어느 날 갑자기 수사관으로부터 한 통의 전화가 걸려옵니다.
"OO공인중개사사무소 소장님 맞으시죠? 임대인 A씨의 전세사기 사건 공범으로 입건되셨으니, 조만간 경찰서에 나오셔서 조사를 받으셔야 합니다."
이 전화를 받는 순간 머릿속이 하얘지고 가슴이 덜컥 내려앉을 것입니다. 나는 그저 임대인과 임차인 사이에서 정상적으로 매물을 소개하고 법정 수수료 몇십만 원을 받았을 뿐인데, 졸지에 수억 원대 전세사기 판을 짠 공범(공동정범) 또는 이를 도운 방조범으로 몰려 형사처벌을 받을 위기에 처했기 때문입니다.
최근 사법부와 경찰은 전세사기 척결을 위해 매우 강도 높은 수사를 벌이고 있으며, 고의 없이 중개 업무만 수행했던 공인중개사와 중개보조원들까지 대거 피의자 신분으로 전환하여 조사하고 있습니다. 억울한 마음에 아무 준비 없이 첫 경찰 조사에 출석해 "나는 임대인에게 속았을 뿐 전혀 몰랐다"라고 감정에만 호소하는 것은 최악의 대처입니다. 수사기관의 날카로운 유도신문에 말려들어 자신도 모르는 사이에 혐의를 인정하는 꼴이 될 수 있기 때문입니다.
경찰의 첫 피의자 신문이 시작되기 전, 여러분이 왜 공범으로 의심받고 있는지 법리적 구조를 이해하고, 미필적 고의조차 없었음을 보여주는 객관적인 중개 기록을 신속히 확보해야 합니다.
법적으로 전세사기의 공범(사기죄 및 사기방조죄)으로 처벌받기 위해 반드시 임대인과 머리를 맞대고 조직적인 범행을 모의했을 필요는 없습니다. 바로 '미필적 고의' 때문입니다. 미필적 고의란, 어떤 행위로 인해 범죄 결과가 발생할 가능성이 있음을 알면서도 이를 묵인하고 진행한 심리 상태를 말합니다.
수사기관은 다음과 같은 정황이 있을 때 공인중개사나 중개보조원에게 미필적 고의가 있었다고 판단합니다.
실제로 최근 부산고등법원 판결에 따르면, 임대인에게 속아 신탁 동의 여부를 제대로 고지하지 못한 채 중개한 공인중개사들에게 사기죄 공범 혐의는 증거 부족으로 무죄가 선고되었으나, 중요 사항을 설명하지 않은 과실로 공인중개사법 위반 혐의가 유죄로 인정되어 집행유예가 선고된 바 있습니다.
반면, 임대인의 무자력(보증금을 돌려줄 능력이 없음)을 공인중개사나 보조원이 사전에 인지하거나 용인했다고 보기 어렵다는 점을 철저한 중개 기록 분석으로 입증하여 사기 혐의 전부 무죄 판결을 이끌어낸 사례도 존재합니다. 첫 경찰조사 단계에서 어떻게 방어선을 구축하느냐에 따라 형사처벌 여부가 갈립니다.
경찰 조사에서 무혐의(불송치 결정)를 이끌어내려면, 공인중개사법상 부여된 '성실·정확한 설명의무'를 완수하기 위해 최선의 노력을 다했음을 보여주어야 합니다. 아래 4가지 핵심 중개 기록을 철저히 정리해 소명 자료로 제출하십시오.
단순히 서류 형식만 채운 것이 아니라, 임차인에게 부동산의 권리관계를 명확히 설명했음을 입증해야 합니다. 등기부등본상 근저당권 설정 금액, 선순위 보증금 현황 등을 기재하고 임차인에게 서명·날인받은 기록을 제출합니다. 다가구주택처럼 다른 임차인의 보증금 확인이 어려워 임대인에게 자료를 요구했으나 임대인이 거부했다면, 그 거부 사실을 확인·설명서에 객관적으로 기재해 둔 내역 역시 강력한 무죄 증거가 됩니다.
계약 당일뿐만 아니라 가계약 시점, 잔금 지급 시점까지 수차례 등기부등본을 열람하고 변동 사항이 없음을 확인하여 임차인에게 안내한 이력을 메신저 대화나 문자메시지 캡처 등을 통해 입증하십시오. 중개업자로서 권리 분석을 소홀히 하지 않고 전문가로서 주의의무를 다했음을 객관적으로 보여주는 것이 중요합니다.
전세사기 가담 세력들은 대개 임대인이나 컨설팅 업자로부터 건당 수백만~수천만 원에 달하는 비정상적인 초과 수수료를 챙깁니다. 여러분이 받은 돈이 공인중개사법상 정해진 정당한 요율의 중개보수뿐이었다는 금융 거래 내역(통장 사본)을 제출해야 합니다. 형사처벌 위험을 감수하면서까지 범행에 가담할 경제적 유인이 전혀 없었다는 사실을 논리적으로 소명하는 것입니다.
계약 전후로 임대인과 나눈 카카오톡, 문자메시지, 통화 녹음 파일 등을 전수 조사해야 합니다. "보증금 반환에 아무 문제 없다", "다른 건물도 많아 자력이 충분하다", "세금 체납 없다" 등 임대인이 여러분을 안심시키거나 속인 구체적인 정황을 찾아내야 합니다. 이를 통해 중개업자인 나 역시 임대인의 기망 행위에 속아 넘어간 피해자 중 한 명이었다는 구조를 만들어내야 합니다.
| 대분류 | 세부 서류 항목 | 소명 목적 |
|---|---|---|
| 기본 계약 서류 | 임대차계약서 사본, 중개대상물 확인·설명서 사본 | 설명의무 정상 이행 사실 입증 |
| 권리 확인 기록 | 열람 일시가 찍힌 등기사항전부증명서 및 대장 정보 | 권리 변동 확인 및 주의의무 이행 증명 |
| 소통 내역 | 임대인/분양대행사와의 카카오톡, 문자, 통화 녹취록 | 임대인의 기망 정황 및 중개사 피해자 지위 입증 |
| 세무/금융 자료 | 중개보수 청구 영수증, 중개사무소 계좌 입출금 내역서 | 초과 리베이트 미수수 및 정당한 보수 수령 소명 |
Q1. 임대인이 사기꾼인지 전혀 몰랐는데도 사기 공범으로 처벌받나요?
아닙니다. 임대인의 무자력이나 편취 고의를 몰랐고, 일반적인 중개업무상 과실 수준에 그쳤다면 사기죄 공범은 성립하지 않습니다. 다만 수사기관은 정황증거를 바탕으로 미필적 고의가 있었다고 단정하는 경우가 많습니다. '알 수 없었던 객관적 사정'과 '확인 가능한 조치를 다했다는 점'을 적극적으로 입증해야 무혐의나 무죄를 이끌어낼 수 있습니다.
Q2. 공인중개사 자격 없이 지시대로 일한 중개보조원인데도 처벌받나요?
공인중개사법상 중개보조원은 단순 안내 등 제한된 보조 업무만 할 수 있습니다. 만약 보조원이 실질적으로 계약을 조율하고 서명·날인만 중개사 명의로 처리했다면, 그 자체로 공인중개사법 위반 혐의가 성립하며 사기죄 공범으로 엮일 위험이 높습니다. 다만 사장의 지시 아래 기계적인 역할만 수행했고 범행 구조를 전혀 몰랐다는 점을 법리적으로 세밀하게 주장하면 처벌 수위를 낮추거나 혐의를 벗을 수 있습니다.
Q3. 경찰이 참고인 조사를 받으러 오라는데, 혼자 가도 괜찮을까요?
매우 위험합니다. 전세사기 수사 단계에서 참고인으로 불러 조사하다가, 진술 도중 혐의점이 포착되면 그 자리에서 즉시 피의자로 신분을 전환하는 경우가 많습니다. 참고인 단계에서 제출하는 서류와 진술 방향이 향후 피의자 조사의 가이드라인이 되므로, 첫 경찰 연락을 받은 시점부터 형사 전문 변호사의 조력을 구하는 것이 안전합니다.
Q4. 이미 첫 경찰 조사를 혼자 받았는데, 지금이라도 변호사의 도움을 받을 수 있나요?
물론입니다. 첫 조사 이후라도 조서에 서명하기 전이라면 내용을 검토하고 수정을 요청할 수 있습니다. 이미 서명을 마쳤더라도 이후 조사 단계에서 변호사가 입회하여 진술 방향을 바로잡고 추가 소명 자료를 제출하는 방식으로 충분히 방어가 가능합니다. 시간이 지날수록 불리해질 수 있으니 가능한 한 빨리 상담받으시길 권합니다.
전세사기 사건에서 공인중개사나 중개보조원이 피의자로 지목되는 순간, 자칫 잘못하면 평생 일궈온 자격증이 박탈되는 행정처분(등록취소 등)은 물론 실형 선고라는 최악의 결과로 이어질 수 있습니다.
단순히 무고함만을 주장하는 주관적 호소는 수사관을 설득할 수 없습니다. 법률사무소 완봉에서는 의뢰인이 계약 성사 과정에서 임대인으로부터 기망당한 정황을 면밀하게 입증하고, 법정 요율 이외의 어떠한 불법 이득도 없었음을 객관적 금융자료로 소명하는 전세사기 공범 혐의 방어에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다.
특히 경찰 첫 조사 시 변호사가 직접 입회하여 수사관의 부당한 유도신문을 차단하고, 피의자 신문 조서에 억울한 진술이 왜곡되어 담기지 않도록 방어막을 쳐 드립니다. 지금 경찰로부터 출석 요구를 받으셨다면, 골든타임을 놓치기 전에 연락 주십시오.
※ 본 블로그 콘텐츠는 일반적인 법률 가이드를 제공하기 위한 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적인 사실관계나 수사 진행 상황에 따라 적용되는 법리와 대처법이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 개별적인 법률 상담을 통해 구체적인 판단을 받으시기 바랍니다.
