안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
집주인 A씨는 최근 힘겨운 명도소송 끝에 드디어 승소 판결문을 손에 쥐었습니다. 계약은 이미 끝났고, 월세는 수개월째 밀렸으며, 세입자는 번호를 바꾸고 연락을 완전히 끊어버린 상태였습니다. 집을 찾아가 보니 비밀번호는 바뀌어 있고, 창문 너머로 살펴보니 세입자의 가구와 짐들은 그대로 남아 있었습니다.
"이제 법원 판결문도 나왔으니 집행관이랑 같이 문 열고 들어가서 짐만 빼면 되겠지?"
들뜬 마음으로 집행관 사무소를 찾은 A씨는 뜻밖의 서류 한 장을 받고 굳어버렸습니다. 강제집행을 하려면 먼저 '예납금'으로 수백만 원을 입금해야 한다는 안내서였습니다.
"소송하느라 돈과 시간을 이미 쏟아부었는데, 내 집을 돌려받는 데 또 몇백만 원을 먼저 내야 한다고요?"
실제로 명도소송에서 이긴 임대인분들이 이 집행 단계에서 예상치 못한 비용 청구를 마주하고 망설이는 경우가 적지 않습니다. 승소 판결문은 "세입자는 나가라"는 선언일 뿐, 실제로 짐을 빼내기 위해서는 별도의 강제집행 절차와 비용이 필요하기 때문입니다.
오늘은 명도 판결문을 받고도 비용 부담 때문에 첫발을 떼지 못하고 계신 임대인분들을 위해, 강제집행 비용의 현실적인 산정 기준과 이 비용을 합법적으로 줄이고 나아가 세입자에게 전액 회수하는 실무 전략을 풀어드리겠습니다.
강제집행은 법원 소속의 집행관이 국가의 물리력을 동원해 세입자의 점유를 배제하고 집을 임대인에게 돌려주는 절차입니다. 이때 드는 인건비, 차량 운반비, 보관료 등은 원칙적으로 세입자(채무자)가 부담해야 하지만, 절차의 신속한 진행을 위해 임대인(채권자)이 먼저 법원에 예납(선지불) 하도록 법으로 규정되어 있습니다.
실제로 발생하는 비용은 어느 정도일까요? 2026년 현재 시장가와 법원 실무 기준으로 항목별로 살펴보겠습니다.
이 모든 비용을 합산하면 30평 아파트 기준으로 200만 원에서 많게는 400만 원 이상의 예납금이 발생합니다. 밀린 월세에 소송비까지 더해져 임대인 입장에서는 부담이 상당할 수밖에 없습니다.
비용을 줄일 수 있는 방법이 있을까요? 실무에서 가장 자주 활용하는 방법은 바로 '1차 계고 비용 분할 납부' 입니다.
집행관 사무소에 강제집행 신청서를 제출할 때, 접수 담당자에게 "우선 1차 계고 비용만 납부하겠습니다" 라고 요청하는 것입니다.
'계고'란 본집행 전, 집행관이 세입자의 집에 직접 방문해 계고장(이른바 '빨간 딱지')을 붙이며 "기한 내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 진행하겠다"고 최후 경고를 보내는 절차입니다.
이 1차 계고 단계에 드는 비용은 집행관 여비 등 약 10만 원 안팎에 불과합니다. 실무상 강제집행이 신청된 사건 중 상당수의 세입자가 계고장을 받는 순간 심리적 압박을 이기지 못하고 스스로 이사를 하거나 연락을 취해와 합의에 이르는 경우가 많습니다.
처음부터 수백만 원의 예납금을 모두 내버리면, 세입자가 자진 퇴거했을 때 환급 절차를 별도로 밟아야 하는 번거로움과 자금 묶임이 생깁니다. 반면 1차 계고 비용만 먼저 내고 상황을 지켜본 뒤, 그래도 세입자가 비워주지 않을 때 본집행 비용을 추가로 예납하는 방식을 선택하면 불필요한 비용 낭비를 막을 수 있습니다.
어쩔 수 없이 본집행까지 나아가 수백만 원을 선지출했다면, 이제 이 돈을 세입자에게 법적으로 받아낼 차례입니다. 명도소송 판결문만으로는 강제집행 비용을 세입자 재산에서 회수할 수 없으며, 아래의 3단계 절차를 밟아야 합니다.
집행이 끝나면 집행관실에서 정산서와 영수증을 발행해 줍니다. 개문 비용, 이사업체 영수증, 창고 보관료 납부 내역 등 강제집행 과정에서 지출한 모든 영수증을 빠짐없이 수집해야 합니다.
이후 강제집행을 진행한 법원에 '집행비용액확정결정' 을 신청합니다. 법원은 신청서와 영수증을 심사한 뒤, "세입자(채무자)는 임대인(채권자)에게 OOO원의 집행비용을 지급하라"는 결정을 내립니다. 이 결정문은 명도소송 판결문과는 별개로, 독자적인 집행권원(판결문과 동일한 효력) 이 됩니다.
보관 창고에 있는 세입자의 짐은 원칙적으로 세입자의 소유물입니다. 세입자가 연락을 피하며 짐을 찾아가지 않으면 보관료는 매달 임대인의 주머니에서 빠져나가게 됩니다.
이때는 민사집행법 제258조 제6항에 따라 법원에 '유체동산 매각(경매) 허가 신청' 을 해야 합니다. 감정평가 후 법원 경매가 진행되는데, 중고 가구나 생활용품은 낙찰자가 없어 유찰되는 경우가 많습니다.
이때 임대인이 직접 경매에 참여해 낙찰(자가낙찰) 을 받은 뒤, 낙찰 대금을 1단계에서 확정받은 집행비용 채권과 상계(서로 퉁치는 것) 처리합니다. 이렇게 하면 현금을 추가로 들이지 않고 합법적으로 세입자 짐의 소유권을 취득하게 되며, 이후 해당 물건들을 처분하거나 폐기하여 보관료 부담에서 벗어날 수 있습니다.
짐 매각으로도 집행비용을 다 회수하지 못했다면, 확정된 집행비용액확정결정문을 근거로 세입자 명의의 은행 계좌나 급여를 압류할 수 있습니다. 세입자 소유의 부동산이나 차량이 있다면 강제경매를 신청하여 끝까지 비용을 받아낼 수 있습니다.
세입자가 연락을 끊고 집을 비워두었더라도, 임대인이 임의로 비밀번호를 초기화하고 들어가 세입자 짐을 버리거나 처분해서는 절대 안 됩니다.
승소 판결문을 받았더라도 법원의 적법한 강제집행 절차를 거치지 않고 사적으로 점유를 침탈하는 행위는 주거침입죄, 재물손괴죄, 절도죄 등으로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 세입자가 이를 빌미로 고소하거나 합의금을 요구하면 오히려 더 큰 피해를 입을 수 있습니다. 반드시 법률 전문가의 조력을 받아 적법한 절차 안에서 신속하게 마무리 짓는 것이 임대인의 실익을 지키는 가장 현명한 방법입니다.
Q1. 세입자가 일부 짐만 남겨두고 잠적했습니다. 이 경우에도 강제집행을 해야 하나요?
네, 그렇습니다. 짐의 양이 단 한 상자라도 세입자가 동의 없이 남겨둔 물건은 여전히 세입자의 소유물입니다. 임의로 처분하면 재물손괴죄 등의 책임을 질 수 있으므로, 적은 양이라도 원칙적으로 인도집행과 유체동산 경매 절차를 밟거나, 세입자로부터 "포기하겠다"는 서면 합의(문자, 카카오톡 등 증거 포함)를 명확히 받아두어야 안전합니다.
Q2. 집행비용액확정결정 신청 시 변호사 비용도 청구할 수 있나요?
소송 과정에서 지출한 변호사 보수 및 법원 소송비용(인지대, 송달료 등)은 강제집행 비용과 구분됩니다. 소송에 들어간 비용은 판결문 상의 "소송비용은 피고가 부담한다"는 주문을 근거로 '소송비용액확정결정' 을 별도로 신청하여 받아낼 수 있습니다. 소송 비용은 '소송비용액확정', 집행 비용은 '집행비용액확정'으로 각각 신청하여 둘 다 세입자에게 청구할 수 있습니다.
Q3. 남겨진 짐이 가치 없는 쓰레기나 폐기물뿐입니다. 그래도 감정평가와 경매를 거쳐야 하나요?
원칙적으로는 그렇습니다. 객관적으로 가치가 없어 보이는 물건이라도 사유재산으로 분류되어 임의 폐기가 불가능합니다. 다만 집행관이 현장에서 판단하기에 명백히 가치가 없는 쓰레기(상한 음식물, 완전히 파손된 집기류 등)는 현장에서 바로 폐기 처분되는 경우도 있으므로, 집행 당일 집행관 및 노무팀과 면밀히 상의하시기 바랍니다.
Q4. 세입자에게 돌려주지 않은 보증금이 남아 있다면, 거기서 집행 비용을 공제해도 되나요?
네, 가능합니다. 대법원 판례에 따르면 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 반환할 때까지 발생하는 월세, 연체이자, 원상복구 비용, 명도집행 비용 등 임대차 관계에서 발생한 임대인의 채권은 보증금에서 당연히 공제 할 수 있습니다. 이 경우 별도의 압류 절차 없이, 집행 비용 영수증과 정산 내역을 세입자에게 내용증명 등으로 명확히 고지한 뒤 보증금에서 해당 금액을 제하고 나머지만 반환하시면 됩니다.
명도소송 승소라는 큰 고개를 넘으셨음에도, 여전히 자리를 비우지 않는 세입자와 예상치 못한 집행 비용 앞에서 막막함을 느끼고 계시다면 혼자 고민하지 마십시오.
법률사무소 완봉은 부동산 인도 분쟁 실무 경험을 바탕으로, 판결문 확보에서 나아가 실제 세입자 퇴거와 선지출된 집행 비용 회수까지 밀착 지원해 드립니다. 첫 상담부터 집행 종결, 비용 추심 단계까지 책임지고 함께하겠습니다.
명도 강제집행 및 집행비용 회수와 관련하여 궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주십시오.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단이나 대처 방안이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가의 개별 자문을 받으시기 바랍니다.
