안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
어느 날 갑자기 찾아온 새 건물주가 미소를 지으며 이렇게 말합니다.
"제가 직접 카페를 운영하려고 이 상가를 매수했습니다. 계약 기간이 끝나면 가게를 비워주셔야겠습니다."
피땀 흘려 인테리어를 하고, 밤낮없이 일하며 겨우 단골손님을 확보해 자리를 잡았는데 청천벽력 같은 소리입니다. 건물주가 직접 장사를 하겠다는데 세입자가 무슨 힘이 있겠냐며 눈물을 머금고 짐을 싸는 사장님들이 정말 많습니다.
하지만 과연 건물주가 '직접 사용하겠다'는 이유로 세입자를 마음대로 내쫓을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 절대 그럴 수 없습니다.
건물주의 무리한 퇴거 요구에 맞서 상가 임차인이 법적으로 영업권을 지키는 방법을 알려드립니다.
많은 건물주들이 흔히 저지르는 실수가 주택임대차보호법(주임법)과 상가건물 임대차보호법(상임법)의 법리를 혼동하는 것입니다.
상가 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 최대 10년 동안 계약갱신을 요구할 수 있는 강력한 권리를 가집니다. 건물주가 "내가 직접 영업할 테니 비워달라"고 요구하는 것은 법적 근거가 전혀 없는 일방적인 통보에 불과합니다.
임차인 사장님들은 건물주의 퇴거 압박에 기죽거나 지레 포기하실 필요가 없습니다. 법은 임차인의 편에 서 있습니다.
건물주로부터 계약 연장 불가 통보를 받으셨다면, 당황하지 말고 아래 절차를 차근차근 밟아 나가시기 바랍니다.
상임법상 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사해야 효력이 생깁니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되거나 계약이 그대로 종료될 수 있습니다.
"임차인은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 의거하여 본 임대차 계약의 갱신을 요구합니다. 임대인이 주장하는 '직접 사용 및 직접 영업 계획'은 상임법상 정당한 갱신 거절 사유에 해당하지 않으므로, 본 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 연장되어야 함을 통지합니다."
건물주가 직접 장사를 하겠다며 신규 세입자와의 계약을 거절하겠다는 태도를 보인다면, 그 발언과 문자메시지, 통화 녹음 등을 꼼꼼하게 수집해 두셔야 합니다. 이 증거들은 추후 계약 연장이나 권리금 소송에서 핵심 자료가 됩니다.
내용증명을 보냈음에도 건물주가 "명도소송(건물을 비워달라고 법원에 청구하는 소송)을 제기하겠다"며 으름장을 놓을 수 있습니다.
하지만 법적으로 정당한 사유 없이 임차인을 내보낼 방법은 없습니다. 건물주가 명도소송을 제기하더라도 임차인이 ▲기간 내에 적법하게 계약갱신요구권을 행사한 사실과 ▲임대인이 주장하는 퇴거 사유가 법적 거절 사유에 해당하지 않는다는 점을 항변하면, 명도소송은 임차인의 승소로 끝납니다.
오히려 무리하게 소송을 제기한 건물주는 패소 후 임차인이 지출한 변호사 비용 등 소송 비용까지 부담하게 될 수 있습니다.
만약 10년의 갱신요구권을 이미 다 사용했거나, 권리금만 받고 다른 곳으로 이전하고 싶은 경우는 어떨까요? 건물주가 "내가 직접 장사할 거라 다음 세입자를 안 받을 테니 권리금 없이 나가라"고 한다면요?
이 역시 법적으로 보호받을 수 있습니다.
💡 2026년 대법원 판례 (대법원 2026다202880 판결)
약국을 운영하던 임차인과 권리금 보상 협의를 하다가 합의가 결렬되자, 건물주가 상가임대차법 조항(1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하지 않으면 거절 가능)을 내세워 "상가를 1년 6개월간 공실로 비워두겠다"며 신규 임차인과의 계약을 거절한 사건입니다.
대법원은 "협의 과정에서 이미 권리금 회수를 방해하는 의사를 명백히 표시했기 때문에 뒤늦게 공실을 이유로 내세우더라도 손해배상 책임을 면할 수 없다"며 건물주에게 약 3억 1,600만 원을 배상하라는 판결을 확정했습니다. 건물주가 법적 허점을 이용하려 해도 법원은 임차인의 권리를 빈틈없이 보호하고 있음을 보여주는 사례입니다.
법이 아무리 임차인을 보호하더라도, 스스로 아래 실수를 저지른다면 계약갱신권과 권리금 회수 기회를 한순간에 잃을 수 있습니다.
Q1. 새 건물주가 전 건물주와 맺은 계약은 본인과 상관없다며 나가라고 합니다. 진짜 나가야 하나요?
아닙니다. 상가임대차보호법 제3조 제2항에 따라 건물이 매매되어 주인이 바뀌더라도 새 건물주는 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 전 건물주와 맺은 계약 조건과 최대 10년의 계약갱신요구권을 새 건물주에게도 동일하게 주장할 수 있습니다.
Q2. 건물주가 이사비와 보상금을 주겠다며 합의를 제안합니다. 응해야 할까요?
상임법 제10조 제1항 제3호에 따르면, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 '상당한 보상'을 제공한 경우 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 그 금액이 포기해야 하는 권리금·영업 손실·이전 비용을 충분히 충당할 수준인지 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 합의서에 서명하는 순간 갱신요구권은 소멸하므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
Q3. 이미 10년 동안 장사해서 갱신요구권을 다 썼습니다. 이제는 그냥 비워줘야 하나요?
계약 연장은 더 이상 청구할 수 없지만, 권리금 회수 기회는 10년이 지나도 여전히 보호됩니다. 대법원은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판시하고 있습니다. 건물주가 직접 운영을 이유로 신규 계약을 거절한다면 권리금 손해배상 청구 소송을 통해 정당한 보상을 받아내실 수 있습니다.
Q4. 건물주가 문자나 구두로만 나가라고 했는데, 내용증명을 먼저 보내야 하나요?
네, 가능하면 먼저 보내시는 것이 좋습니다. 내용증명은 '이 날짜에 갱신 요구 의사를 전달했다'는 사실을 공식적으로 증명하는 수단입니다. 건물주의 구두 통보만 있는 상황이라도 임차인 쪽에서 먼저 내용증명으로 갱신요구권을 행사해 두면, 이후 분쟁에서 훨씬 유리한 위치에 서게 됩니다.
자영업자에게 상가 점포는 단순한 부동산이 아니라 생계와 피땀이 서린 생존의 현장입니다. 건물주로부터 "직접 사용할 테니 나가라"는 통보를 받으셨다면, 첫 단추를 어떻게 끼우느냐에 따라 10년의 영업권과 수억 원의 권리금 향방이 결정됩니다.
법률사무소 완봉은 상가 임대차 및 권리금 분쟁 분야에서 다수의 성공 사례를 쌓아온 법률사무소입니다. 내용증명 작성, 법리 검토, 명도소송 대응, 권리금 손해배상 소송까지 사장님의 상황에 맞게 도와드리고 있습니다. 억울한 상황에 처해 계신다면 편하게 연락 주시기 바랍니다.
본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 법적 조치를 취하기 전 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
