안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
부모님이 임대하던 주택이나 상가를 여러 자녀가 함께 상속받은 뒤, 임차인이 계약 종료를 앞두고 보증금 반환을 요구하는 경우가 있습니다. 상속인 사이에서 누가 부동산을 취득할지 정해지지 않았더라도, 임차인 입장에서는 상속인들의 내부 협의가 끝날 때까지 기다려야 하는 것은 아닙니다.
이 경우에는 임차인에 대한 보증금 반환 문제와 공동상속인 사이의 내부 정산 문제를 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다.
공동상속인이 여러 명이면 상속재산은 분할이 끝날 때까지 공동상속인들이 각자의 법정상속분에 따라 잠정적으로 공유합니다. 여기서 공유란 특정 방이나 층을 나누어 갖는 것이 아니라, 부동산 전체를 지분에 따라 함께 보유하는 상태를 말합니다.
주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이나 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람이 임대인의 지위를 승계하도록 정하고 있습니다. 대법원은 상속으로 주택 소유권을 취득한 사람도 이러한 승계인에 포함된다고 보았습니다.
상가도 대항요건을 갖춘 임대차라면 상속으로 건물 소유권을 취득한 사람이 임대인 지위를 승계할 수 있습니다. 대항요건이란 임차인이 새로운 소유자 등 제3자에게도 임대차관계를 주장할 수 있게 하는 요건입니다.
따라서 등기 명의가 아직 피상속인 명의이거나 상속재산분할 협의가 진행 중이라는 사정만으로, 임차인의 보증금 반환 요구를 곧바로 미룰 수 있다고 보기 어렵습니다.
대법원은 대항요건을 갖춘 상가 임대차에서 공동상속인이 임대인 지위를 함께 승계한 경우, 임차보증금 반환채무를 일반적인 금전채무처럼 법정상속분에 따라 나누어지는 채무가 아니라 성질상 불가분채무라고 판단했습니다.
쉽게 말하면 보증금 반환은 임대차관계 전체와 연결된 의무이므로, 각 상속인이 “나는 내 지분만큼만 책임진다”고 단순히 구분하기 어렵다는 의미입니다. 해당 사건에서 대법원은 특별한 사정이 없는 한 공동상속인들이 공동하여 보증금과 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다고 보았습니다.
예를 들어 보증금 9,000만 원인 상가 임대차가 종료되는데 상속인 3명이 분할 문제로 다투고 있다면, 임차인에 대한 보증금 반환 문제와 상속인 사이의 분담 문제는 별도로 정리할 필요가 있습니다.
다음 자료를 정리해 공동상속인들이 같은 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
임대차계약서와 갱신·연장 계약서
보증금, 차임, 계약 종료일, 특약을 확인합니다. 기간만 연장된 것인지, 보증금이나 차임도 변경되었는지 구분할 필요가 있습니다.
보증금 수령 및 반환 자료
피상속인이 실제로 받은 보증금 액수와 이미 반환된 금액이 있는지 계좌내역, 영수증 등으로 확인합니다.
임차인의 종료 의사와 반환 요구 내용
문자, 이메일, 내용증명 등 종료일과 요구 금액이 드러나는 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
공동상속인 사이의 협의 내용
누가 임차인과 소통할지, 보증금 마련과 지급 방식은 어떻게 할지 기록으로 남겨 두는 것이 바람직합니다.
상속재산분할에서 보증금채무의 반영 여부
부동산을 누가 취득할지 논의할 때에는 부동산 가치뿐 아니라 임대차보증금 반환 부담도 함께 검토해야 합니다.
공동상속인 중 한 명이 보증금을 변제하여 공동상속인 전체의 책임을 면하게 했다면, 그 상속인은 다른 상속인에게 법정상속분에 따른 내부 부담분을 구상할 수 있습니다.
구상이란 공동으로 부담해야 할 돈을 한 사람이 대신 지급한 경우, 다른 부담자에게 각자의 부담 부분을 돌려달라고 청구하는 것을 말합니다.
다만 실제 지급 과정과 정산 범위를 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 지급한 금액·지급일·지급 경위와 상속인별 부담에 관한 협의 내용을 가능한 한 명확히 남겨 두는 것이 좋습니다.
임차인이 퇴거하지 않고 계약 연장이나 재계약을 원할 수 있습니다. 대법원은 공동상속인 전원이 기존 임대차의 목적물·보증금·차임은 그대로 두고 기간만 연장한 사안에서, 이를 상속재산 처분이 아니라 상속재산 관리의무 이행을 위한 관리행위로 보았습니다.
다만 보증금, 차임, 목적물 또는 특약이 변경되는 재계약은 검토할 사항이 달라질 수 있습니다. 재계약서를 작성할 때에는 공동상속인 전원이 계약 내용을 확인할 수 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.
또한 상속재산분할은 상속개시 시점으로 소급해 효력이 생기지만, 제3자의 권리를 해할 수는 없습니다. 분할 전 공동상속 상태가 있었다는 사실 자체도 소급하여 사라지는 것은 아닙니다.
상속인 사이에 협의가 성립하지 않거나 협의할 수 없다면, 개별 부동산에 대한 일반 공유물분할소송이 아니라 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하는 절차를 검토할 수 있습니다.
상속등기 여부만으로 임대인 지위 승계 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 주택과 대항요건을 갖춘 상가 임대차에서는 상속으로 소유권을 취득한 사람이 임대인 지위를 승계할 수 있습니다.
공동상속인 전체의 책임을 면하게 하기 위해 한 상속인이 보증금을 변제했다면, 다른 상속인에게 법정상속분에 따른 내부 부담분을 구상할 수 있습니다.
상속재산분할심판에서 대항력 있는 상가 임대차 목적 부동산을 한 상속인이 단독 취득한 경우, 그 상속인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 다른 상속인은 임대차관계에서 벗어날 수 있습니다. 다만 분할 과정에서 보증금채무가 고려되지 않았다면 내부 정산 문제가 남을 수 있습니다.
상속재산분할 협의가 성립하지 않거나 협의할 수 없다면, 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하는 절차를 검토할 수 있습니다.
위 내용은 공동상속인과 임대차보증금 반환에 관한 일반적인 법률 정보를 정리한 것입니다. 임대차의 종류, 대항요건 충족 여부, 계약 내용, 보증금 지급 경위, 상속재산분할의 내용에 따라 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 상속재산분할 전 임대차보증금 반환 요구, 공동상속인 사이의 비용 정산, 임대차계약 연장 및 재계약 문제에 대한 상담을 제공하고 있습니다. 상담 시에는 임대차계약서, 보증금 수령·반환 자료, 상속인 사이의 협의 자료를 준비하시면 도움이 됩니다.
