안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
"가게에 들어올 때 건물주가 무조건 사인하라고 해서 어쩔 수 없이 썼는데... 이 특약 때문에 권리금도 못 받고 쫓겨나야 하나요?"
"법원에서 나온 제소전화해조서가 있는데, 이걸로 당장 강제집행을 하겠다고 합니다. 길거리에 나앉게 생겼어요."
저희 법률사무소를 찾는 소상공인 사장님들 중 상당수가 이처럼 계약 당시 '울며 겨자 먹기'로 작성한 독소조항과 제소전화해조서 때문에 밤잠을 설치고 계십니다. 임대인은 "법원 도장까지 찍힌 조서가 있으니 당장 나가라"며 압박하지만, 정말로 아무런 해결책이 없을까요?
결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다. 아무리 확정판결과 동일한 효력을 지닌 제소전화해조서라 하더라도, 법이 정한 선을 넘어 임차인의 본질적인 권리를 침해한다면 이를 무력화하고 권리금과 영업 기간을 지켜낼 수 있는 법적 돌파구가 존재합니다.
2026년 현재 최신 판례와 실무를 바탕으로, 불리한 독소조항에 맞서 소중한 권리를 지키는 반격 전략을 상세히 알려드리겠습니다.
부동산 임대차 실무에서 자주 쓰이는 제소전화해(提訴前 和解)란, 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전에 임대인과 임차인이 판사 앞에서 미리 합의하고 이를 법원 조서로 남기는 제도입니다. 이 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉, 임차인이 약속을 어기면 임대인은 별도의 명도소송 없이 이 조서 하나만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.
여기서 임차인들이 가장 절망하는 지점이 바로 '기판력(旣判力)'입니다. 기판력이란 '법원에서 이미 확정된 사항에 대해 당사자가 다시 법적으로 뒤집어 다툴 수 없게 하는 힘'을 말합니다.
실제로 대법원은 "제소전화해조서의 내용이 설령 상가건물 임대차보호법상 강행규정에 위반된다 하더라도, 준재심 절차에 의해 취소되지 않는 한 무효라고 주장할 수 없다"(대법원 92다19033 판결 등)는 확고한 입장을 취하고 있습니다.
즉, 화해조서에 "권리금 일체를 포기한다", "임대인이 원하면 언제든 즉시 비워준다"와 같은 독소조항이 담겨 그대로 화해가 성립되었다면, 단순히 "이 조항은 강행규정 위반이라 무효다"라고 주장하는 것만으로는 통하지 않습니다.
하지만 실망하기에는 이릅니다. 법이 보장하는 임차인의 권리를 교묘하게 잠탈하려는 임대인의 시도를 대법원이 그대로 방치하지는 않기 때문입니다.
기판력이라는 두터운 장벽을 넘어 소상공인의 손을 들어준 중요한 대법원 판결이 있습니다. 바로 대법원 2022년 1월 27일 선고 2019다299058 판결입니다.
이 사건의 사실관계는 오늘날 수많은 소상공인이 겪는 상황과 일치합니다.
[사례 예시]
서울에서 카페를 운영하던 임차인 박 씨는 계약 당시 임대인의 강력한 요구로 "임대차 기간 만료일에 보증금을 돌려받음과 동시에 가게를 비워준다"는 제소전화해조서를 작성했습니다.
몇 년 뒤, 임대인은 건물을 리모델링하겠다며 "화해조서에 도장 찍었으니 비워달라"고 통보했습니다. 박 씨는 상가임대차법상 '계약갱신요구권'을 행사하겠다고 버텼고, 임대인은 화해조서를 근거로 강제집행을 신청하며 박 씨를 내보내려 했습니다.
이 소송에서 대법원은 다음과 같은 중요한 법리 판단을 내렸습니다.
"제소전화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이지, 다툰 사실이 없었던 사항에 대해서는 미치지 않는다. 따라서 화해조서 작성 이후 임차인이 적법하게 행사한 '계약갱신요구권'은 화해의 대상이 되지 않은 새로운 권리이므로 화해조서의 기판력이 미치지 않는다."
이 판결의 의미는 매우 큽니다. 화해조서에 "만기 시 인도한다"는 문구가 있더라도, 그것은 조서 작성 당시의 합의일 뿐입니다. 조서가 성립된 이후 임차인이 새롭게 행사한 '계약갱신요구권'이나 '권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상청구권'은 조서 작성 시점에 존재하지도, 다투지도 않았던 '새로운 권리'이므로 기판력의 범위를 벗어난다는 것입니다.
따라서 임차인은 조서가 있더라도 계약갱신을 요구해 영업 기간을 보장받을 수 있으며, 임대인이 이를 무시하고 명도집행을 시도하면 '청구이의의 소'를 통해 집행을 막아설 수 있습니다.
임대인이 화해조서를 무기로 집행관을 대동해 가게로 들이닥치려 할 때, 임차인이 즉시 취해야 할 법적 조치는 단계별로 명확해야 합니다. 단 하루의 지체도 영업 파탄으로 이어질 수 있습니다.
청구이의의 소는 "이 화해조서에 적힌 청구권이 현재의 실제 권리관계와 일치하지 않으므로 강제집행을 허용해서는 안 된다"고 법원에 청구하는 소송입니다.
- 핵심 주장: "조서 작성 이후 적법하게 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 계약이 유효하게 연장되었음" 또는 "임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채권과 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음"을 주장합니다.
많은 분이 '소송을 제기하면 집행이 자동으로 멈춘다'고 오해하십니다. 청구이의의 소를 제기하는 것만으로는 강제집행이 정지되지 않습니다.
소장을 접수함과 동시에 반드시 '강제집행정지 신청'을 함께 해야 합니다. 법원에 "판결이 날 때까지 강제집행을 일시적으로 멈춰달라"고 요청하는 절차로, 법원은 일정 금액의 공탁금(담보) 납부를 조건으로 정지 결정을 내립니다. 이 공탁금을 신속히 납부해야 집행관의 진입을 합법적으로 막을 수 있습니다.
화해조서 작성 과정에서 심각한 절차적 하자가 있었다면 조서 자체를 무효화하는 '준재심'을 제기할 수 있습니다.
- 대표적 하자 예시: 임대인 측이 임차인의 동의 없이 대리인 변호사를 선임해 화해를 진행한 경우(대리권의 흠결), 서류가 위조된 경우 등.
단, 준재심은 하자를 '안 날로부터 30일, 조서 성립일로부터 5년' 이내에만 제기할 수 있으므로 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
Q1. 화해조서에 "권리금을 일체 청구하지 않고 포기한다"고 적혀 있습니다. 그래도 권리금을 받을 수 있나요?
네, 가능성이 충분합니다. 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호는 임차인의 본질적인 권리이며, 이를 배제하는 약정은 강행규정 위반으로 원칙적으로 무효입니다. 임대차 종료 시점에 임차인이 신규 임차인을 주선했음에도 임대인이 조서를 빌미로 거절한다면, 이는 조서 성립 이후에 발생한 '새로운 방해 행위'에 해당합니다. 따라서 방해로 인한 손해배상청구권을 주장하며 임대인의 명도 요구에 맞설 수 있습니다.
Q2. 건물주가 강제집행을 하겠다는 계고장(예고장)을 붙이고 갔습니다. 당장 쫓겨나게 되나요?
집행관이 계고(예고)를 한 후 통상 1~2주의 유예기간을 줍니다. 이 기간이 지나면 야간이나 새벽에 강제집행(문 개방 및 짐 반출)이 단행될 수 있습니다. 계고장을 확인한 즉시, 하루라도 빨리 '청구이의의 소'를 제기하고 '강제집행정지 신청'을 하여 법원의 정지 결정문을 집행관실에 제출해야 파국을 막을 수 있습니다. 시간 싸움이므로 즉시 법률 전문가를 찾으셔야 합니다.
Q3. 계약 당시 건물주가 소개해 준 법무사를 통해 제소전화해를 진행했습니다. 대리인 선임에 문제가 있을 수 있나요?
매우 조심해야 할 부분입니다. 민사소송법 제385조 제2항에 따라 제소전화해 시 당사자 쌍방을 한 사람이 대리하거나, 임대인이 임차인의 대리인을 사실상 임의로 지정하는 행위는 금지되어 있습니다. 임대인의 압박이나 기망으로 대리권 선임 절차에 왜곡이 있었다면 '대리권의 흠결'을 이유로 준재심을 청구해 조서 자체를 취소시킬 수 있습니다. 당시 작성한 위임장과 위임 계약서 등을 꼼꼼히 분석해 보시기 바랍니다.
Q4. 월세를 딱 한 번 밀렸는데, 조서에 "1회 연체 시 즉시 인도한다"고 되어 있어서 임대인이 나가라고 합니다. 나가야 하나요?
상가임대차법은 '3기 차임 연체' 시에만 계약을 해지할 수 있도록 엄격히 규정하고 있습니다. 1회 연체만으로 명도한다는 조항은 전형적인 강행규정 위반입니다. 비록 조서에 적혔더라도 단 1회 연체를 이유로 명도집행을 단행하는 것은 권리남용 또는 신의칙 위반에 해당할 소지가 큽니다. 이 경우 청구이의의 소를 통해 임대인의 부당한 집행을 저지할 수 있습니다.
"법원 도장이 찍혔으니 끝났다"고 좌절하고 계셨나요?
상가 임대차 분쟁은 법 조문 몇 개를 읽는 것만으로 해결되지 않습니다. 임대인의 교묘한 법망 피하기를 무력화하려면 대법원 판례의 세밀한 틈새를 파고드는 정교한 소송 전략과 신속한 집행정지 실무 노하우가 결합되어야 합니다.
서명 한 번 잘못했다는 이유로 평생 일궈온 일터와 권리금을 한순간에 잃지 않도록, 법률사무소 완봉이 든든한 법률 방패가 되어 드리겠습니다.
임대인의 명도 압박이나 강제집행 통보를 받으셨다면 주저하지 말고 완봉의 문을 두드리십시오. 치밀한 서면 작성과 신속한 절차 진행으로 사장님의 소중한 권리를 끝까지 지켜내겠습니다.
법률사무소 완봉에서는 상가 임대차 분쟁 및 제소전화해 관련 법률 상담을 제공하고 있습니다.
(※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사실관계에 따라 판단 및 소송 결과가 달라질 수 있으므로 반드시 법률 전문가와의 상담을 거치시기 바랍니다.)
