안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
집주인의 체납 세금 때문에 내가 살고 있는 전셋집이 갑자기 '공매'에 처했다는 안내문을 받으셨나요?
일반적인 법원 경매 소식은 뉴스나 주변에서 종종 들어봤어도, 세무서나 지자체가 압류하여 한국자산관리공사(KAMCO)를 통해 진행하는 '공매'는 낯설게 느껴지실 겁니다. 경매와는 다른 플랫폼(온비드)을 사용하고, 절차와 기한도 훨씬 엄격하게 운영되기 때문에 많은 세입자분들이 당황한 나머지 골든타임을 놓치곤 합니다.
'집주인이 종합부동산세를 엄청나게 체납했다는데, 내 보증금은 한 푼도 못 건지고 쫓겨나는 것 아닌가?' 하는 불안감에 밤잠을 설치고 계실 텐데요. 오늘은 공매 통지서를 받은 세입자가 지금 당장 해야 할 행동과 보증금을 안전하게 지키기 위한 핵심 대응법을 실무 중심으로 풀어드리겠습니다.
많은 분이 경매와 공매를 혼동하십니다. 법원 경매는 대출금(근저당권)이나 개인 채무를 갚지 못해 '법원'이 주도하여 매각하는 절차입니다. 반면, 공매(압류재산 공매)는 집주인이 국세(종합부동산세, 소득세 등)나 지방세(재산세 등)를 체납하여 세무서나 지자체가 압류한 뒤, 이를 현금화하기 위해 한국자산관리공사(KAMCO)에 대행을 맡겨 진행하는 절차입니다.
가장 큰 차이는 진행 플랫폼과 배분 신청 방식에 있습니다.
여기서 가장 중요한 것이 '배분요구 종기일'입니다. 공매 절차에서는 이 종기일이 매우 빠르고 엄격하게 지정됩니다. 단 하루라도 넘겨 신청서를 제출하면, 법적으로 우선변제권이 있는 임차인이라 하더라도 매각대금에서 단 1원도 배분받지 못하는 치명적인 불이익을 입게 됩니다.
전세 피해 상황에서 임차인을 가장 절망하게 만들었던 것 중 하나가 '당해세 우선의 원칙'이었습니다.
💡 당해세란?
해당 부동산 자체에 부과된 세금을 말합니다. 대표적으로 종합부동산세, 재산세, 상속세, 증여세 등이 있습니다.
과거에는 임차인이 전입신고와 확정일자를 아무리 일찍 받아두었어도, 매각되는 주택에 부과된 종합부동산세나 재산세 같은 당해세는 임차보증금보다 무조건 먼저 배분되었습니다. 집주인의 종부세 체납액이 수억 원에 달하면 세입자는 한 푼도 받지 못하는 구조였습니다.
하지만 임차인 보호를 위해 국세기본법과 지방세기본법이 개정(2023년 4월·5월 시행)되면서 중요한 예외 규정이 신설되었습니다.
쉽게 말해, 내가 확정일자를 받은 날 이후에 집주인에게 부과된 종부세나 재산세 때문에 내 보증금이 뒤로 밀리는 억울한 일은 법적으로 막을 수 있게 된 것입니다. 다만, 이 혜택을 온전히 누리려면 배분요구 종기일 내 신청과 대항력 유지가 필수 조건입니다.
한국자산관리공사로부터 공매대행 통지서나 배분요구 안내서를 받으셨다면 즉시 서류를 준비해 제출해야 합니다.
통지서에 적힌 관리번호를 확인한 후, 온비드(Onbid) 시스템에 접속합니다.
온비드 로그인(공동인증서 필수) → [나의 온비드] → [배분요구/채권신고] → 사건 관리번호 입력 및 검색 → 배분요구서 작성 및 서류 첨부 후 제출
접수 완료 후 화면을 반드시 캡처하거나 출력해 보관하세요. 인터넷 이용이 어렵다면 관할 한국자산관리공사 지사로 등기우편을 보내거나 직접 방문하여 제출할 수 있습니다.
가장 위험한 오해입니다. 선순위 임차인이라도 공매 절차에서 보증금을 돌려받고 계약을 정리하려면 반드시 배분요구를 해야 합니다. 배분요구를 하지 않으면 입찰자들이 보증금 인수 부담을 꺼려 응찰하지 않고, 결국 집은 계속 유찰되어 공매가 무한 연기되는 악순환에 빠집니다. 보증금을 빠르게 회수하려면 적극적으로 배분요구를 신청하는 것이 실무상 최선입니다.
절대 안 됩니다. 우선변제권과 대항력은 배분요구 종기일까지 계속 유지되고 있어야 효력이 있습니다. 종기일 전에 주소지를 옮기거나 짐을 빼버리면 즉시 대항력이 소멸하여 우선변제 자격을 잃게 됩니다. 피치 못할 사정으로 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 등재된 것을 확인한 후에 이동하셔야 기존 권리가 보존됩니다.
공매는 행정처분의 일종으로, 법원 경매보다 기한 관리가 훨씬 엄격합니다. 배분요구 종기일이 지난 후 뒤늦게 신청서를 제출해도 담당자는 법률 규정상 접수 자체를 할 수 없습니다. 통지서를 받은 즉시 신청을 마치는 것이 중요합니다.
Q1. 전입신고 전에 이미 세무서 압류가 걸려 있었다면 보증금은 보호받지 못하나요?
전입신고와 확정일자 이전에 이미 압류 등기가 마쳐졌거나 세금의 법정기일이 먼저 도래했다면, 안타깝게도 해당 세금 채권이 임차인 보증금보다 순위가 앞섭니다. 다만, 소액임차인 요건을 충족한다면 선순위 압류 세금보다도 일정 금액(최우선변제금)을 가장 먼저 돌려받을 수 있는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 포기하지 마시고 본인의 보증금 액수와 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 소액임차인 해당 여부를 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
Q2. 공매 진행 중에도 집주인에게 월세를 계속 줘야 하나요?
법적으로는 공매가 진행 중이더라도 임대차 계약의 효력은 그대로 유지되므로 월세를 지급하는 것이 원칙입니다. 다만 실무에서는 집주인과 연락이 두절된 경우가 많고, 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높은 상황에서 월세 지급을 계속하면 손실이 커질 수 있습니다. 이때 월세를 추후 보증금과 상계하겠다는 의사를 내용증명으로 밝히고 지급을 유보하는 방식으로 대응하는 경우도 있습니다. 다만 상황에 따라 법적 분쟁 소지가 있으므로 반드시 변호사 자문을 받아 진행하시기 바랍니다.
Q3. 공매 진행 중인 집의 계약 만기일이 다가옵니다. 지금 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
네, 가능합니다. 집이 공매 진행 중이더라도 임대차 계약 기간이 만료되었거나 해지 사유가 발생했음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 이후 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
Q4. 배분요구를 했는데 보증금 전액을 돌려받지 못할 것 같습니다. 나머지 금액은 어떻게 되나요?
공매 매각대금에서 배분받은 금액이 보증금에 미치지 못하는 경우, 부족한 금액은 집주인에 대한 채권으로 남게 됩니다. 별도로 집주인을 상대로 민사소송을 제기하거나 다른 재산에 강제집행을 신청하는 방법을 검토해야 합니다. 상황에 따라 전세보증금반환보증 보험 가입 여부도 확인해 보시기 바랍니다.
살던 집이 세금 체납으로 공매에 넘어갔다는 통지서를 받으면 누구나 막막해지기 마련입니다. 일반 경매와 달리 조세 채권의 법정기일과 당해세 규정이 복잡하게 얽혀 있어, 혼자서 권리관계를 명확히 분석하고 완벽한 배분요구를 신청하기란 쉽지 않습니다.
단 한 번의 표기 실수나 기한 누락으로 소중한 보증금 전부를 잃게 될 수 있는 상황입니다. 법률사무소 완봉에서는 온비드 배분요구서 작성, 배분 순위 분석, 당해세 예외 조항 적용 여부 검토, 명도 대책 수립까지 보증금을 지키기 위한 전반적인 법률 상담을 제공하고 있습니다.
혼자 고민하지 마시고 편하게 문의해 주세요.
본 블로그의 내용은 독자의 이해를 돕기 위한 참고용 법률 가이드입니다. 구체적인 사실관계와 개별 사건의 정황에 따라 법적 판단 및 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 정식 법률 상담을 거친 후 대응하시기 바랍니다.
