안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
공동으로 상속받았거나 공동 투자로 매수한 상가건물. 시간이 흐르며 건물이 노후화되어 천장에서 비가 새기 시작하면 소유주들의 머릿속은 복잡해집니다.
임차인은 당장 수리해주지 않으면 계약을 해지하고 영업 손실에 대한 손해배상을 청구하겠다고 압박해 옵니다. 다른 공동소유자(공유자)들에게 연락해 수리비를 각자 지분만큼 모아 공사를 진행하자고 제안하지만, 누군가는 '지금 돈이 없다'고 하고, 또 누군가는 아예 연락조차 받지 않습니다.
과반수 지분의 동의가 없다는 이유로 수리를 마냥 미루다가는 임차인이 이탈하고 건물 가치가 떨어지는 최악의 상황을 맞게 됩니다. 그렇다고 내 돈으로 먼저 고치자니, 나중에 상대방이 '동의 없이 한 공사이니 한 푼도 못 준다'고 발뺌할까 봐 선뜻 나서기도 어렵습니다.
이처럼 답답한 상황에 처한 공동소유자분들을 위해, 과반수 동의 없이도 단독으로 상가를 수리하고 법적으로 비용을 회수하는 실무 전략을 정리했습니다.
공유 부동산을 관리할 때 가장 먼저 맞닥뜨리는 문제는 '지분 과반수의 동의가 필요한가'입니다. 결론부터 말씀드리면, 누수 수리와 같은 긴급한 하자 보수는 동의 없이도 단독으로 즉시 진행할 수 있습니다.
민법은 공유물에 관한 행위를 처분, 관리, 보존으로 구분해 규정하고 있습니다.
천장 누수 공사, 보일러 동파 수리, 외벽 균열 보강 공사 등은 방치할 경우 건물 전체의 가치가 훼손될 수 있으므로 전형적인 '보존행위'에 해당합니다. 민법 제265조 단서는 '보존행위는 각자가 할 수 있다'고 규정합니다. 긴급한 조치가 필요한 경우가 많고, 수리를 통해 건물 가치를 보존하는 것이 결국 다른 공유자들에게도 이익이 되기 때문입니다.
따라서 다른 공유자가 반대하거나 연락이 두절된 상황이더라도, 건물 파손을 막기 위한 누수 방지 공사는 단독으로 진행해도 법적으로 문제가 없습니다.
단독으로 수리를 마쳤다면, 이제 내 주머니에서 나간 공사비를 다른 공유자들에게 청구할 차례입니다.
민법 제266조 제1항은 '공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다'고 명시하고 있습니다. 상대방이 비용 지급을 거부할 때 법원에 제기하는 소송은 보통 두 가지입니다.
공동으로 부담해야 할 건물 수선 비용을 내가 혼자 전액 지출했으므로, 상대방이 부담해야 할 지분만큼의 금액을 돌려달라고 요구하는 소송입니다.
내가 지출한 수리비 덕분에 건물 가치가 보존되었고, 상대방은 자기 돈을 들이지 않고도 지분만큼 이득을 얻은 셈이 됩니다. 그 이득에 해당하는 금액을 반환하라고 청구하는 소송입니다.
실무에서는 이 두 가지 청구 원인을 함께 주장하는 방식으로 진행합니다. 상대방이 '동의하지 않은 공사'라며 발뺌하더라도, 건물의 멸실·훼손 방지를 위해 불가피한 보존 비용이었다는 점이 입증되면 법원은 지분율에 따른 비용 상환 의무를 인정하고 있습니다.
상대방이 판결을 받고도 재산이 없다며 버티거나 아예 무시하고 나올 때, 강력한 압박 수단이 되는 권리가 있습니다. 바로 민법 제266조 제2항에 규정된 '지분매수청구권'입니다.
민법 제266조 제2항
공유자가 그 의무이행을 1년 이상 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.
이 권리는 단순한 제안이 아니라 법률상 '형성권'으로 분류됩니다. 상대방이 수리비 분담 의무를 1년 이상 지체했을 때, 내가 "네 지분을 사겠다"는 의사표시를 명확히 전달하면 상대방의 동의 없이도 그 지분에 대한 매매계약이 강제로 성립합니다.
이후 법원이 지정한 감정평가사의 감정가액에서 수리비와 지연이자를 상계 처리한 뒤, 남은 대금을 지급하면 상대방의 지분 소유권을 완전히 내 앞으로 이전받을 수 있습니다. 지지부진한 공동소유 관계를 합법적으로 청산하고 단독 소유권을 확보할 수 있는 결정적인 수단입니다.
법적 권리가 보장되더라도, 법정에서는 객관적인 '증거'가 없으면 패소할 수 있습니다. 상대방은 "그렇게 심각한 누수가 아니었다", "업체와 짜고 공사비를 부풀렸다"며 방어할 것입니다. 단독 수리를 진행하기 전, 다음 4단계를 반드시 이행하시기 바랍니다.
공사 시작 전, 다른 공유자들에게 누수 상태 사진·진단 소견서·예상 견적서를 첨부하여 내용증명 우편을 발송하세요. "민법 제265조에 따라 단독으로 보존공사를 진행하며, 추후 지분 비율에 맞춰 비용을 청구할 예정"이라는 취지를 명확히 적어야 합니다. 상대방이 연락을 피하더라도 협의 노력을 다했다는 결정적인 입증 자료가 됩니다.
수리 완료 후에도 상대방이 지급을 거부한다면, 소송 제기와 동시에 상대방 소유 지분에 대해 부동산 가압류를 신청하세요. 소송 도중 상대방이 지분을 처분하여 판결문이 무용지물이 되는 상황을 막기 위한 조치입니다.
Q1. 다른 공유자가 상속인들인데, 일부는 연락처도 모르고 행방불명 상태입니다. 이럴 때도 단독 수리가 가능한가요?
가능합니다. 보존행위는 다른 공유자에게도 이익이 되는 행위이므로, 연락이 닿지 않는 공유자가 있더라도 법적 제약 없이 단독으로 진행할 수 있습니다. 수리비 청구 소송 시에는 법원의 '공시송달' 제도를 활용하여 연락 두절 상대방에게도 적법하게 판결을 받아 지분을 압류하거나 경매에 넘길 수 있습니다.
Q2. 임차인이 누수로 영업을 못 했다며 월세를 못 주겠다고 합니다. 이 손실도 다른 공유자에게 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 공동 임대인은 임차인이 건물을 정상적으로 사용할 수 있도록 관리할 공동의 의무가 있습니다. 누수 방치로 인한 임대료 미수금이나 임차인에게 배상한 영업 손실액은 공동 임대인의 수선의무 위반에 따른 공동 채무입니다. 수리비와 마찬가지로 내가 먼저 임차인과의 관계를 정리한 뒤, 발생한 손실 중 상대방 지분율에 해당하는 금액을 구상금으로 청구하면 됩니다.
Q3. 누수 보수를 하면서 외벽에 비계를 설치한 김에 건물 전체 도색과 조명 교체까지 진행했습니다. 이 비용도 받아낼 수 있을까요?
주의가 필요합니다. 누수 방지를 위해 불가피하게 시공한 부분은 보존 비용으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 건물 미관을 개선하기 위해 추가로 진행한 전체 도색이나 조명 교체는 건물 가치를 높이는 '관리(개량)행위'로 분류될 가능성이 높습니다. 과반수 지분 동의 없이 혼자 진행한 개량행위 비용은 소송을 해도 돌려받지 못할 수 있으므로, 견적서 작성 단계부터 보존 비용과 개량 비용을 명확히 분리해 두어야 합니다.
Q4. 비용 청구 소송을 제기하면 얼마나 걸리나요?
사안의 복잡성과 상대방의 대응 방식에 따라 다르지만, 통상적으로 1심 판결까지 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 상대방이 공사비 적정성을 집요하게 다투어 법원 감정 절차가 추가되면 기간이 더 늘어날 수 있습니다. 소송 전 비교 견적서와 진단 소견서를 충분히 준비해 두는 것이 기간을 단축하는 가장 확실한 방법입니다.
공동명의 부동산은 소유자가 여러 명이라는 특성상 작은 하자 수리 하나조차 감정 싸움으로 번져 건물이 방치되기 쉽습니다. 임차인의 퇴거 독촉과 건물 가치 하락이라는 이중고 속에서 혼자 속태우지 마세요.
법률사무소 완봉은 공동명의 부동산 분쟁 전반에 걸쳐 전문 상담을 제공하고 있습니다. 사전 증거 수집부터 가압류, 구상금 소송, 지분 정리에 이르기까지 의뢰인의 상황에 맞는 법적 솔루션을 함께 찾아드리겠습니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적인 사실관계와 증거 상태에 따라 실제 소송 결과는 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.
