안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
임대인의 동의 없이 이루어진 '무단 전대차'로 인해 보증금을 모두 날릴 위기에 처하셨나요? 최근 단기 임대나 셰어하우스, 보증금이 비교적 저렴한 매물을 구하다가 이러한 덫에 걸려 저희 사무소를 찾아오시는 분들이 늘고 있습니다.
"집주인이 당장 퇴거하라고 하는데, 저를 들여보낸 전대인(원래 세입자)은 전화를 차단하고 잠적해 버렸어요. 제 보증금 3,000만 원은 어떻게 돌려받죠?"
이처럼 난감한 상황에 놓인 분들을 위해, 실무에서 실제로 효과를 본 '원 임대차 보증금 반환 채권 가압류'와 '보증금 사기죄 형사 고소'를 연계한 피해 회수 전략을 아낌없이 공개합니다.
먼저 냉정하게 법적 현실을 파악해야 올바른 대책을 세울 수 있습니다.
우리 민법 제629조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 규정에 따라 건물주의 동의 없는 전대차 계약은 임대인에게 대항할 수 없습니다. 즉, 건물주가 "나는 동의한 적 없으니 당장 나가달라"고 요구하면, "전대인에게 보증금을 다 줬으니 못 나간다"고 버틸 법적 근거가 없습니다. 법적으로 해당 주택을 무단 점유하는 형태가 되기 때문입니다.
더 큰 문제는 전대인이 "나도 지금 돈이 없다"며 차일피일 미루거나 아예 연락을 끊고 잠적하는 경우입니다. 임대인은 퇴거 소송을 준비하고, 전대인은 사라져 버린 진퇴양난의 상황에서 어떻게 돌파구를 찾을 수 있을까요?
많은 분이 "전대인이 돈이 없다고 도망쳤는데 어디서 받아내느냐"며 절망하십니다. 하지만 여기서 절대 놓치지 말아야 할 숨겨진 돈이 있습니다. 바로 전대인이 원래 건물주에게 돌려받아야 할 임대차 보증금입니다.
전대인이 해당 집을 임차할 때 건물주에게 맡겨둔 보증금(예: 5,000만 원)이 존재합니다. 무단 전대로 인해 임대차 계약이 해지되더라도, 건물주는 연체 차임이나 손해배상액을 제외한 나머지 보증금을 전대인에게 반환할 의무가 있습니다. 이 채권을 먼저 묶어두는 것이 핵심입니다.
전차인(피해자)은 전대인을 채무자로, 건물주를 제3채무자로 지정하여 법원에 임대차 보증금 반환 채권 가압류를 신청합니다. 가압류 결정문이 건물주에게 송달되는 순간, 건물주는 임대차가 종료되더라도 전대인에게 함부로 보증금을 돌려주어서는 안 됩니다. 만약 건물주가 이를 무시하고 전대인에게 돈을 주면, 건물주가 피해자에게 이중으로 변제해야 하는 위험을 안게 됩니다.
전대인 입장에서는 수천만 원의 보증금이 통째로 묶이므로 큰 압박을 받게 됩니다. 결국 "보증금을 돌려줄 테니 가압류를 풀어달라"며 먼저 연락해 오는 경우가 많습니다.
전대인이 끝까지 협조하지 않는다면, 보증금 반환 청구 소송으로 판결문(집행권원)을 확보한 뒤, 가압류해 둔 채권을 본압류로 전환하는 채권압류 및 추심(전부)명령을 받아 건물주로부터 직접 돈을 회수하면 됩니다.
민사 소송만으로는 판결까지 수개월에서 1년 이상이 걸리고, 그 사이에 상대방이 재산을 은닉할 수도 있습니다. 따라서 민사 채권가압류와 반드시 병행해야 할 강력한 수단이 바로 형사 고소(사기죄)입니다.
실무상 경찰이 "단순한 계약 위반이니 민사로 해결하라"며 고소장 수리를 거부하는 경우도 있습니다. 이를 극복하고 사기죄 기소를 이끌어내려면 아래 요건을 철저히 소명해야 합니다.
임대인에게 퇴거 독촉을 받고 전대인이 연락을 피하기 시작했다면, 단 하루도 지체해서는 안 됩니다.
① 증거 자료 확보
- 전대차 계약서 원본
- 보증금 송금 내역 (계좌이체 확인증)
- 전대인과 나눈 카카오톡, 문자, 통화 녹취록 (임대인 동의 여부 관련 내용 필수)
- 건물주가 보낸 퇴거 요청 문자 또는 내용증명
② 건물주와의 우호적 관계 유지
절대 건물주와 감정적으로 싸우지 마세요. 건물주는 전대인의 보증금을 쥐고 있는 핵심 열쇠입니다. "저도 사기를 당한 피해자입니다. 전대인의 보증금을 압류할 예정이니, 그 사람에게 보증금을 먼저 돌려주지 마시고 조금만 기다려 주십시오"라고 정중히 협조를 구하세요.
③ 신속한 채권가압류 신청 및 형사 고소장 접수
전대인이 건물주로부터 보증금을 수령해 잠적하기 전에 하루라도 빨리 가압류를 신청해야 합니다. 정확한 서류 작성과 신속한 대응이 요구되므로 전문가의 조력이 필수적입니다.
Q1. 무단 전대차인데도 전대인이 건물주에게 보증금을 돌려받을 권리가 있나요?
네, 있습니다. 대법원 판례에 따르면 무단 전대는 임대차 계약의 해지 사유가 될 뿐, 임대인이 전대인의 보증금을 아무 근거 없이 몰수할 수는 없습니다. 건물주는 연체 차임이나 손해배상액을 공제한 나머지 보증금을 전대인에게 반환해야 하므로, 그 반환 채권은 유효하며 가압류 대상이 됩니다.
Q2. 집주인이 내일이라도 짐을 빼라고 하는데, 버틸 수 있나요?
법적 대항력이 없기 때문에 집주인이 명도소송을 제기하면 결국 퇴거해야 합니다. 다만 집주인이 임의로 문을 따고 들어와 짐을 빼는 행위는 주거침입죄 등 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 집주인에게 사정을 솔직히 설명하고, 법적 조치를 진행할 수 있도록 이사 기간을 몇 주라도 유예해 달라고 합의를 시도하는 것이 현명합니다.
Q3. 채권가압류 신청 비용이 많이 드나요?
가압류 신청 시에는 채권 금액의 일부를 담보로 제공해야 합니다. 법원은 보통 보증금의 일정 비율을 담보로 요구하는데, 서울보증보험의 공탁보증보험증권(현금 지출이 거의 없는 보증서)으로 대체가 가능한 경우가 많아 초기 비용 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
Q4. 전대차 계약 시 이러한 사기를 예방하려면 어떻게 해야 하나요?
전대차 계약 체결 시에는 반드시 임대인(건물주)의 서명·날인이 포함된 전대차 동의서가 첨부되어 있는지 확인하세요. 가장 안전한 방법은 계약 현장에 건물주를 직접 대동하거나, 건물주에게 전화를 걸어 동의 여부를 직접 확인하고 이를 녹음해 두는 것입니다.
집주인의 퇴거 압박과 전대인의 잠적 속에서 혼자 밤을 지새우고 계신가요? 법률은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다. 무단 전대차 피해는 무엇보다 시간 싸움입니다. 상대방이 보증금을 챙겨 달아나기 전에 먼저 돈줄을 묶어야만 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 부동산 사기 피해 및 채권 회수에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 채권가압류 신청부터 형사 고소, 보증금 반환 소송까지 의뢰인의 상황에 맞는 가장 빠르고 정확한 전략을 안내해 드립니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대해서는 반드시 변호사와 직접 상담하신 후 대응하시기 바랍니다.
