힘들게 민사 소송을 거쳐 승소 판결문(집행권원)을 받아냈는데, 막상 채무자 소유의 아파트나 빌딩 등기부를 떼어보고 절망하신 적이 있으신가요? 등기부등본의 소유자 란에 채무자 이름 대신 '○○부동산신탁'과 같은 신탁회사 명의가 떡하니 적혀 있는 상황 말입니다.
이런 경우 일반적인 부동산 강제경매를 신청하면 법원으로부터 여지없이 기각 결정을 받게 됩니다. 등기부상 소유자가 채무자가 아닌 제3자(신탁회사)로 되어 있기 때문입니다. 그렇다면 채무자가 버젓이 수십억 원짜리 부동산을 굴리면서도 "내 명의로 된 집이 없으니 배째라"라며 배짱을 부릴 때, 채권자는 손 놓고 있어야만 할까요?
결론부터 말씀드리면, 전혀 그렇지 않습니다. 부동산 자체를 경매에 넘길 수는 없지만, 채무자가 신탁회사와 맺은 계약 관계의 허점을 파고들어 채무자의 핵심 권리를 기습적으로 묶어버리는 방법이 있습니다. 바로 '신탁수익권(잔여정산금 청구권) 압류 및 추심명령'입니다.
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다. 오늘은 신탁이라는 단단한 방패 뒤에 숨어 채무 독촉을 피하려는 채무자의 허점을 찌르고, 떼인 돈을 확실하게 받아내는 강제집행 실무 기술을 알기 쉽게 풀어드리겠습니다.
최근 많은 채무자가 재산을 은닉하거나 강제집행을 피하기 위한 방어 수단으로 '부동산 담보신탁' 제도를 악용하고 있습니다.
담보신탁이란, 채무자가 금융기관에서 대출을 받으면서 본인 소유의 부동산을 신탁회사에 신탁(소유권 이전)하고, 신탁회사로부터 받은 '수익권증서'를 은행에 담보로 제공하는 신용 보강 제도입니다. 대출 한도가 높고 근저당 설정보다 금융 비용이 적어 적법하게 많이 활용되지만, 채권자 입장에서는 상당한 장애물이 됩니다.
신탁법 제22조 제1항은 다음과 같이 명시합니다.
"신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다."
부동산이 신탁되는 순간, 해당 부동산의 대외적 소유권은 완전히 신탁회사(수탁자)로 귀속됩니다. 채무자가 실질적으로 그 집에 살고 관리하더라도 법적으로는 '남의 재산'이 되는 것입니다. 법원은 소유자가 채무자가 아니라는 이유로 강제경매 신청을 즉시 기각합니다.
부동산 자체를 건드릴 수 없다면, 채무자가 신탁회사와 체결한 신탁계약서 내부의 권리를 정조준해야 합니다.
등기부상 소유권은 신탁회사로 넘어갔더라도, 채무자는 신탁회사에 대해 다음과 같은 재산적 권리를 여전히 보유하고 있습니다.
이 권리들을 통틀어 '신탁수익권'이라고 부릅니다. 이는 신탁재산 자체와 엄연히 구분되는 채무자 개인의 고유한 채권적 재산권으로, 민사집행법에 따라 압류·추심이 가능합니다.
열매 자체를 뺏어올 수는 없어도, 그 열매가 채무자의 손에 들어가기 직전 길목을 지켜 낚아채는 역발상 추심 기법입니다.
신탁수익권을 압류하기 위해 가장 먼저 해야 할 작업은 '신탁원부(信託原簿)'의 확보와 분석입니다.
일반 등기부등본에는 '소유자: ○○자산신탁'이라는 사실만 기재될 뿐, 구체적인 계약 조건은 나오지 않습니다. 신탁원부는 해당 신탁계약의 원본으로 대법원 등기소에 보관되며, 등기부의 일부로 취급되어 누구나 발급받을 수 있습니다.
💡 신탁원부 발급 방법
신탁원부는 인터넷등기소 온라인 발급이나 무인발급기로는 조회되지 않습니다. 가까운 등기소 또는 법원 등기과에 직접 방문하여 '신탁원부 포함 발급' 항목을 체크하고 대상 부동산 주소를 기재해 신청하면 됩니다.
신탁원부를 확보한 후에는 다음 핵심 사항을 정밀하게 분석해야 합니다.
신탁수익권 압류·추심 신청 시 가장 흔한 실수는 피압류채권을 제대로 특정하지 못해 보정명령을 받거나 기각당하는 것입니다.
예컨대 "신탁수익금 채권"과 "소유권이전등기청구권"을 구분 없이 병렬로 나열하는 경우입니다. 금전 채권의 압류·추심 절차와 부동산 인도청구권의 집행 절차는 민사집행법상 별개이므로, 법원은 "피압류채권이 불분명하니 명확히 특정하라"는 보정명령을 내립니다.
이 보정 과정에서 2~3주를 허비하면, 눈치 빠른 채무자가 신탁계약을 해지하고 자산을 이동시킬 위험이 높아집니다.
법률사무소 완봉은 실전 경험을 통해 정립된 '일체형 특정 기재 방식'을 적용합니다.
📝 피압류채권 권장 기재 예시
"채무자가 제3채무자(신탁회사)에 대하여 가지는 신탁계약에 기한 신탁수익권 일체(신탁부동산 처분 시의 정산금 또는 신탁수익 분배청구권, 신탁 종료 시의 원본 교부 청구권으로서의 소유권이전등기청구권을 포함한다)"
이렇게 기재하면 법원은 이를 하나의 완성된 '수익권' 개념으로 처리하여, 불필요한 보정 절차 없이 단 한 번에 압류 결정을 받아낼 수 있습니다.
법원의 '채권압류 및 추심명령' 결정문이 제3채무자인 신탁회사에 송달되는 순간, 강력한 법적 효력이 발생합니다. 채무자는 신탁회사에 반환을 요구할 수 없고, 신탁회사도 채무자에게 임의로 돈을 지급하거나 소유권을 넘길 수 없게 됩니다.
우선수익자인 은행이 대출금 회수를 위해 부동산을 공매 처분합니다. 이때 대출금 상환 후 남는 잔여정산금은 채무자가 아닌 압류채권자에게 배당되거나 법원에 공탁됩니다.
대법원 2021다261704 판결(2024. 6. 27. 선고)에 따르면, 잔여정산금 채권에 선행 압류가 걸린 이후에는 채무자가 임의로 2순위 우선수익자를 지정하더라도 선행 압류채권자의 권리를 침해할 수 없습니다. 먼저 깃발을 꽂아 두면 채무자의 사후 꼼수가 법적으로 원천 차단됩니다.
채무자가 은행 빚을 모두 갚고 부동산을 되찾으려 해도, 소유권이전등기청구권이 압류되어 있으므로 신탁회사는 소유권을 돌려줄 수 없습니다. 결국 채무자는 부동산을 온전히 처분하거나 활용하기 위해서라도 채권자에게 먼저 연락하여 변제 합의를 제안할 수밖에 없게 됩니다.
Q1. 채무자 몰래 기습적으로 진행할 수 있나요?
네, 가능합니다. 신탁수익권 압류 및 추심명령 신청은 채무자에게 사전 통보 없이 법원에서 심리됩니다. 결정문이 신탁회사에 송달된 이후에야 채무자에게 통지되므로, 채무자가 재산을 미리 빼돌릴 틈이 없습니다.
Q2. 신탁원부는 아무나 발급받을 수 있나요?
네, 신탁원부는 등기부의 일부로서 이해관계인이 아니어도 누구나 발급받을 수 있습니다. 가까운 등기소를 방문해 대상 부동산 주소만 제시하면 현장에서 즉시 발급됩니다.
Q3. 선순위 대출금이 시세보다 많으면 실익이 없나요?
당장의 현금 회수 관점에서는 실익이 적을 수 있습니다. 하지만 채무자가 해당 부동산을 처분하거나 다른 금융 용도로 활용하는 모든 퇴로를 차단하는 강력한 '족쇄' 역할을 합니다. 심리적 압박을 통한 변제 유도 수단으로서의 실무적 가치가 상당합니다.
Q4. 압류 후 신탁회사가 정산금 지급을 거부하면 어떻게 하나요?
신탁 부동산이 처분되어 정산금이 발생했음에도 신탁회사가 지급을 거부한다면 추심금 청구 소송을 제기해야 합니다. 다만 국내 부동산 신탁회사들은 대형 금융그룹 계열사가 많아 압류 결정을 무시하는 경우는 드물며, 대부분 법원에 공탁 처리합니다.
신탁수익권 강제집행은 일반 통장 압류나 부동산 경매에 비해 난도가 높은 특수 집행 분야입니다. 신탁원부상 약관 및 특약 사항, 우선수익자의 실제 채권 규모, 해당 부동산의 시세 및 개발 계획 등을 꼼꼼히 검토하지 않으면 비용과 시간만 허비할 수 있습니다. 반드시 전문 법률 대리인과 충분히 상의한 후 착수하시기 바랍니다.
"명의가 신탁회사로 되어 있으니 받아낼 방법이 없다"는 채무자의 말에 속아 넘어가지 마십시오. 법률사무소 완봉은 신탁수익권 압류를 비롯한 특수 강제집행 분야에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 보이지 않는 곳에 숨겨진 채무자의 재산을 찾아내어 의뢰인의 소중한 자산을 끝까지 회수해 드리겠습니다.
