안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
상가 인테리어를 마치고 오픈을 준비하던 중, 또는 빌라 신축 공사 마무리 단계에서 준공 검사를 앞두고 있을 때 갑자기 시공업자가 적반하장으로 돌변하는 경우가 있습니다.
"약속한 돈 외에 추가 공사비 5천만 원 더 안 주면 건물 못 넘겨줍니다."
그러더니 하루아침에 건물 출입구에 철제 사슬을 감고 자물쇠를 채운 뒤, 빨간 글씨로 '유치권 행사 중' 현수막을 붙여버립니다. 하자투성이 건물을 마주한 것도 억울한데 공사 현장마저 무단으로 점거당해 이도 저도 못 하는 건축주의 심정은 그야말로 피가 마를 지경입니다.
이처럼 부실시공을 해놓고도 유치권을 악용해 건축주를 압박하며 부당한 추가금을 요구하는 행태를 '기획유치권'이라고 합니다. 2026년 현재도 수많은 영세 건축주와 상가 임차인들이 이러한 악덕 업자의 덫에 걸려 피해를 입고 있습니다.
오늘은 악의적 유치권 점유에 맞서 합법적이고 신속하게 현장을 되찾고 공사를 재개할 수 있는 입체적인 법리 대응책을 안내해 드립니다.
민법 제320조에 규정된 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 강력한 권리입니다. 공사대금을 받지 못한 시공사를 보호하는 안전장치로 마련된 제도이지만, 부실 시공업자들은 이를 역으로 악용합니다.
유치권이 성립하려면 아래 세 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다.
악덕 업자들은 하자가 가득한 상태로 공사를 중단해 놓고도, 건축주가 잔금 지급을 미루는 틈을 탑니다. 그리고 적법한 절차 없이 도어락 번호를 바꾸거나 자물쇠를 채워 무단 점유를 개시한 뒤, 잔금 변제기가 지났으니 유치권이 성립한다고 주장합니다.
이들의 진짜 목적은 소송 승리가 아닙니다. 공사 중단으로 하루하루 늘어나는 금융 이자와 임대 소득 손실을 견디지 못한 건축주가 결국 손을 들고 부당한 추가금을 지급하게 만드는 '시간 끌기 압박'이 핵심 전략입니다.
건축주가 활용할 수 있는 가장 강력한 민사적 방어 카드는 하자보수비 청구권을 통한 상계 전술입니다.
대법원 판례에 따르면, 시공사의 공사대금 채권과 건축주의 하자보수 청구권(또는 이에 갈음하는 손해배상 채권)은 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 시공사가 부실공사를 완전히 보수하기 전까지 건축주는 잔금을 지급하지 않을 정당한 권리가 있습니다.
이 법리를 실무에 적용하면 다음과 같은 공격이 가능합니다.
시공사가 현장을 가로막고 있을 때, 자물쇠를 직접 부수거나 사설 용역을 동원해 물리력으로 내보내는 행위는 절대 삼가야 합니다. 내 건물이라 하더라도 상대방이 점유를 개시한 상태에서 물리력을 행사하면, 오히려 건조물침입죄나 권리행사방해죄로 역고소당하고 합의금을 물어줘야 하는 상황에 빠질 수 있습니다.
합법적인 절차로 상대방의 지위를 흔들어야 합니다.
"이 시공업자는 하자보수 청구권 및 변제기 미도래로 인해 적법한 유치권을 보유하고 있지 않음을 확인해달라"는 소송을 법원에 청구합니다. 소송 과정에서 법원 감정을 통해 부실시공 규모와 하자 금액을 객관적으로 확정하고, 이를 근거로 상대방의 유치권을 원천 무효화합니다.
본안 소송 판결까지는 수개월이 소요됩니다. 그 사이 발생하는 손실을 막기 위해 소송과 동시에 가처분 신청을 진행해야 합니다. 시공사의 유치권 주장이 명백히 부당하고 하자로 인한 피해가 심각하다는 점을 소명하여, 임시로 점유를 해제하고 제3자에게 점유를 이전하지 못하도록 묶어두는 긴급 조치입니다.
민사 소송과 병행하여 시공업자를 빠르게 흔들 수 있는 수단은 형사고소입니다.
정당한 공사대금 채권 없이, 또는 동시이행 항변이 제기된 상황에서 허위 유치권을 앞세워 건물을 폐쇄하고 건축주 출입을 막는 행위는 민사 분쟁을 넘어 명백한 형사 범죄입니다.
사설 경비업체나 용역 직원을 단체로 동원해 출입을 막는다면, 폭력행위 등 처벌에 관한 법률 위반(공동주거침입, 공동협박 등) 혐의까지 추가되어 가중처벌로 이어질 수 있습니다. 수사가 시작되면 악덕 업자들은 심리적 압박을 이기지 못하고 스스로 합의 테이블로 나오는 경우가 많습니다.
1단계: 현장 증거 확보 (사진·영상)
시공사가 자물쇠를 채우는 장면, '유치권 행사 중' 현수막 부착 모습, 현장에 상주하는 용역의 모습과 대화 내용을 빠짐없이 촬영해 두세요. 추후 형사고소 시 업무방해를 입증하는 핵심 증거가 됩니다.
2단계: 하자 진단 및 내용증명 발송
공신력 있는 하자 감정 업체나 건축사를 통해 건물 상태 하자 리포트를 신속히 작성합니다. 이를 근거로 시공사에 "하자보수 불이행에 따른 동시이행 항변 및 손해배상 채권과의 상계 처리 통지" 내용증명을 즉시 발송합니다.
3단계: 민사 소송 및 가처분 신속 접수
시공사가 허위 채권을 제3자에게 넘기거나 점유 명의를 분산시키기 전에, 법률 대리인의 도움을 받아 유치권부존재확인의 소와 점유이전금지 가처분을 신속하게 접수합니다.
4단계: 형사고소장 접수
수집한 증거 자료, 내용증명, 하자 감정서를 첨부하여 관할 경찰서에 업무방해 및 건조물침입 혐의로 고소장을 제출합니다. 민사와 형사가 동시에 진행될 때 합의 타결의 가능성이 높아집니다.
Q1. 시공사가 채운 자물쇠를 제가 직접 잘라내고 들어가면 안 되나요?
네, 권장하지 않습니다. 상대방이 실질적 점유를 개시한 상태에서 이를 훼손하고 진입하면, 내 건물이라 하더라도 재물손괴죄나 건조물침입죄로 역고소당할 수 있습니다. 가처분 결정을 받아 집행관과 함께 점유를 넘겨받는 것이 가장 빠르고 안전한 방법입니다.
Q2. 계약서에 유치권 포기 조항이 없어도 유치권을 깨뜨릴 수 있나요?
물론입니다. 유치권 포기 특약이 있으면 가장 쉽게 배척할 수 있지만, 그런 조항이 없더라도 부실시공으로 인한 상계 소멸, 변제기 미도래, 점유 개시의 불법성 등을 입증하면 유치권을 무력화할 수 있습니다.
Q3. 민사 소송 판결이 날 때까지 공사를 멈춰두어야 하나요?
그렇지 않습니다. 본안 소송 결과가 나오기 전에 유치권행사금지 가처분을 신청해 법원의 신속한 결정을 받아낼 수 있습니다. 법원이 시공사의 유치권 주장에 이유가 없다고 판단하면 소송 도중이라도 임시로 점유를 해제하고 공사를 재개할 수 있습니다.
Q4. 사설 하자 진단 리포트만으로 법원에서 상계를 인정받을 수 있나요?
사설 리포트는 소송 초기에 동시이행 항변의 정당성을 소명하는 자료로 충분히 활용됩니다. 다만 최종 손해액은 소송 과정에서 법원이 지정한 공식 감정인의 감정 절차를 거쳐 확정됩니다.
Q5. 시공사가 점유를 제3자 명의로 넘겼다면 어떻게 되나요?
점유이전금지 가처분을 조기에 신청해 두면 점유 명의가 넘어가더라도 효력이 유지됩니다. 가처분 전에 이미 점유가 이전되었다면, 유치권 주장의 단절 여부 및 새로운 점유자의 악의 여부를 따져 대응 전략을 수립해야 합니다.
부실시공을 해놓고 유치권을 앞세우는 업자들은 법률 지식이 부족한 건축주의 불안 심리를 파고듭니다. 이들의 압박에 못 이겨 부당한 추가금을 지급하는 것은 불법적인 수법에 동조하는 결과를 낳을 뿐입니다.
하자보수비 상계 전술, 기습적인 민사 가처분, 그리고 형사고소의 3중 입체 압박이 기획유치권을 무력화하는 가장 효과적인 해법입니다.
법률사무소 완봉에서는 기획유치권 대응에 관한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 부당한 유치권 주장으로 공사가 멈춰 어려움을 겪고 계신다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
⚠️ 면책 안내: 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 상황에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
