안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
새 아파트나 깔끔한 빌라로 설레는 마음에 이사한 지 불과 몇 달, 우편함에 꽂힌 낯선 종이 한 장에 가슴이 철렁 내려앉는 분들이 많습니다. 발신처는 이름도 생소한 신탁회사나 은행. 봉투를 열어보니 '당신은 무단 점유자이므로 즉시 퇴거하지 않으면 강제집행과 명도소송을 진행하겠다'는 청천벽력 같은 경고장이 들어 있습니다.
분명 등기부등본에 '신탁'이라는 글자가 적혀 있긴 했지만, 계약 당시 임대인은 "대출 때문에 형식상 명의만 넘겨둔 것이니 내가 진짜 집주인"이라고 호언장담했고, 중개업자 역시 "지금까지 다 이렇게 계약해 왔다, 아무 문제 없다"며 안심시켰기에 도장을 찍었을 뿐인데 말입니다.
하지만 법의 대답은 차갑습니다. 수탁자(신탁회사)의 서면 동의 없이 위탁자(집주인)와 단독으로 맺은 임대차 계약은 법적으로 무효에 가깝습니다. 지금은 자책할 여유가 없습니다. 남은 자산을 지키기 위한 골든타임 대응책을 실행해야 할 때입니다.
먼저 신탁 계약의 삼각 구도를 간단히 정리해 드리겠습니다.
부동산 담보신탁이 설정되면 소유권은 법적으로 완전히 신탁회사로 넘어갑니다. 원래 집주인이었던 위탁자는 더 이상 소유자가 아닙니다. 거의 모든 신탁계약서(신탁원부)에는 "수탁자 및 우선수익자의 서면 동의가 없는 임대차 계약은 신탁사에 효력을 주장할 수 없다" 는 조항이 명시되어 있습니다.
이 동의 절차를 빠뜨린 임대차 계약은 법적으로 '아무런 권한 없는 자와 맺은 무효의 계약'이 됩니다. 아무리 전입신고를 하고 확정일자를 받았어도 소용없습니다. 주택임대차보호법상 보호는 '적법한 임대 권한을 가진 임대인'과 계약했을 때만 작동하기 때문입니다. 신탁회사 입장에서 임차인은 허락 없이 남의 집에 들어와 있는 불법 점유자일 뿐이며, 명도소송이 제기되면 임차인은 사실상 패소할 수밖에 없습니다.
당황한 상태에서 세입자들이 흔히 저지르는 실수가 위탁자를 상대로 보증금 반환 청구 소송(민사)만 준비하는 것입니다. 그러나 신탁사로부터 퇴거 명령까지 떨어진 건물의 위탁자는 이미 다른 곳에도 빚이 많아 재산이 거의 없는 '무자력' 상태일 가능성이 높습니다. 민사 소송에서 이겨 판결문을 받아도 돌려받을 돈이 없다면 무용지물입니다.
이때 가장 강력한 카드는 형사고소를 통한 심리적 압박입니다.
소유권이 신탁회사에 이전되어 단독으로는 임대차 계약을 맺을 권한이 없음에도, 이를 숨긴 채 보증금을 받은 행위는 형법상 사기죄에 해당합니다. 가로챈 보증금이 5억 원 이상이라면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법)상 사기죄가 적용되어 최소 3년 이상의 유기징역에 처해질 수 있습니다.
사기 혐의로 입건되어 실형 또는 구속 위기에 처하면, 위탁자들은 태도를 바꾸는 경우가 많습니다. 감형이나 구속을 면하기 위해 친인척 자금을 빌리거나 다른 자산을 처분해 합의금을 들고 찾아오는 것입니다.
형사고소와 함께 아래의 민사적 방법을 병행하면 보증금 회수율을 높일 수 있습니다.
공인중개사법에 따라 중개업자는 신탁 부동산을 중개할 때 직접 신탁원부를 발급받아 임차인에게 제시하고, 신탁 조항의 위험성을 구체적으로 설명해야 할 의무가 있습니다. 단순히 등기부 한 장만 보여주고 넘어갔다면 명백한 설명의무 위반입니다.
대법원 판례에 따르면, 이를 소홀히 한 공인중개사에게 임차인이 입은 손해의 30~70%까지 손해배상 책임을 묻고 있습니다. 한국공인중개사협회 공제조합을 상대로도 청구할 수 있으므로, 재산이 없는 위탁자보다 훨씬 현실적인 구제 수단이 됩니다.
위탁자 명의의 다른 부동산, 분양권, 예금 계좌 등이 있다면 사기 고소와 동시에 가압류를 신청해야 합니다. 위탁자가 눈치채고 재산을 은닉하기 전에 법적으로 묶어두는 선제 조치가 필수적입니다.
매우 드문 경우이지만, 위탁자가 신탁 대출금 일부를 상환하거나 신탁 조건 일부를 충족하는 대가로 신탁회사와 은행으로부터 '사후 동의서'를 받을 수 있는지, 법률 대리인을 통해 신탁사 담당 부서와 협상해 보는 것도 방법입니다.
Q1. 위탁자가 고소를 취하해 주면 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 믿어도 될까요?
믿어서는 안 됩니다. 전형적인 시간 끌기 수법입니다. 고소를 취하하는 순간 압박 수단이 사라져 돈을 돌려받을 가능성이 크게 낮아집니다. 합의는 반드시 보증금 전액(또는 합의된 금액)이 실제로 입금된 이후에 합의서를 작성하는 방식으로 진행하셔야 합니다.
Q2. 보증금이 2억 원이라 특경법 기준(5억 원)에 못 미칩니다. 일반 사기죄 고소도 타격이 클까요?
매우 큽니다. 보증금이 5억 원 미만이더라도 형법상 사기죄(10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)에 해당합니다. 임대차 사기는 피해자의 주거권을 박탈하는 중대 범죄로 취급되어 실형 선고율이 높은 편입니다. 위탁자 입장에서는 구속을 피하기 위해 합의를 시도하려 할 가능성이 높습니다.
Q3. 계약서 특약에 "잔금일까지 신탁을 말소하거나 신탁사의 동의서를 제출한다"고 적혀 있습니다. 이 특약으로 퇴거 요구를 거부할 수 있나요?
거부할 수 없습니다. 그 특약은 위탁자와 임차인 사이의 약속일 뿐, 신탁회사에는 효력이 없습니다. 다만 이 특약은 위탁자가 계약 당시부터 임차인을 속였다는 강력한 사기죄 증거로 활용될 수 있습니다.
Q4. 전세사기 특별법에 따른 구제를 받을 수 있나요?
요건을 충족하면 가능합니다. 특별법 개정을 통해 수탁자 동의 없는 신탁 전세사기 피해자도 '전세사기피해자'로 지정받을 수 있는 길이 열려 있습니다. 지정 시 LH 등 공공주택사업자의 주택 매입 및 장기 임대 전환, 경매 시 우선매수권 부여 등의 지원을 받을 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 피해자 신청 절차를 신속히 병행하시기 바랍니다.
Q5. 이미 퇴거 기한이 촉박한데, 지금 당장 무엇부터 해야 하나요?
가장 먼저 관련 증거(계약서, 등기부등본, 신탁원부, 임대인과의 대화 기록, 중개 관련 자료 등)를 최대한 확보하십시오. 그다음 형사고소와 가압류 신청, 공인중개사 손해배상 청구를 동시에 진행할 수 있도록 법률 전문가와 즉시 상담하는 것이 중요합니다. 시간이 지날수록 위탁자의 재산 은닉 가능성이 높아지므로 초기 대응이 결정적입니다.
법률사무소 완봉에서는 신탁 부동산 임대차 분쟁과 관련하여 형사고소장 작성, 공인중개사 대상 손해배상 소송, 가압류 신청, 전세사기 특별법 피해자 지정 신청 지원에 이르기까지 단계별 법률 상담을 제공하고 있습니다. 신탁회사나 금융기관으로부터 강제퇴거 예고장을 받으셨다면, 초기 골든타임을 놓치지 않도록 빠르게 전문가와 상황을 점검해 보시길 권해 드립니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 따라 법적 판단과 결과가 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안에 대해서는 반드시 법률 전문가와 상담하여 진행하시기 바랍니다.
