안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
수년간 피땀 흘려 단골을 모으고 매출을 올려놓았더니, 느닷없이 건물주가 찾아와 이렇게 말합니다.
"이번 계약 만기 되면 비워주세요. 제 자식이 여기서 직접 카페를 운영하기로 했습니다."
이 한마디에 그동안 가꾸어 온 일터와 수천만 원에서 수억 원에 달하는 상가 권리금이 공중분해될 위기에 처합니다. 새로운 임차인을 데려와 권리금을 받으려 해도, 건물주가 "내가 직접 쓸 거라 계약 안 해준다"고 못을 박으니 눈앞이 캄캄해질 수밖에 없습니다.
하지만 그냥 짐을 싸서 나가서는 안 됩니다. 우리 법은 임차인의 정당한 권리금 회수 기회를 두텁게 보호하고 있으며, 건물주의 '직접 사용'은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 되지 않기 때문입니다.
오히려 건물주가 직접 장사하겠다는 지금이, 합법적으로 '권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구' 를 완벽하게 준비할 수 있는 타이밍입니다. 법정에서 실질적으로 힘을 발휘하는 증거 확보법을 상세히 안내해 드립니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 이를 방해하여 임차인에게 손해를 입혔다면 임대인은 이를 배상할 책임이 있습니다.
간혹 건물주들은 "내 건물 내 마음대로 쓰겠다는데 왜 권리금을 물어내느냐"고 항변하곤 합니다. 그러나 대법원은 임대인이 상가를 직접 사용하겠다는 사정은 신규 계약 체결을 거절할 수 있는 '정당한 사유'에 해당하지 않는다고 명백히 판시하고 있습니다.
즉, 직접 사용하겠다는 통보는 법적으로 명백한 '권리금 회수 방해 행위' 에 해당하며, 임차인은 상가를 비워준 뒤 건물주를 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
원래 권리금 소송을 하려면 임차인이 직접 신규 임차인을 발굴하여 권리금 계약을 맺고, 건물주에게 데려가 "이 사람과 임대차 계약을 맺어달라"고 주선해야 하는 것이 원칙이었습니다.
하지만 현실적으로 건물주가 "누구를 데려와도 계약 안 해준다"며 완강하게 버티는 상황에서, 권리금을 내고 들어올 신규 임차인을 구하기란 불가능에 가깝습니다. 들어오려던 사람도 건물주의 거부 반응을 보면 계약을 포기하기 마련입니다.
이러한 현실의 어려움을 반영하여 대법원(2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결) 은 매우 의미 있는 판결을 내렸습니다.
"임대인이 자신이 직접 사용할 계획이라며 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하겠다는 의사를 명백히 표시하였다면, 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이 되어 부당하다. 따라서 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절 행위는 방해 행위에 해당하며, 손해배상을 청구할 수 있다."
이 판결 덕분에 임차인은 힘겹게 새 사람을 구하러 다니지 않고도 권리금을 지킬 수 있는 길이 열렸습니다. 단, 여기에는 엄격한 단서가 붙습니다. 임대인의 거절 의사가 명백하고 확정적이어야 하며, 이를 임차인이 직접 입증해야 한다는 점입니다.
소송 실무에서 가장 자주 발생하는 안타까운 사례는, 아무런 증거 없이 건물주의 구두 통보만 믿고 퇴거하는 경우입니다.
임차인이 나간 뒤 소송을 의뢰하시는 분들 중에는 "건물주가 직접 장사한다고 해서 비워주고 나왔는데, 소송할 수 있나요?"라고 물어오시는 경우가 적지 않습니다. 그런데 증거가 없는 상태에서 소송을 제기하면, 법정에 선 건물주는 태도를 180도 바꿉니다.
"내가 언제 계약을 안 해준다고 했습니까? 지나가는 말로 직접 써볼까 고민 중이라고 했을 뿐입니다. 정식으로 신규 임차인을 주선해 데려왔다면 당연히 검토했을 텐데, 본인이 알아서 나가놓고 이제 와서 딴소리네요."
이렇게 나오면 판사는 청구를 기각할 수밖에 없습니다. 건물주가 확실하게 거절했다는 객관적 증거가 없기 때문입니다. 퇴거하기 전에 법원에서도 부인하기 어려운 수준의 '거절 의사표시 증거'를 미리 확보해 두는 것이 핵심입니다.
우리나라 통신비밀보호법상, 대화 당사자 중 한 명인 본인이 직접 참여하여 상대방과의 대화를 녹음하는 것은 상대방의 동의가 없더라도 합법이며 법원 증거로 제출할 수 있습니다. 전화 통화나 대면 대화 시 건물주의 입에서 거절 의사가 명확하게 나오도록 다음과 같이 유도 질문을 활용하세요.
→ '직접 쓸 거 같다'는 모호한 표현만으로는 '확정적 계약 거절'로 보기 어렵습니다.
확정적 답변을 유도하는 질문
녹취나 문자로 거절 의사를 확인했다면, 이를 서면으로 공식화하여 확실한 물증으로 굳혀야 합니다. 계약 종료 약 3~4개월 전에 아래와 같은 취지로 내용증명을 발송합니다.
[내용증명 예시 문구]
"본인은 임대차 계약 만료에 즈음하여 상가임대차법 제10조의4에 따라 신규 임차인을 주선하고 권리금을 회수하고자 준비 중이었습니다. 그러나 임대인께서 직접 상가를 운영할 예정이므로 신규 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 구두(혹은 문자)로 통보하셨습니다. 이에 본인은 무익한 주선 절차를 생략하고 상가를 인도하고자 하오니, 신규 계약 체결을 거절하고 직접 운영하시겠다는 의사가 변함없으신지 서면으로 최종 확인을 요청드립니다."
이 내용증명을 받고 건물주가 "맞다, 내가 직접 장사할 테니 비워라"라고 답변서를 보내온다면 승소 가능성은 매우 높아집니다. 설령 답변이 없더라도, 앞서 확보한 통화 녹음과 내용증명 발송 사실을 결합하면 법원은 건물주의 거절 의사를 충분히 인정해 줍니다.
Q1. 건물주가 직접 장사하겠다고 해놓고 폐업 상태로 두거나 가짜 사업자등록만 해두면 어떻게 되나요?
상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호는 '상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우' 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 규정합니다. 즉, 건물주가 손해배상 책임을 면하려면 임차인을 내보낸 뒤 최소 1년 6개월 동안 아무런 영업을 하지 않고 비워두거나 비영리 목적으로만 사용해야 합니다. 직접 장사하겠다고 해놓고 실제로는 문을 닫아두거나, 슬그머니 다른 세입자를 받아 영리 행위를 개시했다면 이 역시 손해배상 책임을 피할 수 없습니다.
Q2. 장사를 시작한 지 10년이 넘어 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?
네, 가능합니다. 대법원은 계약갱신요구권 행사 기간(10년)이 지나 임차인이 더 이상 계약 갱신을 요구할 수 없는 상황이라 하더라도, 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무는 여전히 유효하다고 확립하였습니다. 10년 이상 장기 영업을 하신 임차인도 동일하게 권리금 소송을 진행하실 수 있습니다.
Q3. 권리금 손해배상으로 얼마를 받을 수 있나요?
상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라, 임대인이 배상해야 할 금액은 '신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액' 중 낮은 금액 을 기준으로 합니다. 신규 임차인을 주선하지 못한 경우에는 법원이 지정한 감정평가사를 통해 시설비·영업권 등을 포함한 권리금 가치를 평가하고, 그 금액을 기준으로 손해배상액이 산정됩니다.
Q4. 권리금 손해배상 청구 소송은 언제까지 해야 하나요?
임대인에 대한 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸합니다. 퇴거 후 신속하게 소송 준비에 착수하시는 것이 유리합니다.
건물주가 직접 건물을 사용하겠다며 권리금 회수를 방해하는 사안은, 초기 증거 수집 단계에서의 정밀함이 소송의 승패를 가르는 가장 결정적인 요인입니다. 사소한 말실수 하나, 불충분한 문자 한 통 때문에 아쉽게 패소하는 임차인분들을 볼 때마다 깊은 안타까움을 느낍니다.
법률사무소 완봉은 임대차 계약 단계부터 내용증명 발송, 통화 녹취 증거 분석, 최종 손해배상 청구 소송까지 부동산 전문 법률 파트너로서 세밀하고 든든한 조력을 제공하고 있습니다. 권리금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨날 위기에 처해 계신다면, 지금 바로 문을 두드려 주시기 바랍니다.
본 블로그의 법률 정보는 2026년 6월 현재 시행 중인 상가건물 임대차보호법 및 관련 대법원 판례를 바탕으로 작성되었습니다. 다만 개별 사건의 구체적인 사실관계와 계약 조건에 따라 법적 판단 및 소송 결과는 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁이 발생하였을 때는 반드시 변호사와의 직접 상담을 통해 대응 방안을 결정하시기를 권장합니다.
