안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
판결문도 받아놓고, 채무자 명의의 아파트까지 확인했는데 막상 등기부등본을 떼어보니 수억 원짜리 선순위 근저당권이 잡혀 있는 경우가 있습니다. 낯선 이름으로 설정된 그 근저당권, 혹시 가짜는 아닐까 하는 의심이 드셨다면 그 직감이 맞을 가능성이 높습니다.
부동산 시세가 4억 원인데 선순위 근저당권이 3억 8천만 원이라면, 강제경매를 신청해도 법원으로부터 '남을 가치가 없다(무잉여)'는 이유로 기각 결정을 받게 됩니다. 채무자에게 집이 있어도 한 푼도 회수하지 못하는 상황이 벌어지는 것입니다.
이것은 채무자들이 강제집행을 피하기 위해 가장 흔하게 쓰는 '허위 근저당권' 수법입니다. 부동산 명의를 넘기면 세금 문제와 사해행위 적발 위험이 있으니, 소유권은 그대로 둔 채 선순위 담보 가치만 가짜로 채워 넣어 부동산을 무용지물로 만드는 방식입니다.
오늘은 이 꼼수를 법적으로 깨부수고 정당한 돈을 되찾는 실전 방법을 안내해 드리겠습니다.
채무자들은 독촉장이나 소장을 송달받으면 급하게 재산을 숨길 방법을 찾습니다. 이때 가장 많이 활용되는 것이 친인척이나 지인 명의로 등기부에 근저당권을 설정하는 방식입니다.
예를 들어 시세 5억 원짜리 아파트에 친형 이름으로 채권최고액 4억 원의 근저당권을 설정해 두면, 일반 채권자가 강제경매를 신청해도 선순위 근저당권자가 배당을 우선 가져가므로 후순위 채권자는 아무것도 받지 못합니다. 민사집행법상 신청 채권자에게 돌아갈 배당금이 없으면 법원은 경매 절차를 취소(무잉여 기각)하기 때문에, 채무자 입장에서는 아파트를 지키면서 채권자의 손발을 묶어두는 효과를 누리게 됩니다.
이러한 행위는 민법상 통정허위표시(제108조)로서 원천 무효이며, 채권자를 해치는 사해행위(제406조)에도 해당합니다. 법을 통해 이 근저당권이 가짜임을 밝혀 등기부에서 지워야만 정상적인 경매 절차로 돈을 회수할 수 있습니다.
채무자가 만들어 둔 허위 등기를 무력화하기 위해 채권자가 사용할 수 있는 법적 수단은 크게 두 가지입니다. 사안에 따라 두 가지를 동시에 병행(예비적 청구)하여 소송을 제기하는 것이 실무상 가장 안전합니다.
채무자가 채무 초과 상태에서 유일한 재산인 부동산에 근저당권을 설정해 주는 행위는 다른 채권자들의 공동담보를 감소시키는 사해행위입니다.
실제 금전 거래 없이 강제집행 회피 목적으로 서로 짜고 설정한 근저당권은 통정허위표시로서 원천 무효입니다. 채무자는 스스로 등기를 말소하려 하지 않을 것이므로, 채권자가 채권자대위권을 활용하여 가짜 근저당권자를 상대로 직접 말소 소송을 제기할 수 있습니다.
등기는 적법하게 이루어진 것으로 추정되지만, 대법원 판례에 따르면 "근저당권 성립 당시 피담보채권이 존재했다는 입증책임은 그 존재를 주장하는 근저당권자(수익자)에게 있다"고 명시합니다(대법원 2009다72070 판결 등).
즉, 우리가 "저 둘이 가짜로 계약했다"는 사실을 모두 증명할 필요가 없습니다. 법원을 통해 상대방에게 이렇게 물으면 됩니다.
"당시 채무자에게 진짜로 돈을 빌려준 것이 맞습니까? 그렇다면 실제 이체된 금융거래 내역을 법원에 제출하십시오."
가짜 근저당권자라면 계좌이체 내역 같은 객관적 물증을 제시하지 못합니다. "현금으로 직접 빌려줬다", "예전에 빌려준 돈을 합산한 것"이라는 변명을 내세우더라도, 법원은 금융거래 내역 없는 고액 현금 거래 주장을 쉽게 받아들이지 않습니다.
법률대리인의 조력을 받아 다음 정황을 촘촘히 엮어야 합니다.
1단계: 부동산 처분금지가처분 신청
소송 준비 중 채무자나 가짜 근저당권자가 눈치채고 부동산을 처분하거나 근저당권을 양도해 버리면 승소 판결도 무용지물이 됩니다. 반드시 소송 제기와 동시에 혹은 그 이전에 처분금지가처분을 신청해 재산을 묶어두어야 합니다.
2단계: 소송 제기 (사해행위취소 및 근저당권 말소 청구)
채무자와 가짜 근저당권자를 공동 피고로 소장을 접수합니다. 금융거래정보 제출명령, 문서송부촉탁 등 법적 수단을 총동원하여 자금 흐름을 파헤칩니다.
3단계: 등기 말소 및 원상회복
승소 판결문을 기초로 등기소에 가짜 근저당권의 말소 등기를 신청합니다.
4단계: 강제경매 신청 및 채권 회수
선순위 가짜 등기가 사라졌으므로, 이제 해당 부동산에 강제경매를 신청하여 낙찰 대금에서 정당하게 배당받습니다.
Q1. 근저당권자가 차용증을 제출했습니다. 진짜 돈이라고 인정되면 어쩌죠?
종이로 작성된 차용증만으로는 법원을 설득하기 어렵습니다. 실제로 그만한 돈을 빌려줄 재정 능력이 있었는지, 채무자 계좌로 송금된 내역이 있는지가 핵심입니다. 금융거래 내역이 뒷받침되지 않는 차용증은 통정허위표시로 판단될 가능성이 높습니다.
Q2. 소송 기간과 비용 면에서 실효성이 있을까요?
사해행위취소소송은 통상 6개월에서 1년 내외가 소요됩니다. 다만 채무자의 유일한 재산을 확보할 수 있는 사실상 유일한 방법이라면 반드시 진행해야 합니다. 승소 시 소송비용의 상당 부분을 패소한 상대방에게 청구할 수 있어 실익이 충분합니다.
Q3. 소송 제기 기간에 제한이 있나요?
중요한 부분입니다. 사해행위취소소송은 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위(근저당권 설정 등기일)로부터 5년 이내에 제기해야 합니다. 이 기간을 하루라도 넘기면 소송 자체가 각하되므로, 수상한 등기를 발견하는 즉시 상담받으시기 바랍니다.
Q4. 채무자가 잠적하면 소송이 진행되지 않나요?
그렇지 않습니다. 채무자가 고의로 송달을 피하거나 행방불명된 경우, 법원의 공시송달 절차를 통해 우편물이 도달한 것으로 간주하고 재판이 정상적으로 진행됩니다.
허위 근저당권을 말소하는 과정은 철저한 법리 분석과 신속한 증거 수집이 핵심입니다. 상대방 답변서의 모순점을 날카롭게 지적하고, 금융거래정보 제출명령 등 실무적 제도를 적극 활용하는 경험 있는 변호사의 직접 대리가 필수적입니다.
법률사무소 완봉에서는 허위 근저당권 말소 및 사해행위취소소송에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 채무자의 재산 은닉 앞에 혼자 고민하지 마시고, 먼저 상담을 통해 가능성을 확인해 보시기 바랍니다.
(본 글은 2026년 6월 18일 기준 현행 법률 및 대법원 판례를 바탕으로 작성되었으며, 개별 사안에 따라 법적 판단과 소송 전략이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와 직접 상담 후 진행하시기 바랍니다.)
