안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
공사를 마치고 건물을 완공했는데, 마지막 순간에 발목을 잡히는 시공사·하도급 업체 대표님들이 정말 많습니다. 건물은 번듯하게 올라갔고 실질적인 공사는 끝났는데, 건축주나 시행사가 "아직 준공검사(사용승인)가 완료되지 않았으니 잔금을 줄 수 없다" 며 버티는 상황입니다.
단순히 행정 절차가 늦어지는 것이라면 기다릴 수 있겠지만, 실상은 다릅니다. 건축주가 의도적으로 사용승인 신청 서류에 서명을 거부하거나, 지자체의 보완 요구를 차일피일 미루면서 "잔금에서 1억 원만 깎아주면 당장 준공 신청을 해주겠다" 며 억지 합의를 요구하는 경우가 허다합니다.
계약서에 적힌 '준공 완료 시 잔금 지급' 이라는 조항에 발이 묶여 눈 뜨고 당해야 할까요? 절대 그렇지 않습니다. 우리 법은 이러한 건축주의 꼼수를 깨부수고 채권자의 권리를 지켜줄 강력한 수단을 마련해 두고 있습니다.
건축주들이 시공사를 압박할 때 가장 많이 쓰는 논리가 "계약서상 '준공 시 잔금 지급'으로 되어 있으니, 준공이 나지 않은 지금은 돈을 안 줘도 법적 책임이 없다"는 주장입니다. 하지만 이는 법을 자의적으로 해석한 것입니다.
민법 제150조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.
"조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다."
이를 조건성취의제라고 합니다. 이 사안에서 '준공 완료'라는 조건이 성취되면 잔금을 지급해야 하므로, 건축주는 조건 성취로 불이익을 받는 당사자에 해당합니다.
시공사가 공사를 성실히 완료하여 즉시 사용승인 신청이 가능한 상태임에도, 건축주가 잔금 지급을 피하거나 깎을 목적으로 사용승인 신청을 미루는 행위는 '신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 행위' 에 해당합니다.
따라서 시공사는 "실제 준공검사가 나지 않았더라도, 이미 준공이 완료된 것으로 보겠다"고 주장하며 잔금 전액을 즉시 청구할 수 있습니다. 조건이 성취된 것으로 보는 시점은 '건축주의 방해 행위가 없었더라면 준공이 완료되었으리라고 추산되는 시점' 이 됩니다(대법원 98다42356 판결 등).
한 단계 더 나아가, 법원은 계약서상 '준공 시', '분양 완료 시'와 같은 문구를 단순한 조건(정지조건)이 아니라 '불확정기한' 으로 해석하는 경우가 대부분입니다.
대법원 판례에 따르면, "그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다" 고 판시하고 있습니다(대법원 2018다223054 판결 등).
즉, 건축주가 준공을 받지 않은 채 건물을 방치하더라도 "준공이 평생 안 났으니 평생 잔금을 안 주겠다"는 주장은 통하지 않습니다. 준공이 사실상 무산되었거나 사회통념상 합리적인 기간이 지난 경우, 그 시점에 이미 잔금 지급 기한이 도래한 것으로 보아 건축주는 즉시 잔금을 지급할 의무가 생깁니다.
법리가 아무리 완벽해도 소송을 제기해 판결을 받기까지는 수개월에서 1년 이상이 걸립니다. 그 사이 건축주가 건물을 제3자에게 가등기하거나, 신탁사로 소유권을 이전하거나, 임차인을 들여 보증금을 챙겨 잠적하면 판결문은 사실상 무용지물이 됩니다.
따라서 사건의 골든타임은 소송 전 단계입니다. 이때 반드시 실행해야 하는 것이 가압류입니다.
많은 분들이 오해하시는 부분입니다. 미등기 신축 건물이라도 건축허가서가 존재하고 사회통념상 건물의 외관(기둥, 지붕, 주벽)을 갖춘 상태라면 법원에 미등기 건물 가압류를 신청할 수 있습니다.
가압류 신청이 인용되면 법원은 등기소에 직권으로 보존등기를 마치도록 명하고, 해당 건물 등기부에 가압류를 기입합니다. 이 순간 건축주는 다음과 같은 타격을 입게 됩니다.
결국 준공 핑계를 대며 잔금을 깎으려던 건축주가 먼저 연락해 "잔금을 전액 줄 테니 가압류를 풀어달라"고 요청하게 되는 것이 실무에서 자주 나타나는 결과입니다.
사업부지가 부동산 신탁사에 신탁되어 소유권이 신탁사로 넘어간 구조라면 건물 자체에 대한 가압류가 어려울 수 있습니다. 이때는 시행사(건축주)가 신탁사로부터 지급받을 신탁 수익권(우선수익권) 을 가압류하는 방법을 활용해야 합니다. 시행사가 사업을 통해 얻을 최종 이익의 흐름을 차단하는 전략입니다.
또한, 건축주가 공사 완료 단계에서 부도 위기에 처하거나 다른 채권자로부터 압류가 들어오는 등 신용이 급격히 악화된 경우, 민법 제388조에 따른 기한이익의 상실을 주장할 수 있습니다. 이 경우 계약서상 이행기와 상관없이 시공사는 즉시 공사잔금 전액을 청구하고 가압류 등 보전처분에 나설 수 있습니다.
Q1. 준공검사가 실제로 나지 않았는데도 잔금 청구 소송을 이길 수 있나요?
네, 가능합니다. 건축주가 정당한 사유 없이 준공 절차를 미루고 있다는 사실(예: 감리가 완료되었으나 건축주가 사용승인 서류를 접수하지 않은 사실, 보완 지시 이행을 거부한 사실 등)을 입증하면, 법원은 민법 제150조 제1항의 조건성취의제 법리를 적용하여 시공사의 청구를 인정합니다.
Q2. 건축주가 "하자가 많아서 준공을 못 받는 것"이라고 주장하면 어떻게 되나요?
실무에서 건축주가 가장 흔하게 내세우는 핑계입니다. 그러나 법적으로 '하자'와 '공사의 미완성'은 명확히 구별됩니다. 계획된 공정이 모두 실행되어 건물의 외관과 주요 기능이 갖춰졌다면 공사는 '완성'된 것입니다. 사소한 하자를 이유로 공사잔금 전체의 지급을 거절하는 동시이행 항변은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
Q3. 가압류 신청 시 시공사가 준비해야 할 핵심 증거는 무엇인가요?
공사 완료 사실과 건축주의 방해 행위를 입증할 자료가 필요합니다.
- 공사가 완료되었음을 보여주는 준공 사진, 감리 보고서, 공정률 확인서
- 사용승인 신청 협조를 촉구한 내용증명 우편
- 건축주가 대금 감액을 요구한 통화 녹취록 또는 문자메시지
이러한 증거를 정리하여 제출하면 가압류가 신속하게 인용될 가능성이 높아집니다.
Q4. 하도급 업체가 원청을 건너뛰고 시행사에 직접 청구할 수 있나요?
일정한 요건(하도급대금 직접지급 합의 등)을 갖추었다면, 하도급법 및 민법에 따라 하수급인이 발주자에게 직접 대금을 청구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 준공 지연 핑계에 막힐 수 있으므로, 원청 시공사와 하도급 업체가 연대하여 신탁 수익권을 신속히 가압류하는 공동 전략을 취하는 것이 유리합니다.
건설 분야의 공사대금 분쟁은 계약서의 특약 사항, 실제 기성고 비율, 하자 감정 결과 등에 따라 법적 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 법리 안내를 목적으로 작성된 것이며, 실제 사건에 적용할 때는 반드시 건설 전문 변호사의 조력을 받아 구체적인 사실관계를 검토한 후 진행하시기 바랍니다.
법률사무소 완봉에서는 준공 지연을 이용한 공사대금 분쟁, 가압류 신청, 신탁 수익권 보전 등 건설·공사대금 분야에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 공사잔금을 받지 못해 어려움을 겪고 계신다면 아래로 문의해 주세요. 대표 변호사가 직접 사건을 검토하여 구체적인 방향을 안내해 드립니다.
