안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
월세를 몇 달째 밀리던 임차인이 어느 날 밤 갑자기 연락을 끊고 잠적해 버렸습니다. 화가 나기도 하고, 하루빨리 새 세입자를 받아 손해를 메워야 하기에 서둘러 문을 열고 들어가 보니 집 안은 온통 쓰레기 더미와 낡은 가구들로 가득 차 있습니다. 집주인 A씨는 '어차피 안 쓰는 쓰레기들이니 내가 치워야지' 하며 사설 업체를 불러 짐을 싹 정리하고 폐기했습니다.
그런데 몇 주 뒤, 느닷없이 경찰서로부터 연락이 옵니다. 이사 간 임차인이 집주인 A씨를 절도 및 재물손괴죄로 고소했다는 것입니다. 심지어 임차인은 "치워버린 짐 속에 명품 가방과 수백만 원짜리 전자기기, 중요한 계약 서류가 있었다"며 거액의 배상을 요구합니다. 내 건물에 남겨진 쓰레기를 치웠을 뿐인데 하루아침에 형사 피의자가 된 억울한 상황, 대체 어떻게 대응해야 할까요?
임대차 계약이 종료되고 임차인이 사실상 이사를 나갔다 하더라도, 남겨진 물품들의 소유권까지 자동으로 임대인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 법적으로 그 물건들은 여전히 임차인의 소유이며, 임대인이 이를 마음대로 처분하는 순간 다음과 같은 형사 문제가 발생합니다.
타인의 재물을 손괴·은닉하거나 그 밖의 방법으로 효용을 해치는 범죄입니다. 많은 분이 물건을 부수거나 찢는 행위만 손괴라고 생각하시지만, 법원 판례는 물건의 형태를 유지한 채 단순히 다른 곳으로 옮겨두었더라도, 소유자가 원래 용도로 사용할 수 없는 상태를 만들었다면 재물손괴죄가 성립한다고 봅니다. 임차인의 동의 없이 가구·집기를 임의로 폐기하거나 창고로 옮겨두는 행위가 이에 해당합니다.
임차인의 물건을 무단으로 가져가 본인이 사용하거나 제3자에게 판매했다면 절도죄가 성립합니다. 절도죄는 불법영득의사(타인의 물건을 자기 소유물처럼 이용·처분하려는 의사)가 있어야 성립하므로, 순수하게 쓰레기를 치우기 위해 폐기한 경우라면 절도죄를 면할 수 있습니다. 그러나 "쓸 만한 물건이라 보관했다"거나 "폐기 비용 대신 갖겠다"며 물건을 사용·보관했다면 절도죄 또는 점유이탈물횡령죄의 책임을 피하기 어렵습니다.
많은 임대인분이 계약서에 넣어둔 다음 특약만 믿고 안심하십니다.
"임차인이 계약 종료 후에도 짐을 비우지 않을 경우, 임대인이 임의로 처분해도 민·형사상 이의를 제기하지 않는다."
그러나 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있습니다(강행규정 위반). 법원은 사적인 권리 실현, 즉 자력구제를 엄격히 금지하고 있으므로, 이러한 특약이 있더라도 법적 절차(명도소송 및 강제집행)를 거치지 않고 임대인이 임의로 짐을 처분하는 행위는 원칙적으로 위법합니다.
다만, 이 특약이 아예 쓸모없는 것은 아닙니다. 임차인이 계약 종료 후 고의로 잠적하거나 연락을 피하는 상황에서 임대인이 특약에 따라 짐을 치웠다면, 형사 절차에서 "손괴나 절도의 고의가 없었다" 또는 "임차인이 소유권을 포기한 것으로 신뢰할 만한 정당한 이유가 있었다"는 점을 뒷받침하는 유력한 정황 증거로 활용될 수 있습니다.
형사 처벌의 위험 없이 방치물을 처분하려면 다음 단계를 순서대로 밟아야 합니다.
가장 안전하고 확실한 방법입니다. 퇴거하는 임차인에게 방치물 사진을 보내며 다음과 같이 확인을 받으세요.
- "남겨두신 가구와 물건은 처분해도 괜찮으십니까?"
- "언제까지 찾아가지 않으시면 폐기하는 것에 동의하십니까?"
임차인이 "마음대로 하세요", "버려주세요"라고 명시적으로 답변했다면, 이는 법적으로 피해자의 승낙에 해당하여 형사 책임이 발생하지 않습니다.
임차인이 전화를 받지 않거나 대답을 회피한다면, 문서로 증거를 남겨야 합니다.
- 내용: "퇴거 후 방치하신 물품들을 2026년 O월 O일까지 수거해 가시기 바랍니다. 기한 내 수거하지 않으실 경우 소유권을 포기한 것으로 간주하여 폐기 처분할 예정이며, 처분 비용은 보증금에서 공제하거나 별도 청구하겠습니다."
- 효과: 우편이 송달되었음에도 임차인이 아무 조치를 하지 않았다면, 임대인은 소유권 포기 의사가 있었다고 믿을 만한 정당한 이유를 확보하게 됩니다. 추후 역고소를 당하더라도 형사적 고의가 없었음을 증명할 강력한 방어 자료가 됩니다.
방치물이 고가의 가전제품이나 재고 물품 등 객관적으로 가치 있는 물건이고, 임차인과 연락이 전혀 닿지 않는다면 시간이 걸리더라도 명도소송(건물인도청구) 승소 후 법원 집행관을 통한 인도집행을 진행해야 합니다. 집행관 주도하에 짐을 물품보관소로 옮기고 법적 경매 절차를 거쳐 처분하는 것이 민·형사상 책임을 완전히 피할 수 있는 유일한 방법입니다.
경찰로부터 피의자 신분으로 조사 연락을 받았다면, 당황하지 말고 아래 논리로 방어권을 행사하세요.
Q1. 음식물 쓰레기나 명백한 쓰레기 봉투도 함부로 치우면 죄가 되나요?
상식적으로 가치가 전혀 없는 음식물 쓰레기나 재활용 쓰레기를 처분하더라도 재물손괴나 절도가 성립할 가능성은 매우 낮습니다. 다만 임차인이 "그 봉투 안에 귀중품이 있었다"고 악의적으로 주장할 수 있으므로, 치우기 전 반드시 사진과 동영상으로 내부 상태를 기록해 두는 것이 안전합니다.
Q2. 임차인이 보증금을 전부 연체해 남은 돈이 없습니다. 짐 보관료라도 아끼고 싶은데 다른 방법이 없나요?
임차인의 짐을 임의로 폐기하는 것은 위험하지만, 사설 보관창고나 컨테이너로 물건을 옮겨두는 것은 하나의 대안이 될 수 있습니다. 물건을 완전히 멸실시키는 것이 아니므로 재물손괴 위험을 줄일 수 있으며, 이후 명도소송을 통해 보관 비용과 원상복구 비용을 임차인에게 민사상 청구할 수 있습니다.
Q3. 계약서의 임의 처분 조항에 임차인이 직접 서명·날인까지 했습니다. 이것도 효력이 없나요?
민사적으로는 임차인에게 불리한 약정으로 평가되어 무효가 될 확률이 높습니다. 그러나 형사적으로는 임차인이 처분에 미리 동의한 것으로 해석될 여지가 있어, 재물손괴죄나 절도죄의 고의를 부정하는 데 매우 유력한 자료가 됩니다. 서명·날인된 계약서 원본을 반드시 수사기관에 제출하세요.
Q4. 방치물을 처분하는 데 든 비용은 어떻게 돌려받나요?
임차인이 남긴 쓰레기 처리 비용은 원상회복 의무 위반에 따른 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 남아 있는 보증금이 있다면 우선 공제하시면 되고, 보증금이 없다면 민사 소송이나 소액심판 제도를 통해 청구하셔야 합니다. 이때 폐기물 처리 업체 영수증과 작업 전후 사진을 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
임차인의 무단 방치와 연락 두절은 임대인에게 큰 정신적 스트레스와 금전적 손해를 안겨줍니다. 선의로 한 조치가 오히려 형사 고소로 이어졌다면, 초기 경찰 조사 단계부터 부동산·형사 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다.
법률사무소 완봉은 임대차 분쟁 및 재물손괴·절도 혐의 피소 사건에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 증거 수집부터 법리적 변론까지 밀착 지원해 드리겠습니다.
(본 블로그 콘텐츠는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었으며, 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)
