. 이 허점을 노린 임차인들은 제소전화해의 집행을 피하기 위해 고의로 점유를 이전하기도 합니다.
조서 성립 이후 점유자가 제3자로 바뀌었을 때, 판결의 효력을 바뀐 사람(승계인)에게 이어붙여 강제집행 권한을 유지하는 절차가 바로 승계집행문 부여 신청(민사집행법 제31조) 입니다.
법원으로부터 승계집행문을 발급받으면, 제3자(C씨)를 상대로 처음부터 명도소송을 제기할 필요 없이 기존 제소전화해 조서 그대로 즉시 강제집행을 속행할 수 있습니다. 수백만 원의 소송비용과 최소 6개월 이상의 시간을 아낄 수 있는 유일한 방법입니다.
단, 법원이 승계집행문을 무조건 내주는 것은 아닙니다. 여기에 대법원 판례가 제시하는 중요한 법리적 기준이 있습니다.
지금 보관하고 계신 제소전화해 조서의 신청원인과 화해조항을 확인해 보시기 바랍니다. 조서의 소송물이 어떻게 설계되어 있느냐에 따라 승계집행문의 발급 여부가 완전히 갈립니다.
많은 임대인분이 제소전화해를 진행할 때 단순 양식이나 대행을 통해 '임대차계약 종료'만을 청구원인으로 적어 넣곤 합니다. 이 사소한 차이가 분쟁 발생 시 수천만 원의 손실을 가르는 결정적인 요인이 됩니다.
이미 임차인이 무단으로 제3자에게 점유를 이전한 상태라면, 아래 순서에 따라 신속하게 대처하십시오.
법원은 신청서와 증거를 검토한 뒤 승계집행문을 발급합니다. 상대방이 송달을 고의로 기피할 수 있으므로, 야간송달·휴일송달 또는 공시송달을 신속히 신청해야 합니다.
승계집행문 송달이 완료되면 지체 없이 집행관실에 집행을 위임하고, 집행관과 함께 현장을 방문하여 강제퇴거 및 유체동산 보관 절차를 진행합니다.
새로운 임대차 계약을 앞두고 제소전화해를 준비 중이시라면, 다음 두 가지를 반드시 반영하십시오.
Q1. 제소전화해 조서가 있는데도 '점유이전금지가처분'을 따로 해야 하나요?
제소전화해 성립 이후의 점유 이전에는 승계집행문 제도가 있으므로 가처분이 필수는 아닙니다. 다만 기존 조서 문구가 물권적 청구권으로 인정받기 어렵거나, 임차인이 수시로 점유자를 바꿀 우려가 있는 경우라면 집행 직전에 점유이전금지가처분을 병행하는 것이 안전합니다.
Q2. 임차인이 무단으로 인테리어를 뜯어고치고 용도를 변경했습니다. 이것도 제소전화해 위반인가요?
제소전화해 조항에 "무단 용도변경 및 원상변경 시 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 즉시 건물을 인도한다"는 조항이 있다면 명백한 위반입니다. 다만 변경 전후 사진 등 객관적이고 명확한 증거가 있어야 집행문 발급이 수월합니다.
Q3. 승계집행문을 신청하면 얼마나 걸리나요?
증빙 자료가 명확히 접수된다면 통상 2~3주 내외로 결정이 내려집니다. 다만 바뀐 점유자가 송달을 거부하거나 '승계집행문 부여에 대한 이의의 소'를 제기하며 강제집행정지를 신청하는 변수가 생길 수 있으므로, 철저한 법리적 대비가 필요합니다.
Q4. 제소전화해를 작성할 때 전차인을 미리 피신청인으로 넣을 수 있나요?
가능합니다. 합법적인 전대차(예: 프랜차이즈 가맹점, 전대 사업 등)가 처음부터 예정되어 있다면, 계약 단계에서 임대인·임차인·전차인 3자 구도로 제소전화해를 동시에 성립시켜두는 것이 실무상 가장 완벽한 예방법입니다.
많은 임대인분이 "제소전화해 조서가 있으니 100% 안전하다"고 방심하다가, 임차인의 기습적인 무단 전대와 용도 변경으로 낭패를 보고 저희 사무실을 찾으십니다.
기존 조서의 자구 하나, 문장 하나에 따라 몇 주 만에 즉시 집행하느냐, 아니면 수백만 원을 들여 6개월 넘게 다시 소송하느냐가 결정됩니다.
임차인의 계약 위반으로 어려움을 겪고 계시거나, 무단 점유자로 인해 강제집행이 막힌 상황이시라면 법률사무소 완봉으로 문의 주시기 바랍니다. 의뢰인의 소중한 자산과 권리를 하루라도 빠르게 되찾아 드리겠습니다.
본 블로그의 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적 사실관계와 조서 문구에 따라 법적 판단 및 집행 가능 여부가 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가의 개별 자문을 구하시기 바랍니다.
