"제한 기간만 지나면 바로 명의를 넘겨주겠습니다. 걱정 마시고 계약하시죠."
분양권 전매 제한 기간에 매도인의 이 말을 믿고 프리미엄(웃돈) 8,000만 원을 얹어 계약을 맺은 매수인들이 있습니다. 매도인 대신 중도금 대출 이자까지 내가며 전매제한 해제일만 기다렸는데, 막상 그날이 다가오자 매도인이 연락을 피하기 시작합니다.
우여곡절 끝에 닿은 연락에서 매도인은 이렇게 말합니다.
"그때 맺은 계약은 전매제한 기간 중에 체결한 불법 계약이니 원천 무효입니다. 법대로 하세요. 계약금이랑 프리미엄 원금은 돌려줄 테니 분양권은 못 넘겨줍니다."
그사이 분양권 가치는 수억 원이 오른 상태입니다. 불법 거래라는 약점을 빌미로 계약을 무효로 돌리고 아파트를 가로채려는 것입니다.
과연 불법 전매 계약이라는 이유로 매수인은 분양권을 포기하고 돈만 돌려받아야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 아닙니다. 법적으로 분양권을 강제로 넘겨받을 수 있는 길이 명백히 존재합니다.
안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다. 오늘은 전매제한 기간 내 체결한 분양권 계약의 사법상 효력과, 이행을 거부하는 매도인을 상대로 소유권을 확보하는 소송 전략을 실무 중심으로 짚어드리겠습니다.
불법 전매 분쟁에서 매도인들이 가장 강력하게 꺼내는 카드가 바로 "법을 어긴 계약이니 무효"라는 주장입니다. 그러나 우리 법률 체계에는 규정 위반의 효력을 다르게 보는 두 가지 개념이 있습니다.
대법원의 확고한 입장: "주택법상 전매제한 규정은 단속규정이다"
대법원은 일관되게 주택법상 전매제한 규정을 단속규정으로 해석하고 있습니다(대법원 2005다34612 판결, 대법원 2014다40295 판결 등).
"주택법상 투기과열지구 등에서 분양권을 일정 기간 전매하는 것을 금지하고 있으나, 이를 위반하여 체결된 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 만드는 것은 아니다."
즉, 전매제한 기간 중에 체결한 분양권 매매 계약은 민사적으로 완전히 유효하며, 매수인은 매도인에게 명의변경을 요구할 정당한 법적 권리가 있습니다. 계약의 위법성을 핑계로 이행을 거부하는 것은 법률상 허용되지 않는 자기모순적 주장입니다.
(주의: 일부 하급심에서 투기 근절을 이유로 전매 계약을 무효로 판단한 사례가 있었으나, 대법원과 상급심은 사법상 유효성을 인정하는 입장을 유지하고 있습니다.)
매도인이 소통을 거부하거나 제삼자에게 분양권을 넘기겠다고 압박한다면, 지체 없이 법적 절차에 착수해야 합니다.
본안 소송 전에 반드시 진행해야 하는 골든타임 대응책입니다. 소송은 아무리 빨라도 수개월이 걸립니다. 그 사이 매도인이 제삼자에게 분양권을 넘기거나 시행사와의 계약을 해지해 버리면, 소송에서 이기더라도 건질 것이 없어집니다.
가처분으로 분양권을 묶어둔 뒤, 정식으로 명의를 이전받기 위한 본안 소송을 제기합니다.
승소 판결을 받으면 매도인의 협조 없이도 매수인이 단독으로 시행사에 명의변경을 신청하고 소유권 이전등기를 마칠 수 있습니다.
불법 전매 소송에서 매수인들이 가장 크게 망설이는 이유는 형사 처벌에 대한 우려입니다. 주택법 제64조 위반 시 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금(시세 차익의 3배가 3,000만 원 초과 시 그 3배 이하 벌금)이 부과될 수 있습니다.
그러나 실무적으로 이 리스크는 매수인보다 매도인에게 훨씬 치명적입니다.
따라서 경험 있는 변호사는 이 리스크를 합의의 지렛대로 활용합니다.
"소송을 끝까지 가면 형사 처벌을 받고 분양권 자체를 박탈당할 수 있습니다. 지금이라도 명의를 넘겨주거나 합리적인 합의를 하는 것이 양측 모두에게 유리합니다."
이러한 압박이 가해지면 대부분의 매도인은 합의 테이블로 나오게 됩니다.
매도인이 연락을 피하고 있다면 일분일초가 중요합니다.
1단계: 모든 대화 기록을 확보하십시오.
"불법이니 계약을 깨자", "돈 더 안 주면 명의 못 넘긴다" 등 이행 거부를 보여주는 문자·카톡·녹취를 저장해 두십시오. 계약 파기 책임이 매도인에게 있음을 입증하는 핵심 증거가 됩니다.
2단계: 변호사 명의로 내용증명을 발송하십시오.
개인 연락은 무시하기 쉽지만, 법률사무소 명의의 경고장은 압박의 무게가 다릅니다. "사법상 계약은 유효하므로, 불이행 시 민형사상 조치를 취하겠다"는 내용을 공식적으로 전달하십시오.
3단계: 즉시 변호사를 선임하여 가처분을 신청하십시오.
매도인이 제삼자에게 분양권을 처분하기 전에 처분금지 조치를 완료하는 것이 승소의 절반입니다. 골든타임을 놓치지 마십시오.
Q1. 매도인이 계약금과 프리미엄만 돌려주고 계약을 깨겠다고 하는데, 거부할 수 있나요?
A1. 네, 거부할 수 있습니다. 중도금이 지급된 시점 이후에는 일방적인 해약금 방식의 계약 해제가 허용되지 않습니다. 상대방이 일방적으로 송금하더라도 수령을 거부하고 소송을 통해 명의 이전을 청구할 수 있습니다.
Q2. 불법 전매인데 법원이 소송을 기각하거나 패소 판결을 내리지 않나요?
A2. 그렇지 않습니다. 민사 법원은 행정 규제와 당사자 간 신의성실 원칙을 분리하여 판단합니다. 대법원 판례에 따라 계약의 사법적 유효성이 인정되므로, 계약서와 송금 내역 등이 명확히 증명된다면 법원은 매수인의 손을 들어줍니다.
Q3. 소송 중에 시행사가 불법 전매를 알게 되어 분양 계약을 강제 취소하면 어떻게 되나요?
A3. 실무적으로 가장 주의해야 할 부분입니다. 불법 거래 사실이 시행사에 알려지면 계약 해지 절차가 진행될 수 있습니다. 따라서 소송은 최대한 신속하고 조용하게 진행하되, 법정 밖에서 조정이나 합의로 빠르게 명의를 변경하는 전략이 최선입니다.
Q4. 매도인이 잠적해 연락이 닿지 않아도 소송을 제기할 수 있나요?
A4. 가능합니다. 상대방의 인적 사항을 알고 있다면 법원을 통해 실거주지를 파악할 수 있으며, 주소 불명 시에는 공시송달 제도를 활용해 매도인의 참여 없이도 승소 판결을 받아 단독으로 명의를 이전할 수 있습니다.
불법 전매라는 말에 지레 겁을 먹고 매도인의 요구를 수용해 수억 원의 권리를 포기하는 분들이 많습니다. 그러나 법은 약속을 저버리고 불법을 핑계 삼는 매도인을 보호하지 않습니다.
부동산 소송은 타이밍의 싸움입니다. 가처분 시점을 하루만 놓쳐도 분양권이 영영 사라질 수 있습니다. 법률사무소 완봉에서는 전매제한 분양권 분쟁을 포함한 부동산 소송 전반에 대한 상담을 제공하고 있습니다. 혼자 고민하며 골든타임을 놓치지 마시고 지금 바로 문의해 주십시오.
(면책공고: 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사건의 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안에 대해서는 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.)
