안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
최근 대형 아울렛, 복합 쇼핑몰, 테마 상가 등에서 인접한 구분상가 여러 칸을 하나로 묶어 넓은 매장으로 활용하는 사례가 많습니다. 대형 의류 매장, 식당, 키즈카페, 헬스장 등이 대표적이지요.
그런데 계약 기간을 채우고 퇴거하려는 순간, 임차인을 가장 당황하게 만드는 복병이 있습니다. 바로 원상복구 범위를 둘러싼 임대인과의 갈등입니다.
특히 여러 칸의 경계벽(가벽)을 허물어 사용하던 오픈상가(구분상가)의 경우, 각 점포 소유자들이 퇴거하는 임차인에게 "원래 도면대로 벽을 다시 세우고, 바닥 구분선과 호실 표지까지 원상태로 복구한 뒤 나가라" 고 요구하며 보증금 반환을 미루는 상황이 자주 발생합니다.
입점할 때부터 이미 가벽이 허물어져 있었고, 전 세입자에게 권리금을 주고 들어왔을 뿐인데 수천만 원에 달하는 경계벽 복구 비용을 전부 감당해야 할까요? 오늘은 이 까다로운 구분상가 원상복구 분쟁의 법적 기준과 실무 대처 전략을 정리해 드립니다.
민법 제654조는 제615조를 준용하여, 임차인이 임대차 계약 종료 시 임차목적물을 원상으로 회복하여 반환하도록 규정하고 있습니다.
실무상 가장 치열하게 대립하는 지점은 바로 '원상(原狀)'의 기준이 언제인가 하는 점입니다. 법률적으로 원상의 기준은 현재 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받은 당시의 상태를 말합니다.
즉, 건물이 처음 지어졌을 때의 공실 상태나 건축물 대장상 도면이 기준이 아니라, 임차인이 계약서에 서명하고 열쇠를 넘겨받은 바로 그 시점의 모습이 원상복구의 기준선입니다.
소유자가 서로 다른 오픈상가 점포주들이 연대하여 "원래 도면대로 경계벽을 세워놓으라"고 압박하면 임차인 입장에서는 심리적 부담이 클 수밖에 없습니다. 하지만 대법원은 이에 대해 명확한 기준을 유지하고 있습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등).
"임대차계약서에 다른 특별한 약정이 없는 한, 임차인은 임대차 종료 시 자기가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 족하고, 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다."
따라서 입점 당시 이미 101호·102호·103호 사이의 가벽이 허물어진 상태였다면, 계약 종료 시 그 가벽을 다시 세울 의무는 원칙적으로 없습니다. 본인이 입점 후 추가로 설치한 인테리어, 조명, 집기, 간판 등만 철거하면 법적 의무를 다한 것입니다.
이때 임대인들이 가장 흔하게 제기하는 주장이 바로 권리금입니다. "이전 세입자에게 시설 권리금을 주고 매장을 통째로 넘겨받았으니, 전 세입자의 의무까지 승계한 것 아니냐"는 논리입니다.
그러나 이는 법률적으로 잘못된 해석입니다.
권리금 계약은 임차인들 사이에서 영업시설, 비품, 거래처, 유무형의 재산적 가치를 주고받는 사적 합의일 뿐입니다. 권리금 계약이 체결되었다고 해서 임대인과의 임대차 계약상 원상복구 의무가 자동으로, 포괄적으로 승계되지는 않습니다.
다만, 예외적으로 임차인이 책임을 지는 경우가 있습니다. 임대인과 새 계약서를 작성할 때 특약사항에 아래와 같은 문구가 명시된 경우입니다.
이러한 명시적 약정 없이 "임차인은 퇴거 시 원상복구하여 반환한다"는 일반적인 인쇄 문구만 적혀 있다면, 권리금을 지급했더라도 이전 세입자가 허문 경계벽까지 다시 세울 의무는 발생하지 않습니다.
여러 칸의 오픈상가를 터서 사용한 경우 점포주가 여러 명이라 갈등이 복잡해집니다. 억울하게 수천만 원의 공사비를 부담하지 않으려면 다음 세 단계로 대응하십시오.
1단계: 입점 당시 현장 증거 수집
계약 당시 찍어둔 사진과 동영상이 가장 강력한 증거입니다. 이미 벽이 허물어진 상태에서 입점했다는 사실을 입증할 자료를 모으세요. 임대인이나 공인중개사와 나눈 문자 메시지, 카카오톡 대화도 유효한 증거가 됩니다.
2단계: 계약서 특약사항 정밀 분석
계약서에 '이전 임차인의 시설물 복구'나 '승계'에 관한 명시적 조항이 있는지 법률 전문가를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 단순히 "원상복구한다"는 기본 문구만으로는 임대인이 경계벽 설치 비용을 청구할 수 없습니다.
3단계: 내용증명을 통한 법적 의사 표시
임대인이 원상복구를 빌미로 보증금 반환을 거부한다면, 즉시 법률 대리인을 통해 내용증명을 발송하십시오. "본 임차인은 인도받은 당시 상태로의 철거 의무를 성실히 이행할 것이나, 임차 전 이미 철거되어 있던 경계벽의 복구 책임은 법적 근거가 없으므로 거부한다. 이를 이유로 보증금 반환을 지체할 경우 발생하는 모든 손해와 지연이자를 청구하겠다"는 내용을 명확하게 전달해야 합니다.
임대인은 종종 "경계벽 복구 견적이 1,500만 원 나왔으니 보증금에서 공제하겠다"거나 "벽을 완전히 세우기 전까지 보증금을 줄 수 없다"고 버팁니다.
법적으로 임차인의 원상복구 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행 관계)입니다. 그러나 대법원은 사소한 원상복구 미비를 이유로 거액의 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 동시이행 항변권의 남용으로 허용되지 않는다고 판시한 바 있습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).
철거 범위 조율이 완전히 끝나지 않은 상태라도 보증금 전액을 돌려주지 않는 것은 임대인의 지체 책임이 될 수 있으며, 임차인은 보증금 반환 지체에 따른 지연이자를 청구할 수 있습니다.
Q1. 임대인이 분양 당시의 준공 도면을 보여주며 그대로 벽을 세워놓으라고 합니다. 따라야 하나요?
A. 아닙니다. 준공 도면은 임대인과 분양사 사이의 문제입니다. 임차인의 원상복구 기준은 오직 '해당 임차인이 계약을 맺고 입점할 당시의 현황'입니다. 입점 당시 경계벽이 없는 상태였다면 준공 도면대로 벽을 새로 지어줄 의무는 없습니다.
Q2. 계약서 특약에 '퇴거 시 공실 상태로 원상복구한다'고 명시되어 있습니다. 이 경우에도 가벽을 세워야 하나요?
A. '공실 상태'가 경계벽이 세워진 최초 준공 시점을 의미하는지, 아니면 임차인이 들어올 당시 가구와 집기가 빠진 빈 공간을 의미하는지는 해석의 문제입니다. 특별한 약정이 없다면 계약 당시의 빈 공간 상태를 의미하는 것으로 보는 것이 합리적입니다. 분쟁이 발생했다면 계약 체결 경위와 임대료 책정 기준 등을 종합해 법리적으로 방어해야 합니다.
Q3. 여러 칸의 구분상가 임대인들이 경계벽 설치 비용을 저한테 내라며 다투고 있습니다. 제가 중재해야 하나요?
A. 임차인이 중재할 이유가 전혀 없습니다. 임차인에게 경계벽 복구 의무가 없는 이상, 경계벽을 다시 세워 구분소유권을 명확히 할 책임과 비용은 구분소유자(임대인)들 본인에게 있습니다. 임차인은 본인이 설치한 집기만 철거하고 퇴거한 뒤 보증금 반환을 청구하면 됩니다.
Q4. 계약이 끝났는데도 임대인이 원상복구를 트집 잡으며 보증금을 주지 않습니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 무작정 점유를 포기하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 임차권등기명령을 신청해 법적으로 대항력을 확보한 뒤 퇴거하거나, 점유를 유지하면서 보증금 반환 청구 소송을 진행하는 것이 안전합니다. 영업을 중단하고 단순히 점유만 유지하는 기간에는 실질적인 사용수익이 없으므로 월세를 납부하지 않아도 됩니다.
⚠️ 주의사항
구분상가 원상복구 분쟁은 계약서의 특약 문구 하나, 입점 당시의 사진이나 대화 내역 등 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법리 가이드라인을 제공하는 것이므로, 실제 분쟁 상황에서는 반드시 법률 전문가의 구체적인 자문을 받아 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 구분상가 원상복구 분쟁, 보증금 반환 청구 등 상가 임대차 관련 법률 상담을 제공하고 있습니다.
소유자가 각기 다른 구분상가 퇴거 분쟁은 법리가 복잡하고 점포주들의 공동 압박이 거세 개인이 혼자 대응하기 어렵습니다. 계약 만료를 앞두고 원상복구 범위로 갈등을 겪고 계시다면, 계약서 분석부터 내용증명 작성, 보증금 회수까지 함께 검토해 드리겠습니다.
