안녕하세요, 법률사무소 완봉입니다.
최근 상업용 빌딩이나 대형 상가를 보유한 법인 임대인, 혹은 자산관리회사(PM) 담당자분들로부터 다음과 같은 문의가 자주 들어오고 있습니다.
"세입자 법인이 몇 달째 월세를 안 내서 명도소송을 준비하려는데, 갑자기 법원에서 '회생절차 개시신청 통지서'가 날아왔습니다. 법인 대표는 이제 회생법의 보호를 받으니 임의로 내쫓지 못한다며 배짱을 부립니다. 보증금도 얼마 남지 않았는데, 건물도 못 돌려받고 임대료만 계속 날려야 하는 건가요?"
경기 침체가 이어지는 상황 속에서 규모 있는 법인 임차인들이 도산 위기에 처하면서, 건물주들이 이른바 '회생법의 보호 장벽'에 가로막혀 명도도 진행하지 못하고 월세도 받지 못하는 사례가 늘고 있습니다.
일반적인 임대차 계약이라면 '월세 3기 연체 시 즉시 계약 해지 및 명도소송 진행'이라는 공식이 통하지만, 임차인이 법원에 회생을 신청하는 순간 이 상식은 무너집니다. 채무자회생법이라는 강력한 특별법이 임대인의 손발을 묶기 때문입니다.
하지만 방법이 없는 것은 아닙니다. 이번 글에서는 건물주 법인과 임대인의 입장에서, 법적 리스크 없이 안전하게 건물을 명도받고 밀린 차임을 보전하는 실무적인 전략을 정리해 드리겠습니다.
부동산 임대차 계약은 임대인은 건물을 사용하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급하는 쌍무계약입니다.
임차인 법인에 회생절차가 개시되면, 법원이 선임한 관리인(보통 기존 법인의 대표이사가 관리인으로 간주됨)은 이 임대차 계약을 계속 유지할지, 아니면 해지할지를 선택할 수 있는 독점적인 권한을 갖게 됩니다(채무자회생법 제119조 제1항).
관리인이 "회생을 위해 이 사업장이 꼭 필요하므로 계약을 유지하겠다"고 법원에 신청하면, 임대인은 과거에 월세가 밀렸다는 이유만으로 임차인을 내보낼 수 없게 됩니다. 건물주들이 꼼짝없이 당하는 구조가 만들어지는 것입니다.
채무자회생법 제119조의 관리인 선택권은 회생절차 개시 당시 쌍방이 의무 이행을 완료하지 않은 계약에만 적용됩니다.
회생법원의 개시결정이 내려지기 전에 건물주가 '3기 차임 연체'를 이유로 계약 해지 통지를 발송하고, 이 통지가 임차인 법인에 적법하게 도달했다면 상황은 완전히 달라집니다. 이미 임대차 계약이 확정적으로 종료된 상태이므로, 관리인은 계약 유지를 선택할 수 없습니다.
회생절차 안에서 건물주가 받아야 할 임대료 채권은 개시결정 시점을 기준으로 법적 성격과 회수 가능성이 완전히 달라집니다.
회생절차 수행에 필요한 비용으로 분류되어, 다른 채권보다 최우선으로 변제받을 수 있으며 회생계획의 감축 대상이 되지 않습니다. 수시로 100% 청구가 가능합니다.
실무 팁: 관리인이 개시결정 이후 월세(공익채권)마저 지급하지 않으면, 이는 회생법상 새로운 채무불이행에 해당합니다. 즉시 회생법원에 이를 지적하며 계약 해지를 요구하고 명도소송을 개시해야 합니다.
이미 회생개시결정이 내려졌고 해지 타이밍을 놓쳤다면, 관리인의 처분만 기다려서는 안 됩니다. 건물주는 관리인에게 "계약을 해지할 것인지, 아니면 계속 유지하고 밀린 차임을 공익채권으로 지급할 것인지 30일 이내에 답하라"고 공식적으로 촉구할 수 있습니다(채무자회생법 제119조 제2항).
임차인 법인이 회생절차에 들어가면, 법인의 재산 관리 및 처분 권한은 오직 '관리인'에게 귀속됩니다. 소장에 피고를 주식회사 OO 대표이사 AAA로 기재하면, 소송 당사자 적격이 없다는 이유로 소가 각하될 위험이 큽니다.
반드시 채무자 주식회사 OO의 법률상 관리인 대표이사 AAA(별도 관리인이 선임된 경우 해당 관리인)으로 피고를 정확히 특정해야 합니다.
"보증금이 넉넉하니 위약금이나 연체금을 전부 공제하고 내보내면 된다"고 단순하게 생각하시는 분들이 많습니다. 그러나 대법원 2026. 7. 18. 선고 2022다311736 판결에 의해 회생절차 중 보증금 공제 실무가 크게 엄격해졌습니다.
임대차계약서의 페널티 조항이 어떻게 설계되어 있는지 전문 변호사와 꼼꼼히 검토한 후 정산을 진행해야, 추후 역청구 소송을 당하는 상황을 예방할 수 있습니다.
Q1. 법원의 '포괄적 금지명령'이 내려졌는데, 명도소송 자체가 불가능한가요?
A. 소송은 제기할 수 있습니다. 포괄적 금지명령은 '회생채권에 기한 강제집행 및 추심'을 막는 제도입니다. 건물주가 임차인 법인을 상대로 제기하는 건물 인도(명도) 청구 소송은 원래 내 소유의 건물을 되찾아오는 환취권 행사에 해당하므로, 소송 절차는 차질 없이 진행할 수 있습니다. 다만 판결 이후 실제 강제집행 단계에서는 회생법원의 결정에 따라 일시적 제약이 있을 수 있으므로, 소송 단계부터 타임라인을 정교하게 설계해야 합니다.
Q2. 임차인이 "보증금에서 월세를 까라"며 버티는 것이 합법인가요?
A. 명백한 불법이자 계약 해지 사유입니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인은 임대차 계약이 유효하게 존속하는 중에 보증금을 이유로 월세 지급을 거절할 권리가 없습니다. 보증금에서 연체 차임을 충당할지 여부는 오직 임대인의 선택입니다. 따라서 보증금 잔액이 충분하더라도 3기 이상 연체가 발생했다면 적법하게 해지를 통보하고 명도소송을 제기할 수 있습니다.
Q3. 회생이 아니라 아예 '법인 파산'으로 넘어갔다면 어떻게 대처해야 합니까?
A. 파산은 회사를 청산하는 절차입니다. 임차인 법인이 파산 선고를 받으면 파산관재인이 선임되며, 이때는 건물주와 파산관재인 양측 모두 계약을 즉시 해지할 수 있습니다(채무자회생법 제340조). 관재인과 협의하여 원상복구 및 퇴거 일정을 조율하고, 미납 임대료는 재단채권으로 분류 신청하여 최우선 변제를 받아야 합니다.
Q4. 회생절차 통지서를 받은 즉시 건물주가 취해야 할 첫 행동은 무엇인가요?
A. 우선 밀린 차임액과 미납 관리비를 일자별로 명확히 정산하십시오. 이후 즉시 전문가의 도움을 받아 임차인 법인의 회생 사건 번호를 확인하고, 관리인에게 이행 여부 최고장을 발송하거나 법원에 관련 서면을 제출해야 합니다. 회생법원이 임차인의 사업 유지 계획을 승인하기 전에 임대인의 명확한 의사를 전달해야 시간 끌기식 버티기를 예방할 수 있습니다.
법인 임차인의 도산 및 회생 문제는 민법, 상가건물임대차보호법뿐만 아니라 채무자회생법과 최신 대법원 판례가 복합적으로 적용되는 고난도 영역입니다. 초기 대응에서 하루만 늦거나 서류 한 장만 잘못 작성해도 수억 원의 월세와 보증금을 영영 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
법률사무소 완봉에서는 도산 및 부동산 임대차 분쟁에 대한 전문 상담을 제공하고 있습니다. 회생 법인 임차인 문제로 어려움을 겪고 계신다면 아래로 문의해 주시기 바랍니다.
※ 면책 고지: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이나 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁 상황에서는 반드시 전문 변호사와의 직접 상담을 통해 개별적인 법률 자문을 받으시기 바랍니다.
