안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
전세 계약 만기를 앞두고 청천벽력 같은 소식을 듣는 임차인들이 많습니다. 바로 집주인이 갑자기 사망했다는 소식입니다. 급하게 수소문해 집주인의 자녀나 배우자 등 상속인을 찾아 연락해 보지만, 돌아오는 대답은 절망적입니다. "아버지가 빚이 너무 많아 저희는 상속을 전부 포기했습니다."
상속인들이 줄줄이 상속을 포기해 버리면 임차인은 순간 눈앞이 캄캄해집니다. 보증금을 돌려달라고 소송을 하려 해도 피고(소송 상대방)로 지정할 사람 자체가 사라져 버렸기 때문입니다. 하지만 좌절하실 필요는 없습니다. 소송 대상이 사라진 최악의 상황에서도 전세금을 합법적으로 돌려받을 수 있는 명확한 해결책이 있습니다. 바로 '상속재산관리인 선임' 제도입니다.
보통 임대인이 사망하면 상속인들이 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 상속인들을 상대로 전세보증금 반환 소송을 제기하면 됩니다. 하지만 임대인의 채무가 재산보다 많아 1순위(자녀·배우자)부터 4순위(4촌 이내 방계혈족)까지 모든 상속인이 상속포기를 완료하면 상황이 복잡해집니다.
이때 민법 제1053조는 상속인의 존부가 불분명하거나 상속인이 모두 포기한 경우, 법원이 이해관계인의 청구에 따라 상속재산관리인을 선임하도록 규정하고 있습니다. 상속재산관리인은 사망한 임대인의 재산을 임시로 관리하고 청산하는 법적 대리인 역할을 합니다. 따라서 임차인은 법원이 지정한 상속재산관리인을 피고로 삼아 전세보증금 반환 소송을 제기하고 판결문을 받아낼 수 있습니다.
가장 먼저 상속인 전원이 실제로 상속을 포기했는지 확인해야 합니다.
- 집주인의 주민등록초본, 가족관계증명서, 제적등본 등을 통해 4촌 이내 가계도를 파악합니다.
- 법원 사건검색을 통해 상속인들이 신청한 상속포기 심판청구가 모두 수리되었는지 조회합니다.
- 만약 일부 상속인이 '한정승인'을 했다면 상속재산관리인 선임 없이 해당 한정승인자를 상대로 소송을 진행하면 됩니다. 전원 포기가 확인된 경우에만 다음 단계로 넘어갑니다.
망인의 최후 주소지를 관할하는 가정법원에 상속재산관리인 선임 청구를 합니다.
- 필요 서류: 임대차계약서, 등기부등본, 망인의 폐쇄가족관계등록부 및 제적등본, 상속인들의 상속포기 결정문 사본 등
- 신청서에 선임이 필요한 이유(보증금 반환 채권을 행사해야 한다는 점)를 구체적으로 소명해야 법원이 신속하게 결정을 내립니다.
상속재산관리인 신청 시 임차인들이 가장 당황하는 부분이 바로 예납금(豫納金)입니다. 법원은 관리인으로 활동할 변호사나 법무사 등의 보수를 신청인(임차인)이 먼저 납부하도록 명령합니다.
- 예납금 액수: 사건의 난이도와 재산 규모에 따라 보통 100만 원에서 300만 원 선으로 책정됩니다.
- 돌려받는 방법: 예납금은 향후 해당 주택이 경매로 매각될 때 경매 비용(공익비용)으로 처리되어 배당 단계에서 최우선으로 회수됩니다. 초기 자금을 확보하여 신속히 납부하는 것이 유리합니다.
- 2026년 기준 참고: 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험에 가입되어 있고, 전세사기 피해자 결정문을 소지한 임차인이라면 HUG의 '상속재산관리인 선임 지원 제도'를 통해 예납금 및 법률 조치 대행 비용을 지원받을 수 있으므로 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
상속재산관리인이 선임되면 그 관리인에게 '임대차 계약 해지 통지'를 송달하고 보증금 반환 소송을 제기하여 판결문(집행권원)을 확보합니다.
- 중요한 실무 포인트: 통상적으로 사망한 사람의 부동산을 경매에 넘기려면 상속인 명의로 대위상속등기를 먼저 해야 하지만, 상속재산관리인이 선임된 경우에는 대위상속등기 과정을 생략할 수 있습니다.
- 상속재산관리인을 채무자로 지정하여 법원에 바로 부동산 강제경매를 신청하면 되므로, 취득세와 대위등기 수수료 등 수백만 원에 달하는 비용과 행정 시간을 크게 줄일 수 있습니다.
Q1. 집주인이 사망했는데 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?
임대인이 사망했더라도 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 임차권등기명령은 반드시 신청해야 합니다. 상속재산관리인 선임 전이라면 망인을 피신청인으로 하여 신청한 뒤 법원의 보정명령에 따라 상속인 관련 서류를 제출하면 됩니다. 상속인 전원이 상속포기를 한 상태라면 관리인 선임 후 그 관리인을 상대로 신청해야 원활하게 등기가 마쳐집니다.
Q2. 상속재산관리인 선임까지 시간은 얼마나 걸리나요?
법원 사정에 따라 다르지만 신청서 접수 후 선임 결정이 나기까지 보통 3개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 가계도 조회와 송달 과정에서 지연되는 경우가 많으므로, 처음부터 상속포기 내역 등 증빙 자료를 꼼꼼히 준비하여 제출하는 것이 기간을 단축하는 핵심입니다.
Q3. 보증보험(HUG)에 가입했어도 이 절차를 직접 밟아야 하나요?
그렇습니다. HUG 전세보증보험의 대위변제 조건 중 핵심은 '임대차 계약의 적법한 해지 통보'입니다. 집주인 사망 후 상속인이 없는 상태에서는 해지 통보를 수령할 대상이 없기 때문에, HUG 역시 상속재산관리인이 선임되어 계약 해지 통보서가 도달해야만 보증금 지급 절차를 개시합니다. 보증보험 가입자라도 관리인 선임은 필수 관문입니다.
Q4. 선임된 상속재산관리인이 보증금을 직접 돌려주나요?
아닙니다. 상속재산관리인은 망인의 재산을 관리·정리하는 임시 대리인일 뿐, 본인의 재산으로 보증금을 변제하는 사람이 아닙니다. 관리인은 소송의 상대방 역할을 할 뿐이며, 실제 전세금 회수는 관리인을 상대로 판결을 받아 해당 부동산을 경매에 넘기고 그 매각 대금에서 배당받는 방식으로 이루어집니다.
임대인 사망 및 상속인 전원 상속포기 사안은 일반적인 전세금 반환 소송보다 절차가 복잡하고 높은 수준의 법적 지식이 요구됩니다. 가계도 추적 과정에서 상속인이 누락되거나, 예납금 납부 기한을 놓치면 신청이 각하되어 소중한 시간만 허비할 수 있습니다.
본 포스팅은 법률적 이해를 돕기 위한 참고 자료이며, 개별 사실관계에 따라 법원의 판단과 소송 결과는 달라질 수 있습니다. 본격적인 법적 조치를 취하기 전에 반드시 부동산 및 상속 전문 변호사와 충분히 상담하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 상속재산관리인 선임 신청부터 전세보증금 반환 청구 소송, 강제경매를 통한 보증금 회수까지 일괄적으로 상담을 제공하고 있습니다. 상대방이 사라졌다고 해서 권리까지 사라지는 것은 아닙니다. 사안이 복잡하게 느껴지실수록 빠른 상담이 도움이 됩니다.
