안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
평생 내 집이라 믿고 살아온 소중한 안식처에 어느 날 갑자기 "당신 건물이 내 땅을 침범했으니 당장 철거하고 토지를 돌려달라"는 소장이 날아온다면 온몸이 굳어버릴 만큼 당혹스러우실 것입니다.
지적 재조사나 리모델링을 위한 경계 측량 과정에서 수십 년 전 지어진 담장이나 건물 일부가 옆집 땅을 침범한 사실이 뒤늦게 드러나는 경우가 적지 않습니다. 당장 집 일부를 헐어야 할지, 막대한 손해를 고스란히 떠안아야 할지 막막하시겠지만 미리 포기하실 필요는 없습니다.
우리 법은 오랜 기간 실질적으로 점유해 온 권리를 보호하는 '점유취득시효' 라는 강력한 방어 수단을 마련해 두고 있습니다. 소장을 받은 피고의 입장에서 답변서를 어떻게 작성하고 증거를 어떻게 갖춰야 소중한 재산을 지킬 수 있는지, 실무적인 대응 방법을 상세히 안내해 드립니다.
건물철거 및 토지인도 청구 소송에 대응할 때 피고가 내세울 수 있는 가장 강력한 법적 방어막은 점유취득시효(민법 제245조 제1항) 입니다.
민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
아래 세 가지 요건이 충족되면, 피고가 오히려 원고에게 "침범한 토지의 소유권을 넘겨달라"고 청구(소유권이전등기 청구)할 수 있으며, 원고의 철거 청구는 기각됩니다.
법원 실무에서 가장 치열하게 다투는 쟁점은 '자주점유(自主占有)' 여부입니다.
민법 제197조 제1항에 따라 토지 점유자는 원칙적으로 소유의 의사(자주점유)로 점유한 것으로 추정됩니다. 즉, 피고가 직접 "내 땅인 줄 알고 점유했다"고 일일이 증명할 필요 없이, 소송을 제기한 원고 측이 "피고의 점유는 남의 땅인 줄 알면서 한 타주점유(他主占有)다" 라는 점을 입증해야 추정이 깨집니다.
대법원은 '악의의 무단점유' 에 해당할 때 자주점유 추정이 깨진다고 봅니다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결). 건물을 지을 당시 경계를 정확히 측량해 남의 땅임을 알면서도 고의로 침범했다면 '타주점유'로 판단되어 시효취득을 주장하기 어렵습니다.
침범 면적의 크기도 중요한 판단 기준입니다.
소장을 받은 후 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 단순히 "억울하다", "몰랐다"는 감정적 호소만으로는 부족하며, 자주점유의 추정을 유지하고 점유 기간을 입증할 객관적 증거를 빈틈없이 확보해야 합니다.
취득 당시의 매매계약서, 분양계약서 등으로 점유 개시의 적법한 원인을 밝히고, 경계 불분명으로 인해 착오로 점유를 개시했다는 정황을 증명합니다.
수십 년간 국가와 지자체로부터 합법적인 소유자로 인정받고 재산세를 성실히 납부해 왔음을 보여주는 자료입니다. '진정한 소유자'로서 권리와 의무를 다해왔다는 강력한 간접증거가 됩니다.
국토정보플랫폼 등에서 확보한 과거 항공 사진으로, 최소 20년 전부터 현재와 동일한 상태의 건물·담장이 유지되어 왔음을 시각적으로 입증합니다. 20년간 평온·공연하게 점유해 왔음을 보여주는 핵심 자료입니다.
오래 거주한 이웃 주민이 "피고가 수십 년간 아무런 분쟁 없이 이 건물과 마당을 평온하게 사용해 왔다"는 내용의 사실확인서를 작성하고 인감증명서를 첨부하면, 법관에게 신뢰를 줄 수 있는 유효한 보조 증거가 됩니다.
※ 주의사항: 토지 경계 분쟁은 지적도상 경계와 실제 현황이 일치하지 않는 복잡한 사안이 많습니다. 상대방의 주장에 섣불리 동조하거나 불리한 합의서에 서명하면 평생 가꿔온 안식처를 잃을 수 있습니다. 반드시 소송 초기 단계부터 법률 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.
Q1. 제가 이 집을 매수한 지 12년밖에 안 됐습니다. 저도 20년 취득시효를 주장할 수 있나요?
네, 가능합니다. 민법 제199조에 따라 전 소유자의 점유 기간을 합산하여 주장할 수 있습니다. 전 주인이 10년, 본인이 12년을 점유했다면 합산 22년의 점유를 주장할 수 있습니다. 다만, 전 주인의 점유에 있던 하자(예: 타주점유 사실)도 함께 승계되므로, 전 주인의 점유 성격을 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
Q2. 소송 직전에 상대방이 제3자에게 토지를 매도했습니다. 새 소유자에게도 취득시효를 주장할 수 있나요?
취득시효가 이미 완성된 후 소유권이 제3자에게 넘어가 등기까지 마쳐진 경우, 원칙적으로 새 소유자에게 시효취득을 주장하기 어렵습니다. 반면 시효 기간 진행 중(완성 전) 에 소유자가 바뀐 경우라면 시효 완성 당시의 최종 소유자에게 소유권을 청구할 수 있습니다. 등기부등본상 이전 날짜와 시효 기산점을 정밀하게 대조하는 작업이 반드시 필요합니다.
Q3. 침범한 부분이 무허가 건물인 경우에도 취득시효가 인정되나요?
네, 그렇습니다. 등기되지 않은 무허가 건물이나 공부에 등록되지 않은 건축물이더라도, 소유의 의사로 20년 이상 평온·공연하게 해당 토지를 점유해 왔다면 점유취득시효의 대상이 될 수 있으며, 소유권이전등기를 청구할 권리가 발생합니다.
Q4. 상대방이 "철거가 싫으면 그동안 쓴 땅값(지료)이라도 내라"고 합니다. 조금이라도 지급해도 될까요?
매우 주의하셔야 합니다. 지료 청구에 응해 돈을 지급하거나 "매달 얼마씩 지료를 내겠다"는 약정서에 서명하는 순간, 법원은 이를 타인의 소유권을 인정한 채 점유하는 것(타주점유) 으로 해석할 수 있습니다. 이 경우 자주점유 추정이 깨져 취득시효 주장 자체가 무너질 위험이 있습니다. 지료 요구에 대해서는 취득시효 완성을 이유로 명확히 거부 의사를 밝히고 법적 판단을 받으시기 바랍니다.
점유취득시효 소송은 사실관계의 미세한 차이, 기산점 설정 방식, 증거 자료의 완성도에 따라 승패가 갈리는 까다로운 분야입니다. 법률사무소 완봉은 건물철거 및 토지 경계 분쟁 사건에 대한 상담을 제공하고 있습니다. 소장을 받으셨거나 경계 침범 문제로 고민 중이시라면 아래로 연락해 주세요.
