안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
인스타그램이나 블로그에서 '야외 테라스 맛집', '가설 천막 영업'으로 유명한 상가를 권리금까지 주고 인수하셨나요? 드디어 내 가게를 차렸다는 설렘도 잠시, 불과 몇 달 만에 구청에서 노란색 딱지와 함께 '위반건축물 시정명령 및 이행강제금 부과 예고 통지서'가 날아오는 황당한 상황을 맞닥뜨리는 자영업자분들이 정말 많습니다.
알고 보니 전 세입자가 구청 허가 없이 외벽을 확장하거나 테라스를 불법 증축해 영업했던 것이 뒤늦게 적발된 것입니다. 구청은 당장 철거하지 않으면 수천만 원의 이행강제금을 매년 부과하겠다고 으름장을 놓고, 영업정지 처분까지 예고합니다. 내가 저지른 불법도 아니고 전 세입자에게 정당한 대가를 지불하고 인수한 것뿐인데, 이 모든 행정 처분과 철거 비용을 혼자 감당해야 하는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 법적으로 충분히 대응할 수 있고, 오히려 임대인과 전 임차인을 상대로 역공을 취할 전략도 존재합니다. 실무에서 바로 활용할 수 있는 구체적인 대처법을 안내해 드립니다.
구청 단속반이 현장을 방문하면 현재 점유하며 영업 중인 임차인을 기준으로 시정명령을 통보하는 경우가 대부분입니다. 현재 불법 구조물을 실질적으로 사용하고 있는 사람에게 조치를 요구하는 것이 행정청 입장에서 가장 간편하기 때문입니다.
그러나 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 행정법의 핵심 원칙이 있습니다. 이행강제금은 위법 상태를 스스로 시정하고 원상복구할 법적 권한이 있는 자에게만 부과될 수 있다는 점입니다.
상가 임차인은 건물 소유자가 아니므로 외벽을 허물거나 구조물을 철거할 법적 처분권이 원칙적으로 없습니다. 소유자 동의 없이 임의로 건물을 변경했다가는 오히려 재물손괴나 무단 원상변경으로 민형사상 책임을 질 수도 있습니다.
대법원 판례에 따르면, 철거 권한이 없는 임차인에게 이행강제금을 부과하는 처분은 이행이 사실상 불가능한 의무를 강제하는 것이어서 위법합니다. 원상복구 의무와 이행강제금의 최종 책임 주체는 특별한 사정이 없는 한 건물 소유자(임대인)가 되어야 합니다.
구청 통지서를 받으셨다면, 즉시 본인이 처분 권한 없는 임차인임을 소명하는 의견서를 제출하는 것이 첫 번째 대응입니다.
임대인이나 전 임차인, 공인중개사는 분쟁이 생기면 흔히 이렇게 말합니다.
"계약서 특약에 '현 시설 상태대로 인수한다'고 쓰셨잖아요. 불법 시설도 다 안고 가겠다는 뜻 아닌가요?"
그렇지 않습니다. 법원은 면책 특약을 매우 엄격하게 해석합니다.
'현 시설 상태 그대로 인수한다'는 문구는 통상 노후화된 인테리어, 벽지·바닥의 흠집처럼 육안으로 확인 가능하고 예상 가능한 범위의 물리적 상태를 의미합니다. 관청으로부터 강제 철거 명령이나 영업정지 처분을 받아 아예 장사를 할 수 없게 되는 중대한 법적 하자까지 임차인이 인수하겠다는 의미로 해석하지 않습니다.
위반건축물로 인해 발생할 이행강제금 책임을 인수하겠다는 명시적 문구가 없는 한, 단순한 '현 시설 인수' 특약만으로 임차인에게 모든 책임을 전가할 수 없습니다.
영업 면적이 줄어들거나 테라스를 철거해야 해서 당초 기대했던 영업 환경을 완전히 잃었다면, 임차인은 어떤 법적 수단으로 대응할 수 있을까요? 이때 강력한 근거가 되는 것이 바로 민법 제623조입니다.
민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
임대인은 단순히 열쇠를 넘겨주는 것으로 의무가 끝나지 않습니다. 임차인이 계약 기간 내내 아무런 법적 제약 없이 정상적으로 영업할 수 있는 적법한 상태를 유지해 줄 책임이 있습니다.
무단 증축물임을 알면서도 묵인하고 임차인을 들였거나, 뒤늦게 불법이 적발되어 구청이 철거를 명령했다면 임대인은 정상 영업 환경을 보장하지 못한 것이므로 수선의무 및 계약 유지 의무 위반이 성립합니다.
위반건축물 지정과 강제 철거로 당초 계획한 규모의 영업이 불가능해진 경우, 임대인의 채무불이행을 이유로 임대차 계약을 중도 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
권리금 계약은 적법한 시설과 영업권의 가치를 구매한 계약입니다. 전 임차인이 무단 증축 사실을 숨기고 양도했다면 중대한 고지의무 위반이자 기망 행위에 해당하므로, 권리금 계약을 취소하고 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 또한 이를 확인하지 않고 '하자 없음'으로 설명서를 작성한 공인중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.
감정적으로 대응하면 오히려 불리해질 수 있습니다. 증거를 확보하고 법적 우위를 점하는 것이 핵심입니다.
1단계: 행정처분 문서 및 증거 확보
구청이 보낸 시정명령 통지서와 적발 내용을 꼼꼼히 보관합니다. 계약 당시 받은 중개대상물 확인·설명서에 첨부된 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있었는지도 확인하세요.
2단계: 내용증명 발송
임대인에게는 민법 제623조를 근거로 "적법하게 영업할 수 있는 상태로 시정해 달라"는 내용증명을 보냅니다. 전 임차인에게는 "불법 하자 고지 위반에 따른 권리금 계약 취소 및 반환"을 요구하는 내용증명을 함께 발송합니다.
3단계: 구청 의견서 제출 및 집행정지 신청 검토
"본인은 철거 권한이 없는 임차인"이라는 취지의 의견서와 계약서 사본을 구청에 제출합니다. 영업정지 등 행정 제재가 임박했다면 행정심판 청구와 함께 집행정지 신청을 통해 본안 판단이 나올 때까지 영업을 이어갈 시간을 확보해야 합니다.
Q1. 인수 당시 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 없었습니다. 적법한 건물이라고 봐도 되지 않나요?
건축물대장의 위반건축물 표시는 구청이 단속을 통해 위반 사실을 실제로 확인하고 등재를 마친 후에야 생깁니다. 적발 전에는 불법 증축이 있어도 대장상 깨끗하게 보일 수 있습니다. 대장이 깨끗했다는 사실이 시설의 불법성을 없애주지는 않으며, 임대인과 전 임차인이 불법 상태를 알면서 숨겼는지 여부를 따져 책임을 물어야 합니다.
Q2. 임대인이 "자기가 증축한 게 아니니 전 세입자랑 직접 해결하라"고 합니다. 맞는 말인가요?
그렇지 않습니다. 현 임차인과 계약을 맺은 당사자는 임대인입니다. 임대인은 계약 기간 동안 임차인이 하자 없이 해당 상가를 사용할 수 있도록 보장할 직접적인 법적 의무를 집니다. 전 임차인과의 정산은 임대인이 구상권으로 해결할 문제이지, 현 임차인의 보증금이나 영업 보장 책임을 회피할 근거가 되지 않습니다.
Q3. 불법건축물인지 전혀 몰랐습니다. 영업정지나 퇴거 시 이사 비용과 영업 손실도 청구할 수 있나요?
가능합니다. 임대인의 귀책으로 계약이 중도 해지되는 경우, 남은 임대차 기간 동안 기대할 수 있었던 영업 이익 상실분, 이사 비용, 중개수수료, 인테리어 잔존 가치 등을 산정해 민사 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다.
Q4. 행정청이 당장 강제 철거를 하겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?
시정명령 이후 실제 대집행(강제 철거)까지는 독촉, 이행강제금 부과 예고 등 여러 단계의 절차가 있습니다. 처분이 임박했다면 법원에 시정명령 및 이행강제금 부과처분에 대한 집행정지 신청을 신속히 제출해야 합니다. 법원이 이를 인용하면 본안 소송 결과가 나올 때까지 행정청은 강제 철거나 이행강제금 부과를 진행할 수 없습니다.
위반건축물 분쟁은 민사 임대차를 넘어 건축법, 행정처분 절차, 권리금 회수 법리가 복잡하게 얽혀 있는 고난도 영역입니다. 계약서 특약 한 줄, 공문서의 단어 하나에 따라 소송 방향과 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 섣불리 불법 구조물을 직접 철거하거나 합의금을 지급하기 전에, 반드시 부동산 및 행정 소송 경험이 풍부한 전문 변호사의 조력을 받으시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 위반건축물 분쟁, 권리금 반환 청구, 임대차 계약 해지 등 자영업자분들의 권리 보호에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 억울한 상황에서 혼자 고민하지 마시고 편하게 연락 주십시오.
