안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
전세 계약을 맺을 때 "HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입이 완료되었습니다"라는 문자나 보증서를 확인하고 가슴을 쓸어내리셨을 겁니다. '내 피 같은 보증금은 국가 기관이 지켜주겠구나' 믿고 안심하셨겠지요.
그런데 어느 날 갑자기 HUG로부터 청천벽력 같은 통보를 받습니다.
"임대인이 감정평가서를 위조하여 가입한 사실이 적발되어, 귀하의 보증보험 가입을 소급하여 취소합니다."
내 잘못은 단 하나도 없는데, 임대인이 범죄를 저질렀다는 이유만으로 유일한 안전장치였던 보증보험이 하루아침에 사라져 버린 것입니다. 이 극단적인 위기 상황에서 어떻게 대응해야 하는지, 형사·민사·행정적 입체 전략을 낱낱이 정리해 드립니다.
최근 조직적 전세사기 일당들이 즐겨 쓰는 수법 중 하나가 '업(UP) 감정'입니다. 담보 채무와 선순위 보증금이 많아 정상적으로는 보증보험 가입이 불가능한 빌라나 오피스텔임에도 불구하고, 감정평가사 등과 결탁하여 감정평가서 수치를 위조·부풀려 HUG에 제출하는 방식입니다.
HUG는 가입 당시 위조 서류를 걸러내지 못하고 보증서를 발급합니다. 이후 전수조사나 형사 수사 과정에서 위조 사실이 드러나면, 자신들의 과실은 빼놓은 채 "기망행위로 체결된 보증계약이므로 약관에 따라 무효화하겠다"며 임차인에게 일방적으로 취소 통보를 보내는 것입니다.
실제로 부산에서 발생한 180억 원대 전세사기 사건의 임대인도 이 방식으로 서류를 조작해 HUG를 속였고, 수많은 세입자들이 뒤늦게 보증 취소 통보를 받아 길거리에 나앉을 위기에 처했습니다.
HUG가 "내부 규정(약관)에 따라 취소한 것이니 어쩔 수 없다"고 주장하더라도 그대로 수용할 필요가 없습니다.
2025년 1월 개정·시행된 민간임대주택법 제49조 제8항은 임차인에게 가장 강력한 방패입니다.
민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증) ⑧
"보증회사는 임대사업자의 허위서류 제출을 포함한 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에도 이에 대해 임차인에게 책임이 있는 사유가 없으면 임차인에게 해당 임대보증금에 대한 보증의 해지 또는 취소로써 대항할 수 없다."
임대인이 어떤 사기를 저질렀든, 아무 잘못 없는 임차인의 보증보험 효력은 보증기관이 함부로 취소할 수 없도록 법이 명시적으로 못 박은 것입니다.
계약 시점이 법 개정 이전이라도 실망할 필요가 없습니다. 법원은 이미 확고한 법리로 임차인을 보호하고 있습니다.
부산지방법원 동부지원은 임대인의 계약서 위조로 HUG가 보증을 취소한 사건에서 임차인의 손을 들어주며 다음과 같이 판시했습니다.
"보증회사가 보증보험 증권을 발급하고 피보험자(임차인)가 이를 수령하여 계약을 체결하거나 묵시적 갱신을 하는 등 새로운 이해관계를 가졌다면, 피보험자의 신뢰를 보호할 필요가 있다. 임차인이 임대인의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한, 보증회사는 임대인의 사기를 이유로 보증계약을 취소하여 임차인에게 대항할 수 없다."
보증서의 공신력을 믿고 거래를 진행한 임차인의 신뢰는 법적으로 두텁게 보호받아야 한다는 취지입니다.
HUG와의 싸움과 별개로, 임대인에 대한 형사 고소를 병행해야 합니다. 수사기관의 수사가 임대인을 압박해야만 합의 협상이라도 시작되기 때문입니다.
바지 집주인, 컨설팅 업자, 부실 감정평가사 등 공범 관계를 밝혀내 묶어서 고소하면 수사 동력이 높아집니다.
| 순서 | 실행 단계 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 1단계 | 주소지 유지 | 이사를 하거나 전출하면 대항력과 우선변제권이 소멸합니다. 절대 현 주소를 유지하세요. |
| 2단계 | 증거자료 수집 | 중개대상물 설명서, 임대인과의 보증보험 관련 카톡·통화 녹취, HUG 보증서 원본 및 취소 통보 메시지, 임대차 계약서 및 확정일자 부여 현황 |
| 3단계 | 임차권등기명령 신청 | 계약 기간이 만료되었으나 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등재해야 이후 안전하게 이사할 수 있습니다. |
| 4단계 | HUG 상대 민사소송 | 변호사를 대리인으로 선임해 HUG를 상대로 '보증 효력이 유지되므로 대위변제금을 지급하라'는 보증금 청구 소송을 제기합니다. |
Q1. HUG는 자신들도 피해자라고 하던데, 소송하면 정말 이길 수 있나요?
네, 충분히 승소할 수 있습니다. 법원은 금융전문기관인 HUG가 제출 서류의 진위를 제대로 검증하지 못한 과실을 무겁게 봅니다. 임차인은 정식 발급된 보증서를 신뢰한 것뿐이므로 사법부는 임차인의 손을 들어주고 있습니다. 최근에는 판결 외에도 재판부의 화해권고결정을 통해 HUG가 대위변제를 이행하는 사례도 늘고 있습니다.
Q2. 임대인이 파산하면 보증금을 영영 못 받는 건가요?
임대인 개인에게서 직접 돈을 받아내기는 현실적으로 어렵습니다. 그렇기 때문에 'HUG의 보증 취소 처분을 무력화'하는 데 집중해야 합니다. 보증 취소가 무효화되면 임대인이 무자력 상태가 되더라도 HUG가 보증금을 대신 지급(대위변제)하므로 안전하게 돈을 돌려받을 수 있습니다.
Q3. 보증보험이 취소된 상태에서도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
네, 가능합니다. 임차권등기명령은 보증보험 가입 여부와 무관한 민사집행법상 제도입니다. 임대차가 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이라면 누구나 단독으로 신청할 수 있습니다.
Q4. 임대인이 고소를 취하해주면 돈을 일부 돌려주겠다고 합의를 제안합니다. 응해도 될까요?
극도로 주의하셔야 합니다. 보증금 전액이 실제로 입금되기 전까지는 절대 고소를 취하하거나 처벌불원서를 작성하면 안 됩니다. 섣부른 합의서 작성은 HUG를 상대로 한 소송이나 대위변제 심사 과정에서 "임차인이 임의로 채무 관계를 변경했다"는 빌미가 될 수 있습니다. 합의 제안을 받으셨다면 반드시 먼저 전문 변호사의 검토를 받으시기 바랍니다.
임대인의 사문서위조와 사기로 보증보험이 취소되는 상황은 임차인의 잘못이 아닙니다. 그러나 가만히 기다리기만 하면 공공기관의 책임 회피 앞에 소중한 자산을 잃을 수 있습니다.
이런 사건은 일반 전세금 반환 소송과 차원이 다릅니다. 신뢰보호원칙과 개정 민특법을 활용한 행정·민사 법리 다툼, 그리고 임대인을 압박하는 형사 고소 전략이 동시에 맞물려야 하는 입체적인 대응이 필요합니다.
법률사무소 완봉에서는 HUG 보증 취소 분쟁 및 전세사기 피해 회복에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 지금 예상치 못한 위기로 어려움을 겪고 계신다면 부담 없이 연락 주십시오.
※ 법원 판결 및 구체적인 사실관계에 따라 대응 전략과 소송 실익이 달라질 수 있으므로, 유선이나 방문을 통한 사전 상담을 권장합니다.
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