"당시에는 다들 그렇게 거래하니까 괜찮은 줄 알았습니다. 전매제한이 풀리면 바로 명의를 넘겨주겠다고 각서까지 써놓고선, 이제 와서 계약이 무효라니요?"
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
수억 원의 프리미엄(일명 '피')을 얹어주고 전매제한 기간 중 분양권 가계약을 맺었던 매수인 A씨. 전매제한 해제일이 다가오고 주변 시세가 분양가 대비 폭등하자, 매도인은 갑자기 태도를 바꿨습니다. 연락을 피하더니 급기야 "이 계약은 주택법 위반이라 원천 무효이니 등기를 넘겨줄 수 없다"며 오리발을 내밀기 시작한 것입니다.
피 같은 투자금과 프리미엄은 이대로 날아가 버리는 걸까요? 매도인의 말대로 불법전매라는 이유로 소송조차 할 수 없는 것일까요? 법원의 판결 경향과 함께, 실질적으로 투자금을 회수하기 위한 법률적 방법을 솔직하고 냉정하게 짚어드리겠습니다.
과거에는 주택법상 전매금지 규정을 '단속규정(위반 시 처벌은 받지만 사법상 계약은 유효)'으로 보아 계약의 효력을 인정해 주던 시절이 있었습니다. 하지만 부동산 투기 억제와 주택 공급질서 확립에 대한 사법부의 기준이 엄격해지면서 법원의 흐름이 완전히 바뀌었습니다.
법원은 주택법상 전매제한 규정(특히 분양가상한제 적용 주택이나 공공택지 등)을 강행규정(효력규정)으로 해석하는 경향이 뚜렷합니다. 이는 "법을 위반하고 거래했으니, 국가가 이 계약의 사법상 효력을 인정해 줄 수 없다. 계약 자체가 처음부터 없었던 것(무효)"이라는 의미입니다.
따라서 매수인이 "약속대로 아파트 소유권을 넘겨달라"며 소유권이전등기 청구 소송을 제기하면, 법원은 계약 무효를 이유로 원고(매수인) 패소 판결을 내릴 가능성이 매우 높습니다. 소송을 통해 아파트 자체를 강제로 취득해 오는 방법은 사실상 막혀버린 셈입니다.
아파트를 가져올 수 없다면, 지급한 계약금·중도금·프리미엄을 신속히 돌려받아야 합니다. 그런데 매도인은 여기서도 버팁니다.
"이거 불법전매잖아요? 불법적인 일에 돈을 줬으니 민법 제746조(불법원인급여)에 해당합니다. 법적으로 한 푼도 돌려줄 필요가 없어요!"
불법원인급여란 도박 자금이나 성매매 대금처럼 반사회적인 원인으로 재산을 건넸을 때 그 반환 청구를 금지하는 제도입니다. 만약 이 주장이 받아들여진다면, 매수인은 아파트도 못 받고 돈도 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황을 맞이하게 됩니다.
그러나 대법원의 태도는 단호합니다. 민법 제746조의 '불법'이란 단순히 강행법규를 위반한 것만으로는 부족하고, '선량한 풍속 기타 사회질서'에 반하는 수준, 즉 윤리적 비난 가능성이 극도로 높은 행위여야 합니다.
법원은 전매제한 위반 행위가 형사 처벌 대상이 될지언정, 도박이나 밀수처럼 사회질서 자체를 뒤흔드는 수준의 불법은 아니라고 판단합니다. 따라서 계약이 사법상 무효가 되더라도, 매수인이 지급한 대금과 프리미엄은 불법원인급여에 해당하지 않습니다.
결국 매도인은 받은 돈 전액을 부당이득으로 돌려줄 의무가 있습니다. 무효인 계약에 따라 원인 없이 보관 중인 돈을 독식하는 것은 법적으로 용납되지 않습니다.
소유권을 고집하며 패소할 것이 뻔한 소송에 시간과 비용을 낭비할 때가 아닙니다. 지금 필요한 것은 '투자금 전액 회수'를 목표로 신속하게 방향을 전환하는 것입니다.
소송을 준비하는 사이 매도인이 분양권을 제3자에게 넘기거나, 입주 후 현금화하고 잠적하면 판결문을 받아도 돈을 돌려받지 못합니다. 소송 제기 전 또는 동시에 매도인의 수분양권(분양권), 은행 예금, 기타 부동산에 가압류를 신청하여 자산을 묶어두어야 합니다. 분양권에 가압류가 걸리면 매도인은 명의변경도, 입주도 마음대로 할 수 없어 상당한 압박을 받게 됩니다.
불법 전매계약에서는 계약서에 분양가만 적고 프리미엄은 현금이나 별도 계좌로 주고받는 경우가 많습니다. 매도인은 소송에서 "프리미엄은 받은 적 없다"고 부인하기 일쑤입니다. 이를 대비해 송금 내역, 수표 사본, 현금 인출 영수증은 물론 카카오톡 대화, 문자 메시지, 통화 녹음 등을 꼼꼼히 수집해 두어야 합니다.
준비가 끝났다면 '계약 무효에 따른 원상회복(민법 제741조 부당이득반환)'을 원인으로 소송을 제기합니다. 지급한 원금뿐만 아니라 지급일로부터의 법정이자(민사 연 5%, 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진법상 연 12%)까지 합산하여 청구하는 것이 중요합니다.
Q1. 계약이 무효라면 배액배상(계약금의 2배 반환)도 청구할 수 없나요?
네, 그렇습니다. 배액배상 의무는 유효한 계약을 일방이 해제하는 경우에 발생합니다. 계약 자체가 처음부터 무효라면 해제라는 개념이 성립하지 않으므로, 원칙적으로 배액배상 청구는 어렵습니다. 다만 계약 체결 당시 매도인 귀책으로 계약이 무효가 될 경우 일정 금액을 배상하기로 하는 위약금 특약을 별도로 뒀다면, 이에 대한 청구 가능성은 개별적으로 검토해 볼 수 있습니다.
Q2. 불법 전매에 가담한 매수인도 형사 처벌을 받게 되나요?
주택법 제64조 위반으로 전매제한 기간 내 전매를 하거나 이를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 매수인도 처벌 대상이 될 수 있습니다. 다만 분쟁 해결 과정이나 민사 소송 단계에서 무조건 중한 처벌이 내려지는 것은 아닙니다. 형사적 리스크를 최소화하면서 안전하게 투자금을 회수하려면, 소송 전 변호사와 세부 전략을 수립하는 것이 필요합니다.
Q3. 가계약금만 보낸 상태인데, 이 돈도 돌려받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 전매제한 기간 중 이루어진 약정 자체가 무효이므로 매도인은 가계약금을 보유할 법적 근거가 없습니다. 즉시 반환을 요구할 수 있으며, 돌려주지 않는다면 부당이득반환 청구 소송이나 소액심판을 통해 전액 회수가 가능합니다.
Q4. 매도인이 이미 분양권을 타인에게 넘겨버려 돌려받을 재산이 없다면 어떻게 하나요?
이 때문에 '사전 가압류'가 소송보다 중요하다고 강조하는 것입니다. 이미 처분이 이루어진 경우라면 매도인의 주거래 은행 계좌 가압류, 입주 예정 아파트의 소유권보존등기 청구권 가압류 등을 진행해야 합니다. 재산을 고의로 은닉한 정황이 있다면 '형사상 사기죄' 또는 '강제집행면탈죄' 고소를 병행하여 압박하는 방법도 검토할 수 있습니다.
본 글은 일반적인 분양권 전매 분쟁 사례를 바탕으로 작성되었습니다. 개별 아파트의 분양 조건, 해당 지역의 규제 상태(투기과열지구·조정대상지역 여부), 실제 계약서 특약 문구 및 대금 지급 형태에 따라 구체적인 소송 전략과 결과는 크게 달라질 수 있습니다. 분쟁이 가시화되었다면 혼자 대응하기보다 신속하게 전문가의 도움을 받아 초기 증거 확보와 가압류 조치를 취하시길 권장합니다.
법률사무소 완봉에서는 분양권 전매 분쟁, 부당이득반환 청구, 가압류 신청 등 부동산 관련 법률 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 수억 원의 투자금을 이자까지 더해 확실하게 돌려받을 수 있도록, 의뢰인의 상황에 맞는 전략을 정밀하게 설계해 드립니다.
